萧山商业百货思维浓重 地头蛇称霸多年盼外来者搅局

　　（赢商网浙江分站报道）编者按：地铁2号线杭发厂站，左手边是顺发旺角城新天地，今年一月底开街；右手边是汇德隆银隆百货，今年五月底开业。萧山上半年又多了两处花钱的好地方。

　　                                 银隆百货

　　    这几年，萧山的发展是迅速的，这无需数据的证明，看其土地市场便可知。不过相较于外来大鳄不断涌入的住宅市场而言，萧山商业板块多数盘卧在开元、顺发、汇德隆等本土开发商的地盘下。

　　从区域市场容量是供应情况来看，“冷热不均”现状严重，绝大多数商业体集中于萧山新区，而南部卧城则处于嗷嗷待哺的饥渴状态。从已运营商业项目的业态情况来看，大多依旧是传统的百货思维在操盘运营，这或许与地头蛇称霸多年一点的关系。

　　而新进的几大外来商业大鳄开发的商业综合体项目，萧山宝龙城市广场、华润万象汇、绿地银泰、万达广场等皆处于在建和规划中的状态。目前仅有萧山宝龙城市广场将于下半年开业。萧山商业板块的池水，亟需外来者搅局。

　　利好：“乡下人”过起城里的生活

　　曾经有人统计过，萧山商业综合体目前主要有加州阳光、恒隆广场、旺角城新天地、银隆百货、汇德隆购物中心、开元广场（在建）、萧山宝龙城市广场（在建）、华润万象汇（在建）、绿地银泰（在建）、万达广场（规划中）等大约10余个大大小小的商业综合体。

　　在诸多利好之下，萧山人破了“乡下人”的尴尬，在萧山过起了城里人的生活。以上半年开业的银隆百货二期为例，它补充了一些高端品牌，一众的国际国内服装快销品牌优衣库、UR、热风等，各类特色个性餐饮30余家，以及德纳影城及普乐迪等娱乐品牌。同为上半年开业的旺角城新天地，以欧洲小镇为格调，集了一街的“新鲜”餐饮，品牌旗舰店模式。包括大润发超市旗舰店，还配合了亲子体验中心功能，于萧山来讲，应该算是难得的情景式购物场所。此外，也引入包括咖啡陪你、德克士、新榆园、金橘等多个首次进入萧山的品牌。

　　诸多利好中，地铁是非常关键且直接的要素。地铁2号线开通后成为了萧山板块的商业线。打开地铁2号线的路线图可知，这其中的新兴商业体不少站立在地铁站或是地铁沿线。例如，上半年开业的两大重磅商业体银隆百货和旺角城新天地皆位于杭发厂站上，萧山宝龙城市广场位于建设一路站附近，华润万象汇地处地铁2号线和5号线交会枢纽，绿地银泰与恒隆广场皆位于人民广场站附近。

　　现状：陈腐的百货思维浓重

　　从已运营的几家商业体来看，业态和动线设计等方面基本处于传统的百货商场的运营思维，还未考虑到经营“场子”的层面。

　　银隆百货和汇德隆购物中心同属汇德隆旗下，该公司起家于市心路一家音像商店，旗下有大小零售商场32个，百货思维较浓重。从这两家商场来看也基本是老百货的场。

　　开元·加州阳光是一座定位高端的加州风情MALL，南北相依的是高端住宅区。开业多年来，加州阳光一直被当成富人区的娱乐场所而存在。

　　而众安·恒隆广场于去年开业，传统的百货商业街模式。从目前商场的经营状况来看，有些惨不忍睹，昏暗的空间，除了一层以外，2-5层空铺、撤铺严重，撤铺的商家较多是餐饮品牌，例如之前的美食城，且人流量也是问题。除了商街入口的哈根达斯、肯德基，二、三层的几家餐饮，中庭打篮球的中小学生之外，其余场所基本都是稀稀落落的人流。

　　                                  恒隆广场

　　                                 旺角城

　　                                     银隆百货

　　相比而言，旺角城的思维比较跟随时尚前沿，类影视城的建筑框架下，是诸多的品牌旗舰店和体验中心和多家特色酒吧功能。不过，据笔者现场观察，来的客人基本是出于吃饭的目的，旺角城成为了美食城。坪效和租金营收是否成为其难点？前段时间，胡歌等明星剧组在此取景拍戏，看来，旺角城的转变的确先于其他商业项目。

　　不难看出，这些商业体出现的机遇，大多都是机会使然，以填补板块使命而生。然而目前来看，萧山新区的商业容量或许已供不起太“单纯”的商业项目。

　　随着商业阵容的扩大，也让萧山商业遭遇了商业地产的实际难题：同质化，在餐饮板块尤为明显。最明显的是盘踞杭发厂左右的银隆百货和旺角城，不仅在餐饮方面有所重叠，更为严重的是，被看做吸引区域人流武器的德纳影院同时成为了两家的标配，两者近相隔了一条市心马路。

　　另外，同在两公里辐射圈内的银隆百货、恒隆广场和旺角城在餐饮品牌方面的重叠率高的出奇，像星巴克等咖啡馆、菲滋、韩国料理、慧娟面馆、7017味道工场等。

　　未来：外来者靠什么搅局？

　　如今，萧山板块也先后吸引了萧山宝龙城市广场（在建）、华润万象汇（在建）、绿地银泰（在建）、万达广场（规划中）等外来项目涌入，这些项目是否能打破萧山目前的商业生态平衡，搅动这一汪池水？

　　萧山宝龙城市广场拥有一个集购物中心、大型超市、电影院、百货公司、零售店和其他休闲设施于一体的6万㎡的社区型shoppingmall，计划将于今年年底开业，规划了近30%的餐饮，确定引入永辉精品超市“Bravo YH”、大地影院等。

　　华润万象汇属于华润系，将建设成为高端购物、商务办公的现代化、高品质都市综合体，预计于2016年10月份开业。绿地银泰，将联合银泰打造全新体验式商业综合体。这些商业体都是皆是以体验式shoppingmall模式。另外王思聪家的万达也正在规划当中，或将成为杭州的第三座万达广场。

萧山宝龙城市广场

　　不过，在于住宅市场而言，萧山人是一波有本土情结的购房客，那么这些商业项目是否能适应萧山的水土？而本土开发商如何去吸收新融入的商业运营氛围？