五洲国际业绩会：未来不排除做产业并购基金、众筹

　　8月28日，在香港太古广场旁的港丽酒店7楼，一场以小型午宴的形式进行的业绩会如期举行，主角正是国内商贸物流领域佼佼者的五洲国际。

　　出席此次业绩餐叙的管理层包括行政总裁舒策丸、执行总裁赵立东、执行董事兼财务副总裁吴晓武以及首席财务官张文海等。

　　据了解，今年上半年五洲国际实现收入21.82亿元，较去年同期的25.08亿元下滑13%，与此同时，毛利也较去年同期的10.27亿元下降34%至6.77亿元。受此影响，五洲国际上半年的毛利率也出现10个百分点的下跌。

　　对此，五洲国际首席财务官张文海指出，这主要与上半年的产品配比以及去存货有关系。“上半年我们还是在努力地去库存，可售存货已经从2014年底的38亿下降了6亿。在去库存过程中，很多老货价格比较低，使整体的单价受到一定影响，进而导致收入和毛利下降。”

　　相比于利润承压，五洲国际国际在财务管控方面似乎做得更加可圈可点，其上半年的总借款仅比去年年底增长了5%，整体负债从年初的86%下降至81%。若刨去短期借款中的可换股债券部分，五洲国际上半年的净资产负债率仅为64%。

　　张文海透露，目前五洲国际也有发新债换旧债的想法，公司除了在境外开拓融资渠道外，也在探索境内融资。

　　“我们在积极准备公司债，从融资角度来说，这是一个新的渠道开拓。另外，我们也想把总借贷成本降低，因为国内公司债的利息水平只有5%-6%，相应的成本比较低。”

　　而吴晓武则向观点地产新媒体表示，在不放弃传统融资渠道的基础上，五洲国际不排除会尝试众筹以及和基金公司合作去设立产业和并购基金。

　　此外，舒策丸指出，未来五洲国际的地产开发板块慢慢会变成以商贸物流为中心，综合体的占比将逐步削弱。“我们现在商贸已经超过了综合体，因为以前综合体和商贸是五五开，现在商贸板块已经被放大了。”

　　作为非传统的开发商，五洲国际同样面临着重资产的苦恼，因而在今年6月份，五洲国际正式对外提出分拆旗下轻资产部分“五洲汇”于新三板上市，目前这一计划仍在推进之中。

　　不过，舒策丸介绍，在轻资产管理模式方面，五洲国际已经在全国有好几个省做了相应的试点，未来这一板块的空间将比自己开发的要大很多。

　　“以后我们每年管理的项目会超过十个，甚至二十个，这样能够结合客户资源快速发展。”

　　以下是五洲国际控股有限公司2015年中期业绩餐叙的现场问答实录：

　　现场提问：五洲国际品牌管理输出是在商贸和综合体方面都有吗？合作的开发商类型是怎样的？

　　舒策丸：都有，但商贸会多一点。至于开发商，有大的，也有小的，现在在谈的几家开发商都不算小，他们的地产业务做得很大，但商业不大，在专业性上和我们有很大的区别。

　　赵立东：有些地产商擅长住宅开发，但在商业方面，他或者没有团队，没有精力，或者不愿意去做商业的运营，因为商业运营很消耗精力；还有一些做综合体的地产公司，他们比我们做得优秀，但是他们不愿意做管理运营，所以结合这两方面也给了我们一些发展空间，五洲国际合作的很多都是前十强的开发商。

　　通过项目的不断增加，我们也会把数据整合起来，把这些客户资源整合起来。我们更看重的是这些客户资源，包括团队的打造，人才的培养，这对我们将来的发展都有很大帮助。

　　现场提问：上半年公司去库存是有6个亿，下半年是不是还要继续？

　　赵立东：从财务数据大家也可以看到，上半年有很多去库存的量，这个任务还在持续进行中。我们今年要把一些周期相对长一点的项目消化掉，下半年会加大处理力度。

　　现场提问：会不会降价处理？

　　赵立东：会有一些优惠，因为有的项目已经卖了十年了，价格已经翻了三倍，这种楼盘在尾盘的时候会做一系列的让利行为。住宅和商业地产不完全一样，商业用价格杠杆调整的力度并不是非常大，它跟住宅不一样，住宅降200元销售额就会上去，商业降了也不一定有用。

　　现场提问：上半年公司在哈尔滨拿了一块地要做文旅项目，今后在这方面有怎样的打算？

　　赵立东：这个项目也是我们多元化经营方向的一个尝试。正好哈尔滨这个地区有一条河，我们结合当地地貌现状做了一些设计。这种模式也是我们试点研究的模式，暂时不会作为主力产品去发展。

　　现场提问：上半年五洲国际的均价实际降了多少？

　　张文海：上半年我们的均价是6000元不到，和去年同期相比降幅比较大，去年是9000多。但是刚才我也说了，不能单看均价的情况，因为里面有两大产品，一是综合体，另外是商贸市场，商贸市场均价是六、七千，但是综合体都是过万的，所以配比不一样，能够看到均价明显下降。

　　现场提问：上半年公司的毛利率从41%降到了31%，今后对于毛利率水平公司有什么样的预期？

　　张文海：利润和售价都会受到市场的影响，从以往来说，我们整体的毛利率都是超过50%，后来随着本身项目的调整，除了以前的老项目外，这几年的新项目，造价和成本都不像以前那么低，因此毛利率从2014年整体来看都有所下降。

