西安商业，正在悄悄努力

撰文/显微镜

编辑/Zoff

这几年西安也是蛮出圈的。

大唐不夜城，黑撒乐队又或者神盘赛格…虽然网红关注高，但比起北上广深、川渝苏杭，西安似乎又总是处于商业城市关注的第三梯队，依然是经销商为主的市场，依然是老城墙下传统的mall为主。

但这不是全部的西安商业。正是在疫情以及商业存量缓增期的2019-2023年，西安的商业，悄悄在进入高速增长期。

不管是商业地产端传统的洗牌和迭代，还是城市更新和创新，又或者品牌内容端的坚持与孵化，尝试与延申也都不乏很多留下来和走出去的故事。

辐射整个大西北，有年轻大学生，有科创生产力，最重要，有引入竞争的新鲜感和活力，还有一个存在诸多空白和相比成都上海，没那么“卷”的市场。

西安，也许将是未来5年商业增速最快的城市之一。

鲶鱼效应下，活力新格局

2018年，宇宙最赚钱的百货SKP二店开到了西安，这应该是西安商业最受瞩目的一次亮相。古城文化的魅力不必赘述，但大家都在看，结果怎么样。

引入高势能竞争者，必然打破长久的平衡。一时间中大、王府井、金花纷纷洗牌，赛格和老城根儿Gpark这样本地野蛮生长的故事也迎来跟随升级探索。

故事都有血泪，包括闯入者自己。最终，新的平衡初步形成，这个市场的消费水温，第一次被摊到了更广阔的品牌和世界面前。

同年一南一北，大悦城和大融城也同步开业。2018年似乎是西安进入连锁市场化的竞争的新格局开端。

西安大悦城

新的格局让本地生意悄悄变化。

借用重奢圈儿的笑谈“大陆开店看7+1”，说的是除了港资项目外，每个大陆的中心城市都有一个地头蛇。

比如郑州大卫城、比如成都仁和春天、比如南京德基…在时代中，我们回头看，有的没扛住转型了，有的扛住了转正了。这些地头蛇的特质，都是靠着阶段代理的垄断，去发展了非一线城市的商业。

而西安也是一样，SKP之前，是中大、金华、开元。

SKP来了，时代格局也在调整，但是大悦城、熙地港又或是大融城这样的连锁，并没有很快地改变中段的代理市场。

西安开始显得有些分裂，“中段的消费追求”空心了。这些空心，是来自于内核的转化缓慢。

新的品牌格局和消费感受的提升，并没有马上提升供应端的整体专业水平。

所以，外来的品牌依然觉得，西安需要去看看，但看了之后，又觉得选择并不多，不知道怎么选。

举个例子，重奢转型的中大国际。

其实有点像成都十年前的仁和春天百货，甚至转型路径都是相似的：高新中大vs仁和新城。

凭着多年和顶尖奢侈品合作的业务素养，高新中大呈现的硬件、软件、服务配套的团队，都保留了该有的精致气质。

时代洗牌带来的变化，只是改变了经营内容，但不变的是，匹配全国头部梯队的运营管理认知。

这一点很重要，这也是为什么这两个原来的“重奢本地百货”，转型“精致中产购物中心”，相对来说是成功的。

认知决定生存空间，再慢慢因地制宜，才是商业取胜之道。

“向下兼容”可能更容易一些，但“拉齐”就需要漫长的过程了。

西安的2号线，被戏称为“财富热线”，就像西安城墙内外的规则一样，南北中轴线的项目也是首要看的：北边的龙首、大融城、熙地港，中间的SKP、王府井，再到南边的赛格、MOMOPARK、高新大都荟和中大，再到曲江创意谷、大悦城…

选择看似多，但仔细看，核心仍然是围绕着“中产大而全”打架。

这样的混战，也带来“外来从业者流入匮乏”的困局，就像一个代理商手里捏着好几个品牌，进入市场容易，分清楚层次很难。

规范性的提升，可能比较缓慢，

但西安商业从未停止对活力的探索。

这几年，不管是城市更新的风潮，还是年轻力的“非标小而美”，西安都跟上了。

可能没有那么大张旗鼓，但摊开看，答卷也是可圈可点。

l 2个国潮风的“年轻力中心”

西安量子晨

首先是西安量子晨。

在西安项目之前，这个团队的第一个落地商业在成都，叫做“量子光”，紧靠着太古里的商业，以电竞为核心，展开年轻潮玩的消费延伸；同样，太古里东小巷子里的L'est 城市补完计划也是这个团队出品，是成都如今备受关注的更新案例。

