开眼界！看超50年历史的神级购物中心到底牛在哪里？

　　1963年开业，50年后依然领跑国际优质购物中心前列；

　　2层，26万方，400个商铺，7大百货主力店；

　　位居世界第7大百货中心，是美国东海岸最具代表性零售中心之一……

　　这样一个叱咤风云的老牌购物中心，到底有啥魅力？

　　一、普鲁士国王购物中心在哪儿？定位是什么？

　　普鲁士国王购物中心（King of Prussia Mall）位于美国费城西北部的普鲁士国王地区，距离费城市政府19.4英里。于1963年开业，拥有超过400间商铺。它是美国以租赁零售空间为主要形式的最大购物中心，也是一个拥有众多高档消费零售商的国际奢侈品购物中心。

　　普鲁士购物中心内景图

　　普鲁士购物中心外景图

　　普鲁士国王购物中心由普鲁士国王Plaza和普鲁士国王Court两个部分组成（如下图）。

　　Court与普鲁士国王馆相连通。尽管没有现代大型购物商城常见的游乐场等设施，但这座美国大型购物中心仍然位居世界第七大百货中心，是美国东海岸的最具代表性的零售中心之一。

　　从Plaza商场1963年开业以来到Court的开业和Plaza的翻新，再到Court与Plaza合并，至今的核心商户格局成形历时50年，在这50年中，开发商一直将其定位为高档消费产品的零售中心，面向高品质消费人群，引进高竞争力高层次商铺。　 

　　二、区位选取有啥特点？周边资源和竞争对手有哪些？

　　1、位于美国费城西北部，30分钟自驾车程

　　普鲁士国王购物中心位于美国费城西北部的普鲁士国王地区郊区，距离费城市政府19.4英里、30分钟自驾车程；

　　2、人口密度较低

　　人口密度为591人/平方英里，而费城市中心的人口密度为29305人/平方英里。

　　3、人均收入（年）明显低于南部地区

　　普鲁士国王地区的人均收入明显低于其南部地区。该地区年人均收入为34288美元/人，购物中心和福吉谷游览地区为40326美元/人，费城市中心地区达到88324美元/人。

　　4、旅游观光客占比20-25%

　　项目所在地位费城地区著名的旅游目的地，旅游观光的游客据统计占总人次的20-25％。

　　这里交通发达，地处多条高速公路的交叉口，有通向费城东西南北各方向的高速公路。

　　5、周边分布大量酒店，住宿便利

　　普鲁士国王购物中心分布各类优质的住宿，可轻松徒步，如福吉谷雷迪森酒店和喜来登福吉谷。各大酒店提供的旅游套餐中，其中通常包括普鲁士国王购物中心的礼品卡。

普鲁士国王购物中心周围酒店位置

　　6、周边竞争对手分布

　　费城州地区共有包括普鲁士国王购物中心在内的121家购物中心，35家零售商店，1个机场，和一个博物馆。而在普鲁士国王购物中心地区，购物中心主要有4个地点（图中蓝色线围出的为普鲁士国王地区）。

　　普鲁士国王地区购物中心位置

　　三、它能叱咤风云的核心亮点有哪些？

　　亮点1：动线——7大主力百货店环绕购物中心，引导性强

　　普鲁士国王购物中心的特点是，7大主力百货店环绕购物中心，且为两层共用的租赁商，使得商场多个入口，并可以方便快捷地到达目的商户。

　　1、Court商场动线：弧形动线设计，可视性与引导性强

　　Court商场部分被通道分割成主力百货店（黄色）、中岛部分（紫色）、外围部分（橙色）和普鲁士国王馆（绿色）部分。

　　Court商场动线

　　在Court商场部分，水平主动线的特点是弧形动线设计，能很好地满足商场内部空间设计的可视性和交通组织的引导性两个要求，透过圆弧形动线能让顾客视野的延伸性更强、可视性更强，单店的能见率更高，便于顾客到达店面。更为重要的是，方便顾客知道自己所在位置，起到了很好的交通引导作用。

