恒隆集团陈启宗：恒隆“寒冬”买地策略一直不曾改变

　　7月30日，恒隆地产有限公司在香港举行2015年中期业绩会，恒隆集团及恒隆地产董事长兼执行董事陈启宗、董事总经理兼执行董事陈南禄及执行董事何孝昌出席现场。

　　在经济增长放缓之时，“寒冬”和“疲弱”两个词成为这场业绩会提问的引线。

　　曾抛出“拥抱熊市”论的陈启宗，面对“寒冬”是否考虑买地的问题相当淡定。他表示，恒隆“寒冬”买地的策略一直不曾改变，只是能够买入优质物业的机会可遇不可求，需要时间等待，而恒隆亦不会刻意调整在内地的发展步伐，“当前会首先做好手上的项目”。

　　不过，陈启宗亦坦诚，目前内地的零售市场表现相当疲弱，增长幅度对比过往几年已出现较大降幅。更加明显的现象是，内地为数不少的商场已经在市况压力下被迫转型。

　　“从他们被迫转型就可以看出一件事，市场绝对不容乐观”，陈启宗指，不少原本定位高端的商场甚至选择转做中端。

　　“有些投资者会问，恒隆会不会考虑调整定位？”对此，陈启宗的回答非常肯定，“相信我们的商场地点、大小、设计都是一流的，而且高端的领域其实竞争对手并不是那么多，所以恒隆会坚持高档的定位，没有理由转做中档。”

　　对于业绩会上多个关于港资企业近期出售内地资产的问题，陈启宗不予过多评论，仅以自身情况表明不会改变对内地的策略。

　　“恒隆在内地的物业都是不可替代的，很可能卖了就买不回来了，而且现在恒隆没有资金压力，反而资金比较充裕，所以我们不需要卖资产。”

　　据陈启宗介绍，恒隆当前任务是把手上的项目先做好，其中大连恒隆广场预计将在今年第四季度开业，而上海两个项目将花费13亿港元进行翻新，以保持长远竞争力。

　　以下是恒隆地产2015年中期业绩会现场问答实录：

　　现场提问：恒隆之前提到会在“寒冬”买地，现在还是这种策略吗？

　　陈启宗：我们一直是“寒冬”买地，几十年都没变过。人人都在抢的时候不必要和人争，有机会的，慢慢等。

　　现场提问：销售收入有所下降，下半年会不会加快推盘步骤？怎么看内地零售市场的情况？

　　陈启宗：我们跟其他公司的销售策略可能不同，别人是货如轮转，我们是等到市道好的时候再卖，2014年的市场特别好，所以卖得特别多。2015年也不错，也卖得七七八八了，浪澄湾项目还有700多户，君临天下只有3户了，所以都没有太多货量了。蓝塘道那18间大宅就善价而沽了。

　　陈南禄：租金方面，铜锣湾增长潜力十分大，fashion walk及旺角雅兰中心的翻新工程后人气其实非常旺，都帮助租金有增长。今年11月，预计新开幕的H&M旗舰店都很不错，相信铜锣湾明年表现会更好，带动租金收入增长。

　　陈启宗：内地的零售市场是相当疲弱的，不是说没增长，但是增长幅度比过去几年慢了很多。所以目前内地的消费市场不是太乐观，并且近期看到很多快过预期的转型，出乎我们的预料。我们去年9月开业天津项目，到现在周边已经有5个商场转型了。

　　从他们被迫转型就可以看出一件事，就是市场绝对不是很乐观的。甚至有些公司不做高档转做中档，有些投资者会问，恒隆会不会接下来由高档到中档调整？

　　其实越高档的领域越难生存，如果我们在那个领域是个领军人物，其实竞争对手并不多。我们的商场地点、大小、设计都是一流的，所有内地的商场都赢过国际性的大奖。所以恒隆坚持自己的市场定位是高档的，没有理由转做中档。

　　关于香港的零售市场，虽然比早几年差一点，但我觉得还好。其实内地人来香港消费，我们不欢迎还赶客，这都是不应该的。现在都有空铺出现，其实如果香港人慎重一点，不至于这样。所以香港零售市场不是很差，但是应该可以更好。

　　现场提问：最近传言瑞安和长实地产在出售内地物业，您有什么看法？目前公司的现金很充裕，下半年有什么新的动作？

　　陈启宗：有些人出售资产可能有很多原因。恒隆在内地的物业都是不可替代的，是当地最好的物业之一，卖了就买不回来的。现在恒隆没有资金压力，反而比较充裕，所以我们不需要卖资产。如果要买资产，恒隆只会选择最好的，机会可遇而不可求，当然需要等待。