　　从产品线上来讲，因为我们现在在去库存，所以整体的毛利率是有一定的压力。去年年底的时候，我们的商铺产品毛利率差不多是48%，到今年中期毛利率大概是40%左右。如果从长远来看，我觉得我们的毛利率能够维持在30%以上，这个可以做到。而且今年经济形势不太好，我们整体的产品配比跟以往不一样，也造成了我们现在的毛利率大概是31%左右。

　　现场提问：“五洲汇”新三板上市的的进展情况怎么样？

　　张文海：我们一直在准备做，因为这也会受到我们在香港上市的一些条例制约，但是在整个过程中我们是非常顺利的。我们主要想把一些轻资产板块比较集中的在新三板分拆上市。

　　现场提问：新三板的流动性问题会不会对你们有影响？

　　吴晓武：不会对我们有影响，新三板目前没有采取定价交易的策略。对我们来说，新三板更多不是作为一个融资平台，而是进行品牌推广。因为整个新三板的规模并不大，七月底分拆的这部分也就3000万人民币。因为这是轻资产部分，所以规模不大，可融资的空间也很小。

　　“五洲汇”新三板上市的主要目的是拓展品牌，还有增加收购兼并的机会。未来我们轻资产模式会以管理输出为主，慢慢变成运营服务商。如果有这样一个新三板平台，我们去接项目就更容易一些，整个品牌推广也更容易一些。

　　当然，未来我们也会推出融资渠道，但这是在放在第三位的，更多的是品牌推广和整合。其实，最初我们也考虑像彩生活一样去香港上市，但是考虑到香港的PE实在太低，加上我们已经有一个公司在香港上市，有这样一个境内的上市平台也是我们的一个发展方向。

　　现场提问：未来公司会以轻资产为主，有没有一个具体的目标？

　　赵立东：不会有一个占比目标，要是按照面积来看，轻资产部分肯定要大一些，服务的面积会超过我们自己开发的面积。但是从收入来看，跟公司开发收入还是有一定区别的，可能没这么快变得很高，但是增长会很快。

　　我们假设每年七、八个输出管理新增项目，这是持续的。开发项目做完了，销售完了就结束了。我们管理输出的项目，每个月会有固定的管理费，租金又跟我们挂钩，物业费又跟我们挂钩，这个增长是持续性的。如果是自己开发的话，周期会比较长。

　　张文海：从数字上来看，绝对值比例还是以物业销售为主，但是如果从轻资产收入跟物业销售收入两个数字含金量来看，销售收入的含金量没有轻资产管理输出的含金量高。

　　现场提问：五洲国际对于品牌管理输出有没有区域上的限制？对合作开发商有怎样的要求？

　　舒策丸：区域性我们没有限制，因为我们涉足的行业比较多，商贸物流板块就包括小商品、农业、工业品等等。不管地方经济好还是差，是中部还是西部，或者东北等，我们都会展开去做。也不会说符合哪一种标准我们才去管理，我们会展开做，像综合体，不管是5万方、10万方还是20万方的我们都会去管理。

　　现场提问：五洲国际做动产融资都是服务于客户，未来会不会在金融方面做一些服务于自己企业的尝试？

　　吴晓武：五洲国际现在的境内外融资渠道很多的，国内可以发债，新三板在开启，而且五洲国际也上市两年了。五洲国际有自己的融资渠道，但不排除我们未来会跟一些基金合作，包括一些众筹，来设一些并购和产业基金。

　　目前很多企业已经没办法往下走，资金短缺，没有上市平台，我们就会去做一些并购基金和产业基金。当然银行的传统融资我们也不会放弃，毕竟成本更低。

　　整个五洲国际是做商业的，没有住宅，我们更多考虑的五洲每个商圈三到五千个商户的经营，如何让帮助他们把生意做大做强，帮助他们解决资金短缺问题。虽然现在利率不断降低，但银行等金融机构对这些小微企业的贷款还是比较严的。因此，这些商户资金短缺情况非常厉害，他们要的钱不是太多，但是用得比较急，利息高一些他们也接受。所以我们就把商户短期资金需求纳入到管理体系中。我们的更多精力还是放在商业服务以及运营整合上。

　　目前除了动产融资方面，未来我们要突破的是信用担保贷款。因为动产融资要有资产才可以来评估，比较繁琐，下一步我们会把小微企业信用贷款做起来。这样有资产抵押就做动产融资，没有资产抵押的就做信用贷款。当然信用贷款前期需要广泛的信息平台，包括信用担保条件也要放宽。未来商户的这些资金需求、金融服务、电商服务都是我们的方向。包括会覆盖第三方服务市场，通过提供这么多的服务来提高商户与五洲的粘性，而且为未来全国五洲的专业市场打下基础。

　　现场提问：有没有资产证券化的想法？

　　吴晓武：凡是做商业地产的每家都在想这个问题，目前中国REITs真正落地做成的不是很多，这里面最有可能做成的是万达，如果他都做不成，其他就更不用考虑。我们也在关注这个方向，REITs在中国还需要时间，我相信未来商业地产要健康发展资产证券化是必须要进行的。