　　2、Plaza商场动线：经典“井”字形设计，回游性和互动性强

　　Plaza商场部分的动线为经典的“井”字形设计。

　　主动线是环绕全场呈一个回字形，这会使消费回游在全场各处，可以同时看到靠壁面的和中岛区的商品。

Plaza商场动线

　　次动线是中岛区和靠中央电扶梯的走道，因走道不宽所以人群较容易接近商品，售货人员和消费者较易密切互动而促进消费。　 

　　亮点2：业态——聚集众多高档奢侈品，涵盖衣、食、住、行、玩

　　在Plaza，高档的商店都集中靠近Lord & Taylor, Neiman Marcus和Nordstrom的南侧一端，而中档的商店基本集中在Plaza北侧的靠近JCPenney和Sears的一端。

　　在Court，主要以高档消费的店铺为主，并混合有一些中档消费的商店。

　　1、总体业态组合

　　店铺在各楼层的占比

　　购物中心共有363家店铺，分布于Plaza商场的店铺占大多数。其中，131家入驻Plaza商场一楼，118家入驻Plaza商场二楼，共占所有商铺的69%；49家商铺入驻Court商场一楼，47家商铺入驻Court商场二楼，占总商铺数量的26%；此外还有18家商铺入驻购物中心的外围，占总商铺数量的5%。

购物中心划区状况

　　根据步行廊道的“井”字设计，整个2层的普鲁士国王购物中心被划分为了A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M共13个区。

　　“井”字设计的结构

　　水平方向，每个区都有大于2个出口和入口；垂直方向，每个区都有大于2个电梯连通上下两层。各店铺种类再各个区内都有入驻，商场中心处是卫生间和服务处。

　　2、Plaza商场业态组合

　　Plaza商场一层业态组合

　　Plaza商场一层是整个购物中心的核心部分，囊括了所有27种类别形态的商户（如上图）。其中饰品和餐厅（柜台点餐）最多，分别占了17%和14%。其次，是男、女士、婴幼儿时尚的商户，以及珠宝首饰和高档的百货店。

　　Plaza商场二层业态组合

　　Plaza二层主要是为了便利顾客的休闲观光，包括22种商户类型（如上图）。

　　其中饰品和健康、洗浴、美容类店铺数量最多，分别占19%和12%，其次是男女、婴幼儿时尚，以及餐厅和服务。

　　3、Court商场业态组合

　　Court商场一层业态组合

　　Court一层商品主要是为了生活服务，包括18种商户类型（如上图）。

　　其中饰品和餐厅的店铺数量最多，均占14%，其次是女士时尚、服务以及婴幼儿时尚。

　　Court商场二层业态组合

　　Court二层商品主要是为了娱乐时尚的休闲生活，包括20种商户类型（如上图）。

　　其中饰品、专卖店、贺卡（书籍、文具）的店铺数量最多，分别占15%、9%、9%，其次是男女时尚、服务以及珠宝首饰。

　　购物中心外围商户业态组合

　　购物中心外围主要指的是普鲁士国王馆和Plaza及Court外围的服务区域。这些区域的商户主要由餐厅和家居陈设两大块构成，为来往顾客提供休息场所。

　　普鲁士国王购物中心所有商户业态组合

　　4、品牌落位

　　普鲁士国王购物中心品牌多样，种类齐全，涵盖的种类包括衣、食、住、行、玩等30多种。 （详细的品牌落位请点击http://down.winshang.com/zt/2015/puluo/）

　　5、特别关注：7大百货主力店

　　普鲁士国王购物中心的7大百货主力店（Plaza的5个，Court的2个）是购物中心的特色，均占用两个楼层独立经营。即JCPenney店、Lord & Taylor店、Neiman Marcus店、Nordstrom店、Sears店；Bloomingdale's店和Macy's店。面积约占整个购物中心总面积的二分之一。