　　我们现在是要把手上的项目先做好，我们首先要花13亿港元改进上海的两个商场，保证长远竞争力。

　　何孝昌：资金方面我们保持正现金流，过去这么多年我们保持着经济的实力，可以看到我们手上有几百亿的现金，如果有好的投资项目的话，我们都不会有资金压力。

　　现场提问：上海两个项目翻新花费是多少，会不会影响回报率？对A股市场，您有什么看法？

　　陈南禄：我们两个上海商场会花差不多13亿港元，会在非营业时间操作，尽量降低商户影响。投资回报的时间大概是4年左右。

　　陈启宗：大部分的熊市都不会有太多的影响，短期有一点，长期影响不会太大，并且这个是任何发展中的经济体都不可避免的。1973年香港的股市大落，1987年大落，97年一次，2000年、2008年又有，我们这些生意人基本上都是这么过来的，香港发展还是挺好的。

　　内地的A股市场大跌不能说没影响，但是如果从年头看到今天，上证指数还是升了很高的，如果是看以往的12个月，有很多人是赚到钱了的，所以相信这波影响不会太大。

　　现场提问：刚才提到内地消费市场比较严峻，是否担心今年开业的大连恒隆广场会受到影响呢？

　　陈南禄：大连恒隆广场体量很大，有240万平方尺，大概是三个水立方那么大。这是个相当大的项目，目前招商整体面积已经开到七成。在现在的市况之下，大连项目的招商情况已经非常不错了。

　　现场提问：听闻有知名品牌与你们洽谈，要求减租？主席之前有讲过集团里面的人才陆续有退休的情况，现在这种情况是否会有改善，会否考虑请辞任高管来任职？

　　陈启宗：恒隆大概是唯一一家香港从来不请政府高管的企业。近期集团是增加了人手，里面有不少人才，不过需要多几年时间历练，我也不否认会继续扩张。

　　陈南禄：减租方面呢，主要是看市场。市场肯定会变，我们最终是参照市场。

　　现场提问：主席怎么预计今年的楼价？您觉得今年年底加息的话，会不会有影响？刚才讲到香港和内地零售市场都在变差，会否影响加租幅度？

　　陈启宗：首先，年内会不会加息没人知道。我个人估计就未必，就算加也会很轻微。所以我看不会因为这个因素就对消费市场有什么大的影响。

　　陈南禄：关于租金收入方面，其实可以看数字就很清楚了，当然会和市场有很直接的关系，比如说上海就保持了，但是一些新的城市会有影响，香港就没有特别影响。

　　现场提问：之前恒隆在内地发展很快速的，未来会否放慢步伐？

　　陈启宗：我们看长线的，用一年半载来看为时太早。长远来看，经济利润方面更有把握的是，就是中国消费市场的持续发展。如果中国消费市场持续发展的话，我们有相当不错的布局，所以只要消费市场持续发展，我们应该是得益者其中之一。所以不需要特别加快或者是减慢。

　　现场提问：今年营业收入下跌原因是什么？

　　陈启宗：我们主要的租金收入是很平稳的，只是销售物业业绩年年不同，所以不可能是年年都持续上升。而且我们的销售策略是市道好才拿出来卖，去年卖了90多亿港元那么多货量，今年肯定就会有所下跌。

　　现场提问：过去几年恒隆每年都会在内地开新商场，未来是否会保持这个节奏？

　　陈南禄：卖地的时间和建设的时间直接影响到开业时间。我们当年也不是买地后就预期到一定会每年都有新商场开业，我相信没有一家公司可以做到这样的计算。而且我们在设计、开发等时间都比较长，可能需要几年时间来打造好商场。

　　今年会开大连项目，昆明、武汉项目就要再过几年入市。

　　现场提问：现在电商发展很厉害，会不会对商场销售有影响？另外，恒隆会不会考虑将部分资产拆出来做房托基金？

　　陈启宗：房托基金就没兴趣了。很简单，因为是成大堆的垃圾来稳定收益，是没有什么增长潜力的物业。如果我的物业是正的，有潜质的，那为什么要做房托呢？年年拿利润来派息。我不反对这件事，不过不合适我们而已，因为恒隆基本上是优质物业，是有很大发展潜力的。

　　电商的问题，我两三年前就写了很多了。基本上，电商是影响世界、影响社会、影响人们生活习惯的一样东西，但是也不是说所有的产品都会受电商的影响，有些东西受的影响多一点，有的受的影响小一点，我们就是受影响少一点的。但是我也认为今天科技发展得很快，所以一定要用科技来帮助自己的商场，让更多的顾客过来。