解析央企地产重组四大路径 存量资产整合隐性风险犹存

　　8月9日，保利地产副总经理兼华中华南董事长余英现身某地产研修班讲课，谈及央企重组，直指“不是那么容易”，此前保利地产也有考虑过并购、参股央企存量资产，但出于风险把控原因，都没有进行下去。

　　中海与中建合并之后，招商系、中交系、保利系、上实系、中粮系等地产重组话题再次成为市场关注的焦点。央企地产公司的重组、整合和土地等资产注入正在催生一批巨无霸地产公司，近期最引人注目的就是招商系、中交系的内部重组。

　　中房协副会长倪建达指出，楼市规模化发展时代已经过去，房企再延续原有的多平台规模扩张模式将导致资源的闲置、重叠和浪费，央企房地产板块重组已势在必行。倪建达向21世纪经济报道记者表示，其在与各大房企交流时，发现房企对于资金成本的降低需求非常迫切，这也表明房企从重资产向轻资产转化的过程中，互联网金融是大趋势。

　　一名央企房地产业务板块的资深业内人士强调，央企存量资产的盘活，存在不少隐性风险。

　　央企地产重组四大路径 

　　通过梳理不难发现，央企房地产板块业务重组主要有四大类路径。

　　第一类是强强联合。有业内人士指出最有可能迈出这一步的是包括保利在内的大型房地产企业。21世纪经济报道记者独家获悉，保利集团目前正与一家规模较大、但并未上市的央企接触，双方有意整合，但余英并没有正面回应这一问题，只是坦言，央企重组并非外界所想那么容易。

　　第二类是强弱合并，例如中交系整合中房集团，将中房地产持有的中住地产100%股权，从中房集团麾下划归到中交地产。

　　第三类是央企集团内部不同平台的业务整合。3月24日午间，中海地产宣布获得母公司中国建筑巨额资产注入。公告显示，中国建筑拟将旗下及关联集团公司运营的房地产发展业务注入中海地产。上述资产包括中国建筑旗下在中国内地及伦敦持有的绝大部分物业开发项目，截至1月31日这些项目总建筑面积为1092万平方米，分布于北京、上海、天津、成都、长沙等一二线城市。此外，招商系近日透露旗下地产业务重组轮廓，招商地产重组后的资产规模极有可能超过万科，但据其内部人士透露，销售规模要赶上万科还需要两年缓冲期。

　　此外，东兴证券分析师郑闵钢指出，中粮地产也是一家集中于内部重组的房企，该公司拥有土地和资金双重竞争优势，所开发项目未来将集中结算。中粮地产的项目集中于房价持续快速上涨的珠三角地区、成都和厦门市，控股股东中粮集团是国务院核定的16家以房地产为主业的央企，郑闵钢看好深圳市城市更新以及前海开发建设给该公司带来的发展机会。

　　第四类是央企参股民企，或者引入民企进行混改。最为典型的案例就是绿城与中交的合作。中交作为国企，通过持续收购民企绿城股权而进行扩张。与此同时，中交系的房地产业务势必面临新的同业竞争格局，因此其内部架构梳理也需要一定时间。中交集团相关人士对21世纪经济报道记者透露，目前中交对绿城的整合正在循序渐进。

　　混改成功案例已有绿地在前，华侨城今年3月推出的80亿定增计划引入宝能系作为战略合作伙伴，正是央企引入民企进行混改的又一案例。

　　隐性风险成最大阻力？ 

　　事实上，解决同业竞争问题是央企重组的一个出发点。在规模化时代已经一去不复返的市场背景下，通过重组可以避免资源的闲置和重叠，避免央企内部由于同业竞争带来的运营风险。

　　上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进指出，央企改革的阻力在于三方面：第一，央企的组织架构相对庞大和繁杂，若要改革，就要理顺背后的股权关系。但这个过程其实很需要精力，否则各部门的“官本位”思想会很重。第二，部分央企改革涉及多个产业，比如很多央企在过去地产投资热的时候，布局了大量资金到地产板块。但现在部分央企有收缩的意图，那么既有项目的归属如何确定，是需要财务和法务上精确计算的。第三，央企改革过程中，如何实现模块化发展，防止内部业务重叠，而在后续如何梳理条线，也需要一定的精力，但现在看来此类压力还是比较大的。

　　可以肯定的是，如果央企地产公司的重组加速开放，这不仅仅是国资企业向多元化混合所有制企业转变，或许也为当前国企“退房产化”寻求了一种出路。同策咨询总监张宏伟指出，未来一段时期内，一些实力较强的企业，尤其是央企地产企业有可能会利用地产重组加速开放的机会，接盘其他国企“退房”的资产。

　　亿翰智库研究总监张化东指出，重组过程中央企的落后产能怎么处理，将影响重组进度与方向，例如宝钢集团有许多存量房资产，需要一定时间消化。上述业内人士所谈及的隐性风险，就存在于这些待盘活资产中。

　　去年11月，上海宝钢集团通过上海联合产权交易所挂牌转让上海宝钢长宁置业有限公司100%股权，挂牌价格27.46亿元。同年12月初，融侨集团以挂牌价竞得该公司100%股权，上海宝钢长宁置业的实质资产便是上海新华路街道71街坊8/3丘地块。不过，该地块需三年后才能交付。

　　长宁置业成立于2013年10月29日，注册资本15.8亿元，分别由宝钢集团持股65%、上海十钢有限公司持股35%。截至2013年底净亏损9.19万元，2014年前三季度亏损584.31万元。

　　正由于宝钢集团要转让的资产交地时间过长、土地证不明晰，吓退了不少买家。根据相关约定，长宁规土局在2017年9月30日前将该地块交付给长宁置业。考虑到租户清退工作需要时间，交地时间由《土地使用权出让合同》约定的“2017年9月30日之前”调整到“2017年12月31日”。而截至评估基准日，上海宝钢长宁尚未取得上述地块的土地使用权。