　　JCPenney百货店店面

　　Bloomingdale's百货店店面

　　Neiman Marcus百货店店面

　　这些核心商铺定位明确，有相对固定的顾客群，对消费群体的准确把握使这些核心商铺拥有丰富的运营经验，而恰恰是购物者对这些核心商铺的支持成为购物中心吸引购物者的主要动力。 

　　7大百货主力店分析：

　　亮点3：服务

　　1、商场内服务

　　商场内部的数字标牌

　　商场内的服务包括：

　　2、商场外服务

　　商场外景观

　　普鲁士国王购物中心在自己的停车场内设有几家商铺，就其物业来说，包括服务性商铺、商业性电影院、一些专营店以及酒店。

　　商场外服务包括：

　　亮点4：超大免费室外停车场

　　购物中心的免费停车场

　　依托统一的发展规划与经营管理模式、郊区广阔的土地以及兴盛的汽车文化，为其发展和兴盛提供了广阔的空间。

　　上图为购物中心的免费停车场中密集的车辆，每天客流量极大，停车场遍布商场的周边，方便顾客从各个方向进入商场。

　　亮点5：具浓厚文化氛围的室内设计

　　大量应用艺术元素是购物中心保持长久魅力的重要因素,封闭式空间内浓厚的人文气息与独具匠心的艺术特色极大地冲淡了其自身的商业气息,为人们提供了一种视觉与触觉上的享受。 

　　普鲁士国王购物中心由普鲁士国王Plaza和普鲁士国王Court两个部分组成。Plaza经过重建后为通体有顶的两层的设计。Court自1981年开业就定位为高档消费产品的商场，相应的建筑设计体现为奢华的构造，并为通体非露天的两层设计。

　　1、商业广场的室外设计

　　（1）室外步行街设置

　　Court与Plaza之间通过一个有顶棚的客外步行街连通，使得多幢楼聚集在一起，形成购物中心群。步行街设有植物，长椅，扬声器中飘扬着美妙雅致的爵士音乐。步行街的主力店是Macy's和Bloomingdale's。

　　由Court部分通往Plaza部分的步行街

　　（2）室外环境细节设置

　　普鲁士国王购物中心前后有两个大型免费的停车场，方便了顾客的停车需求。购物中心注重客外环境设计，LOGO也是放在很显眼的位置，如路口或是商场玱璃墙壁，凸显高调、奢华的商场定位。客外场地极大且环境优美，银行、影院、食品市场、停车场、公交站，花园、喷泉等，一应俱全。

　　室外场景

　　2、商业广场的室内设计

　　普鲁士国王购物中心高的市场定位，就要求优质的商品质量、极高的物业水平、完善的配套服务、优美的购物环境、惬意的休憩场所，以及高雅的文化氛围。

　　（1）中庭设置

　　普鲁士国王Court部分的中庭设计

　　普鲁士国王购物中心中庭做得很到位，步行街，喷泉，盆景，应节日的装饰物、音乐，凸显了自身高贵雅致的特点。

　　（2）室内环境设置

　　普鲁士国王Plaza部分的室内布景

　　普鲁士国王Plaza部分的室内布景

　　普鲁士国王购物中心的餐饮业商业定位为高档和中高档层面，业态丰富完整、经营种类齐全，商业氛围浓厚。

　　普鲁士国王Plaza部分的室内布景

　　普鲁士国王购物中心的餐饮区

　　普鲁士国王购物中心的餐饮区汇集了全球所有高档消费的美食，混合有20多家中档餐饮，并配套有高档奢华的就餐环境设施。

　　（3）室内廊道与顶棚设计

　　普鲁士国王购物中心的透光顶棚

　　商场内部装饰和廊道

　　商场廊道部分的顶棚透光，给商场内部补充一定的阳光，贴近自然，又遮挡恶劣天气。顶棚造型形状设计别致，大方高贵，集合了西方建筑顶棚的形状特点，造型、形状、花色不尽相同，蕴含有别致的文化特色。

　　标准商户业态形式

　　在普鲁士国王购物中心，每一个商铺都看起来独一无二，具有醒目的可识别性与个性。

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