变革和未来：商业应该以持有为主 运营和前期的规划需统一

　　（赢商网分站报道）商业与置业的融合创新，这是困扰所有商业项目和企业的话题，也是未来商业发展前进所必须思考的命题。

　　时值步步高（需求面积:3000-8000平方米）集团20周年庆，由步步高联合湖南省不动产商会举办的论坛“全球商业置业融合创新论坛”于7月17日顺利举行。会上，众嘉宾对“商业地产的变革和未来”进行了深刻的探讨。

　　以下是赢商网小编整理的部分观点：

　　王永平 中国商业地产联盟秘书长

　　商业地产很难，但是不是最难的事情？王永平给出第一个观点：行业难，但并不是行业最难的时期，行业大洗牌的日子还没到来。现如今的商业地产出现了开发容易、运营不好的情况，不止是湖南，全国都是如此。在王永平看来，商业地产很难主要表现在以下几个方面：

　　首先，商业地产从过去的招商难演变成现如今的运营难。早期的时候，很多开发商用各种手段来补贴各种品牌，用各种方法诱惑品牌的进驻。然而，消费者并不买账，因为这些引进的品牌和消费市场不匹配，经营出现了苦难，使很多项目进入到困境。

　　其次，持有难演变到销售难。一个好的商业物业统一规划，不是很多企业可以做到，其中有一些企业散售商铺，但是房地产形势不太好，宏观形势不太好，买商铺的积极性也在下降，所以跟过去相比变得更加困难。

　　最后，商业地产从商业难演变到住宅难。商业地产的发展依赖综合体的模式，综合体核心竞争力就是靠住宅区化专区利润，覆盖商业的成本，现在尤其在二三线城市，住宅严重的供过于求，住宅的去化变得困难。所以拉动商业的住宅依赖综合体的模式，现在面临极大的挑战，而新的模式还没有找到。

　　观点二：电商厉害，但并不是电商害你。电商的快速增长确实对商业地产行业造成了很多的冲击，但在王永平看来，电商主要是对中低端标准化的产品影响比较大，对主流的购物中心电商影响是有限的。购物中心的日子难，主要是由于实体商业之间的竞争进入到白热化阶段。

　　观点三：行业好，但是并不一定你好。实体商业的体验性是电商取代不了的，然而，想把实体商业做好，还需要企业强大的管理能力和专业的判断力。

　　论坛一：商业的变革与未来

　　讨论嘉宾：

　　步步高置业有限责任公司总裁周梁先生

　　富力地产湖南公司董事长王子旗先生

　　湖南省中信控股有限公司董事长吴金驰先生

　　湖南泊富地产发展有限公司总经理鲁园春先生

　　华远地产股份有限公司副总经理许智来先生

　　以下是各位嘉宾观点：

　　许智来 华远地产股份有限公司副总经理

　　1、在整体的商业规划上，政府是有责任的。很多事情对于开发商来说是无能为力的，区域内需要多少个综合体、多少个超市，应该有政府的引导。

　　2、真正的商业应该以持有为主，或者是以集团购买或者是集团打造。如果零散卖掉，则很难按照自己的经营目标经营下去。经营和产权主体完全分开，做成品质的商业地产是很难的。

　　3、我们应该拥有专业品牌的服务意识。不管是做商业地产还是住宅地产，应该把服务放在第一位，把客户变成用户，以用户思维来思考问题。

　　王子旗 富力地产湖南公司董事长

　　“从业多年，我最深刻的体会是商业地产要学会创新。在商业业态中，我最关注的是社区商业。”如何把品牌和供应商之间的概念，通过恰当的方式和规模，让住户和用户拥有更便捷的生活是关键的问题。在王子旗看来，注重研究新人类，80、90后的行为习惯及消费习惯，是地产商要做的工作。

　　鲁春园 湖南泊富地产发展有限公司总经理

　　鲁春园从泊富自有的三个特点来解析：首先是潮流的设计；再者是丰富的业态；第三是能够带动周边的发展。

　　周梁 步步高置业有限责任公司总裁

　　运营和前期的规划完整的统一，使客流长久的吸引到商业综合体中是大家需要面对的问题。“我们用商业的眼光看商业地产的时候，我相信有两端是我们需要前置解决的。”周梁认为，第一个是商业选址的评估以及它的规划定位，这里面蕴含着很多的后端专业资源支持你的前段决策；第二个是后端，一定要关注开发之后消费者在哪里，这是需要建立大量的后续运营能力支撑商业运营。

　　吴金驰 湖南省中信控股有限公司董事长

　　目前，湖南的商业、写字楼库存2500多万方，截至4月取得利润3600多万方，土地还没有建的房屋，建起来这个数据8700多万方，按照去年湖南去化速度，需要卖8年。在吴总看来，湖南的库存如此之大导致湖南的商业地产很危险。同时，吴总给出建议，希望政府科学统筹供地并起引领和指导的作用。