后来，在西安也尝试过电竞打头，即“西安量子晨”，但效果一般，反而是CLUB夜店经济反响不错，背靠曲江住宅区的外延，也算是为“吃不到夜啤酒”的曲江，丰富了烟火气。

另一个是小寨原力场。

项目位于小寨赛格正对面，西安音乐学院隔壁，粗暴地说算半个“西安COSMO/TX/THEBOX”，看你怎么理解都可。

为什么说是半个？因为比喻只是为了快速理解，但一个项目的基因，并不完全取决于品牌的相似度，而是根植市场背后的逻辑和发展需求。

其实原力场的项目，在商圈发展竞争中未来或许比COSMO于成都更有优势，楼上的餐饮不应该只局限于目前FoodCourt的配套支持，小寨多画像人群自然聚集，未来可能有更多的发挥空间，值得关注。

l 2个烟火地的酒瓶新酒

叁伍壹壹，项目位于西安西郊民洁路上的3511厂。

它前身为中国人民解放军第三五一一工厂（也是“叁伍壹壹”项目名称的由来）。

2019年，西安际华文化联合「Local本地」策划团队，并邀请「场域建筑」进行整体改造设计。

保留了原有自然形成的“花鸟鱼虫“市场，并延申出相关的社群活动和体验消费。

整个园区的变身集合了日咖夜酒、餐食烘培，花鸟宠物、手作杂货、周末集市、以及一个改良的菜场米禾集市，被定义为“邻里新型社区中心”。

老菜场，则更像是西安独有的城墙烟火气，基于建国门菜市场和平绒厂大楼的改造，得益于起得天独厚的城墙根儿地理位置，也仍然是很“西安”的轻改造重内容更新的思路。

项目很有意思的地方，是一条老街，一边保留了原有生活气息的菜市场，一边又融入了更加国际化生活的轻餐体验类业态沿城墙展开，同时将很多本地的品牌通过摆摊、孵化工厂的形式，揉杂于改造后的厂房格子间中，增加了可逛性，以及自然生长的社群空间。

项目改造完成已经三四年了，如今“菜场改造“的时代风吹来，二期也在悄然酝酿中。

l 4个老厂房的更新旧改

山灰艺术社区 & 西影厂，算是策展与商业探索的一个方向。

山灰艺术社区，在之前的文章中我们也介绍过，这个项目是基于西安石油大学锅炉房的改造，6000多平米的三层空间容纳来了零售餐酒，以及策展、演艺等不同的经营内容。

作为艺术带动商业的一种探索，艺术先锋和当代的标签气质还是非常明显，就是显得略冰冷，有点距离感，但它代表了西安此类空间的最好水准。

而西影厂，会显得更大众糅合一些。

该项目位于大雁塔东侧，也是曲江新区的一部分。

这个项目和很多城市对于厂区改造不太一样的是，没有那么多统一规划和强统筹，它的更新生长很“西安”。

在“保留大于改造”的理念下，建筑的熟悉感，很大程度上能够让人放松，但内容上从未停止变幻，并且也跟进时尚和前沿的内容探索。

除了位置的优越性，这也是很多品牌不断会关注和考虑这个项目的原因之一。

Ugly Bread，西安本土第一的西餐品牌

LEBAN的烘培新品牌首店也开在这里

另一种厂区更新，则是将办公和产业的优势，融入商业消费驱动。

老钢厂创意设计产业园和翠华里就是这样的代表。

老钢厂是基于陕西钢铁厂的厂区改造。

东北区在商圈竞争上并不占优势，所以老钢厂在改造功能上更多抓取了办公、孵化、商业集市的属性，依托于设计类、文创类、互联网科技等创新类企业，形成西安乃至西北地区的设计创意产业基地，搭着餐饮配套、体验类服务的业态，也在这里有了小呈现。

这样的案例有点类似于杭州的东信合创园、成都的梵木创意区、甚至北京一部分的798。

在地理位置上不占头部优势的情况下，产业带动人和内容消费，才是明智的选择。

而翠华里，则更像是针灸式的点缀改造。

该项目基于曲江新区联合西安财经大学的唯一一个产教融合城市更新项目。

因为坐落于校园里，半开放的商业街区，保留了更多校园人文气息。

在这样的硬件肌理下，项目包容了很多先锋生活方式和艺术潮流的内容探索，把园区自然流量的社群优势挖掘到了机制，从“格林市场”到四季诗歌“到”艺术菜市“不断在尝试新的花样。

“过于厚重”，是困局也是机会。

西安是有活力的，虽然这个城市或者背后的文化都显得过分沉重了些。

就像渐渐养出来的西安SKP，和仍然被模仿的大唐不夜城，在发生的未来，可预见的历史还在紧锣密鼓的上演。

2024年6月，西安宜家荟聚

2024年12月，西安万象城

2025年，西安太古里

…

算一算，西安真的是新一线城市里，集中开业连锁项目最多的、最值得期待的。

“市场又要卷起来了”，这是令人兴奋的，尤其是在这样疲乏的存量时代，本就是辐射整个西北片区的首府，应该是有这样的能量。

或许在未来的1-2年之间，“中段空心”的状态，也会随着这些大厂项目的落定得到改善；品牌、从业人员、从业理念的升级迭代，当然也会伴随项目被淘汰被挤压，带动行业成长。

在这个过程中，更多的是各方的机会，从供应链、从审美、从人员、从经营…各方面的资源都会流动起来；就像曾经在成都发生过的那样，一个太古里，激活了成都数年的商业品牌更新，其影响直到今天。

西安太古里效果图

就像我们会看到，很多西安本土已经做到头部的品牌，仍然孜孜不倦的在孵化提升，和自己赛跑，也和高速发展期的竞争赛跑。

每个市场，留给外来竞争者的空间都是不同的。

不一定最终就是连锁品牌的天下，也不一定本地走不出更国际化的品牌，但引入高纬度的竞争，最终，永远会带来”蛋糕做大“的新平衡。

故事还在继续，期待，祝福，关注。