2015年西安商业地产半年报上篇:快与慢下的冰火两重天

　　编者按：2015年西安商业地产跌宕起伏，创新、变革、融合、体验等关键词贯穿整个市场。纵览全局，西安商业地产市场呈现出冰火两重天之势。土地市场方面，西安市场遭遇滑铁卢供应成交纷纷下跌；城市政策方面，在“一带一路”大好政策红利的促进下西安蜕变升级为“1.5线城市”；开发建设方面，2015年上半年主旋律为开业和招商，中贸、金地、华东等项目扎堆开业；零售品牌方面，快时尚步伐明显放慢，餐饮有所回暖，轻餐饮成为热门。

　　快与慢，冰与火。让我们一起回顾一下这半年来，陕西商业地产的变化和成果。2015年过半，陕西商业地产市场都发生了怎样的变化？市场未来的走向究竟几何？

　　土地市场：遭遇滑铁卢 供应下跌65% 成交同比锐减58%

　　转眼来到2015年年中，在多项利好政策的推动下，楼市逐渐呈现回暖，土地市场却依然处于低潮期。全国土地市场低迷，土地成交面积下滑、金额减少，西安土地市场在今年上半年的成绩也不甚理想，据西安国土资源交易网数据统计显示，2015年1-6月西安市土地总供应面积198.88万㎡，同比下跌65 %；土地成交面积176.26万㎡，同比锐减58%。

　　在国家宏观调控下，不少城市开始收紧土地供应。就西安土地市场来说，2015年上半年，西安共计挂牌出让土地71宗，总面积达198.88万㎡，同比下跌65%。从2014 年年底，西安土地市场整体供应已呈现阶梯式下滑的态势，加上二级市场库存量高企，政府有意放缓推地节奏，期望仍在源头上解决供需严重失衡的状况，以达到西安房地产市场稳定的目的。随着全国土地市场低迷，西安土地市场也未能幸免。与逐渐回暖的西安楼市相比，土地市场则仿佛进入了不能散去的寒流中。上半年西安市共成交56宗土地，涉金65.15亿元，土地成交总面积176.26万㎡，同比去年下滑了58%。

　　从上半年土地成交情况看，2015年西安住宅用地和商服类用地比例持续缩水，分别成交4.74万㎡、12.9万㎡；而商住综合用地共计成交158.6万㎡，占上半年土地总体成交的90%。不难看出，从受政府规划影响，自2014年起西安土地市场供应成交中，商住综合用地占比上涨明显，而受此影响未来二级市场配套丰富的综合体项目也将随之增多。

　　尽管上半年土地供应成交双双下滑，但品牌房企拿地仍然值得关注。年初浐灞区诞生楼面价地王，外埠房企永威置业拿下浐灞一地块；万科、合能、海亮、紫薇、深圳市富锜投资等5家品牌房企角逐长安区，最终合能成为长安区域单价新地王。

　　城市政策：“一带一路”红利促进 蜕变升级1.5线城市

　　西安经济发展正在大步向前，2015年西安综合经济竞争力在全国294个纳入评估的城市中 第27位，而在知识城市、和谐城市、文化城市、全域城市、信息城市等多项竞争力指标中，西安均获得五星级评价。

　　在“一带一路”大好政策红利的促进下，西安依然冲锋在丝绸之路经济带的最前沿。好的政策也只是发展的外部因素，如何让传统企业适应新形势下的成功转型，考验更多的则是掌舵者对市场的判断和决策力。

　　2015年是“十二五”收官之年，也是各地各部门“十三五”规划编制的关键年，面对手头亟须完成的诸多课题和各类经济热点，“一带一路”战略给陕西发展带来更多的机遇。陕西将成为中国经济活动持续向内陆推进的主要受益城市，未来的发展潜力不可估量。

　　4月8日，仲量联行发布其综合研究报告《中国城市60强》。报告显示：成都、重庆、杭州、南京、沈阳、苏州、天津、武汉、西安成为“1.5线城市”，其中西安是首次上榜。在过去3年，中国经济从快速的投资驱动转向更持续、更高价值的消费驱动型增长模式，国内城市也进入新一轮整合与发展时期，全新的城市体系正在逐步成型。随着经济活动持续向中国内陆城市推进，诸多1.5线城市已经巩固其作为繁荣的区域性商业中心的地位。

　　从原来的二线城市跃升为1.5线城市，西安最近几年的发展速度令人咋舌，城市的变化也是有目共睹。作为面向西北地区的门户，西安在经济转型、房地产开发方面的发展尤为明显，并且已经巩固了其作为繁荣的区域性商业中心的地位，进一步辐射周边城市。未来，随着市民消费水平的提高，中外各类企业的快速拓展，消费者对城市写字楼、购物中心的需求必然大增，尤其是那些高品质物业的需求。目前，西安商业地产发展迅猛，但同质化严重，高端物业的供应满足不了市场的需求，而中低层次的物业存量巨大，市场严重饱和。

　　开发快讯：从“大而全”走向“小而精” 后半年市场可期

　　2014年，全国购物中心已经接近4000个，商业建筑面积2.4亿平方米。

　　2015年，新增量将创历史最高点达到480家。

　　2016年、2017年全国新增购物中心建筑面积4929万平方米。　　

　　近几年，大型商业体开发集中在二线线城市，错峰竞争造成高空置率风险。商业地产从“重资产”向“重招商”、“重运营”的转变，逐渐重视商业主题性的体验，全面向体验式倾斜，体验方式更加多元化。随着商业形态逐渐从“大而全”走向“小而精”，陕西商业市场近几年出现主题性的商业项目愈来愈多，比如，女性主题商业、儿童主题商业、家居主题商业、餐饮主题商业等等，市场出现更多的细分区域，对于消费者的定位更加精准。据不完全统计，2015年计划开业的商业项目共有40多个，而上半年开业的新项目近十家。上和商业广场、金地广场、中贸广场、华东万悦城等项目纷纷面世。

（注：数据来源赢商网陕西站，如有出入，请联系我们）

　　零售品牌：快时尚拓展速度明显放缓 餐饮市场有所回暖

　　近几年，快时尚发展“阴晴不定”，从最初的疯狂拓店到慢慢收紧，加之快时尚应对电商转战线上的影响，逐渐放慢的拓展速度，当GAP（盖璞）计划关闭175家门店，H&M同店销售增长放缓，ZARA、优衣库一度陷入“质量门”。快时尚日趋严重的同质化背后，逐渐显现出市场发展的疲态。记者了解到，上半年快时尚在西安的拓展速度明显放缓，2015年上半年仅开业的快时尚有金地广场的优衣库和UR、阳光新天地的H&M，上半年陕西市场上仅有H&M、优衣库、UR三家快时尚有所动作。

　　餐饮市场从春节开始回暖趋势逐渐明显，轻餐饮发展占据一定的市场份额，快时尚餐饮成为购物中心的招商大热门。主要以家庭消费为主流，以及儿童体验业态的带动作用。数据显示，家庭消费占比越来越大，这也造成了儿童业态在综合性购物中心占的面积在提升，目前占10%左右的比例，未来可能增长15%-25%。

    再看下半年，7月1日，“来迟了”的乐华城盛大开园，中国首家过山车主题乐园成为陕西的一张新的名片、备受瞩目的西安宜家将在8月正式落地西安、陕西首个地市级万达广场渭南万达广场也将在下半年亮相。2015年过半，陕西商业地产市场未来的走向究竟几何？市场似乎要绽放更多的精彩，让人拭目以待。

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