众筹后再卖股权 万达出售5项目予有限合伙试步轻资产

　　8月25日早间，万达商业地产发布公告称，将以10.35亿元代价向万达稳升（有限合伙）出让5个万达广场项目公司全部股权。

　　值得注意的是，这五个万达广场包括常德万达广场、梅州万达广场、三门峡万达广场、宜春万达广场及郑州惠济万达广场，正是此前万达众筹产品“万达稳赚一号”的众筹项目。

　　五个项目目前处于在建状态。万达表示，公司一直积极探求轻资产业务模式，致力于实现物业管理的长期稳定发展并避免房地产市场的不确定波动。通过订立轻资产合作框架协议，公司认为此乃实现轻资产战略的重要一步。

　　轻资产协议

　　根据公告，万达与快钱金融（作为万达稳升的普通合伙人）及万达稳升订立了轻资产合作框架协议，万达将向万达稳升及五项目公司提供建设管理及运营管理服务，用于项目公司万达广场项目的建设和运营；及向万达稳升及项目公司授予若干知识产权许可。

　　万达稳升将以各合伙人缴纳的出资向项目公司提供资金用于其万达广场项目的开发建设。观点地产新媒体于公告中了解，五个万达广场项目公司净资产账面值为约10亿元，总收购代价为10.35亿元。此次股权转让代价是在参考五个项目公司净资产账面值，以及按6%年化率计算的万达已于各项目公司前期投资的资金占用费。

　　万达稳升将于2015年8月31日之前以现金方式向万达支付全部代价，并负责项目公司的后续投资资金需求，以上5个项目的总投资约为47.5亿元。

　　万达表示，项目公司被转让予万达稳升后，将成为万达稳升的全资附属公司。然而，根据香港财务报告准则，项目公司仍将作为万达的附属公司于万达的经审核综合账目中入账及合并。

　　根据轻资产合作框架协议，万达对项目公司的建设管理和运营管理拥有绝对、排他和不可撤销的权利；且有权任命项目公司的所有董事和高级管理人员（法定代表人除外）。

　　据悉，轻资产合作框架协议的期限为七年。万达稳升可以在轻资产合作框架协议期限内通过以下方式转让其在项目公司的权益：包括自轻资产合作框架协议生效日期起满三年后，将该等资产通过REITs或其他方式上市；向万达集团或其指定的第三方转让；或向其他第三方转让。

　　此次轻资产合作或可看作是其众筹的“续集”，而收益方面，万达将与有限合伙万达稳升三七开。

　　众筹“续集”

　　需要指出的是，万达此前于6月12日发行的稳赚1号一期已经募得50亿元，并分别投向上述五个项目的开发建设。该项目最高投资期亦为7年，投资者可以享受万达广场净物业收入及资产升值双重收益，预期合计年化收益率达12%以上。

　　盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司总裁李万明对观点地产新媒体分析指，此前的众筹与是次出售项目股权予有限合伙，有两种联系的可能。

　　一是前次众筹所得资金将以有限合伙的方式汇集，类似于建立一个契约基金；另一种可能则是，万达稳升以有限合伙身份来购买众筹投资的份额，该等份额日后可以通过交易所挂牌交易。

　　“有限合伙的架构没有披露，不知道是否设置优先劣后级别以保证投资者收益。中国商业地产最大的问题是，租金收益是否稳定，是否能够满足投资人要求。”

　　而关于众筹“续集”各方收益的分成，万达于公告中称，考虑到集团提供的建设管理及运营管理服务以及集团授予的若干知识产权，万达将自相关万达广场开业后收取项目公司每年净物业收入的30%作为对价。净物业收入指项目公司运营产生的毛物业收入扣除合理费用及成本后的收入。

　　万达同时表示，为保证投资者收益，该轻资产协议将包含相关保底条款。若万达稳升任一年享有的项目公司净物业收议将包含相关保底款产合作框架协议中规定的当年的投资回报，万达将以分得的净物业收入为限，提高向万达稳升的分成比例。

　　公告指，该等调整机制将自轻资产合作框架协议生效日期起七年届满后结束。若随后每年万达稳升收取的项目公司净物业收入的70%分成超过投资额年化收益的7.5%，万达稳升将以超过投资额年化收益7.5%的部分，提高向万达的分成比例。

　　观点地产新媒体另悉，根据万达过往的业务经验和项目管理经验，以及公司所掌握的市场类似物业收益率，该轻资产框架协议规定，万达2015-2021年7年内轻资产收益分别为为0、3000.19万元、1.49亿元、1.51亿元、1.76亿元和1.86亿元。