融创“收购”天朗的台前幕后 狼来了借力天朗深耕西安

　　张宏伟 8月31日，据西安当地媒体消息，融创收购天朗的消息基本属实，此外，又有朋友传出融创的收购不只是天朗，它还有可能将收购金泰。

　　同日，天朗控股集团发表一份说明，天朗控股集团与融创中国仅就西安区域的地产开发建立战略合作关系，并不存在报道中关于“融创收购天朗”的内容。

　　天朗控股集团在说明表示，天朗与融创将共同出资组建西安平台公司，其中由融创出资80%，天朗出资20%。另外，未来新开发项目可以以融创56%、天朗44%的持股比例进行合作开发。

　　其次，天朗控股集团将出让西安2个在建项目股权予平台公司，并以平台公司作为房地产开发主体打造西安在建项目；同时，天朗控股集团西安的待建项目和土地储备项目也将纳入平台公司，由双方共同合作开发。

　　此外，天朗控股集团将济南、南京、成都共3个房地产住宅项目转让给融创。

　　天朗控股集团表示，现在部分住宅地产和融创强强联合，使集团能有更多的精力投入上述板块的发展和提升，走出一条房地企业转型升级的新路径。

　　至此，我们可以清楚，无论何种形式的合作或收购，天朗确实已经面临困境，融创确实和天朗要合作了，那么融创和天朗合作的台前幕后有哪些关注点？相信这些是大家关注的，笔者一一解读。

　　一、楼市进入下半场：“大鱼吃小鱼”的并购现象将增多

　　在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场。从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势势在必然，此时，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最终推动市场集中度越来来越高。

　　从事实表现来看亦是如此。随着楼市进入下半场，中小房企或非地产企业跨界进入楼市的企业因为在产品标准化、融资渠道构建、购房者C端客户的把控能力等方面无法实现开发成本的降低，也无法实现较快的销售，或者企业城市布局不合理导致企业运营出现困境，这个时候这些企业势必会面临发展的问题。从这个角度来看，一部分竞争优势不明显的中小房企极有可能在这个过程中退出或被收购。而上述这些破产或退出房地产的企业或多或少都有这样的因素存在。

　　同时，从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业（经营业绩或市值）老大的地位，竞争异常激烈。而对于目前行业内的收购机会也不会错过，比如恒大55亿收购中渝置地旗下物业、恒大31亿收购武汉三江航天地产67.08%股权、融创收购西安天朗等近期行业内的“大鱼吃小鱼”的并购现象。

　　笔者预计，随着楼市进入下半场，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。

　　二、楼市下半场的天朗，为什么走上被收购之路？

　　首先，天朗政商关系优势不再。

　　从天朗发家的脉络来看，主要还是得益于其政商关系良好，在过去十几年当中获得片区土地，也获得在西安本土的持续增长空间，然而，新一届政府上任以来，依靠政商关系发展起来的房企多多少少受到了一些影响，严重的甚至企业破产倒闭，比如大连实德地产。对于天朗来讲，近两年由于政商关系的优势已经不明显（此处省略1000字），其发展势必会受到限制，这对于已经快速步入全国化的天朗来讲不是一件有利的事情，因此，政商关系优势不再的天朗在这两年发展步伐势必受到影响。

　　其次，宏伟的发展“路线图”未能如愿实现，尤其是激进的城市布局导致企业陷入困局。

　　从西安天朗来看，据媒体报道，天朗控股集团曾对外明确而清晰地宣布了其宏伟的发展“路线图”。天朗集团董事长孙茵曾表示，“未来10年，我们规划了四个目标，第一是加快在中国大中城市的整体布局；第二是完成在香港IPO首发上市；三是顺利完成天朗从住宅地产到产业地产的全面转型；四是进行国际化开发与合作的探索。”

　　从目前来看，这四个目标没有一个落实的非常完美。

　　1、城市布局过程中激进过程导致资金面风险迅速增加。

　　天朗官网显示，经过十余年的发展，天朗在“拓展环渤海、长三角、珠三角、华中、西南等中国一线热点经济圈”的战略方针指引下布局全国，其中长春、济南、南京、成都、无锡、昆山等城市项目已进入开发建设阶段，未来还将进驻数十个中国中心重点城市，全面参与中国新型城镇化建设进程。

　　从天朗城市布局的角度来看，除了大本营西安之外，其他城市对其销售业绩的贡献度并不高，甚至有些项目还陷入销售困境，比如在南京这样基本面良好的城市竟然水土不服，已经出现大撤退，此外，业内还流传出天朗全面撤出华东地区的说法，尽管官方未明确回复是否，但是这也反映出天朗城市布局过程中激进拿地布局的战略失误；从西安本土来看，天朗擅长片区拿地片区开发，但是随着城市供地节奏的控制与品牌房企的积极布局，和其他所有省会城市一样，作为本土房企的天朗也受到全国品牌房企积极布局的冲击，其市场份额也在下降，销售业绩也受到影响；再加上西安这个城市本身就面临“去库存”的问题，也让天朗着实捏了一把汗，尤其是去年市场低迷期，天朗在西安的项目销售也会遇到压力。这样，城市布局及市场本身去库存的压力导致企业层面资金面周转遇到问题。

　　2、天朗控股10年内香港上市计划搁浅，未能解决其资金面紧张的问题。

　　据笔者了解，近两年天朗曾经利用猎头大量招宾买马，猎头也表示，天朗打算上市并且其发展前景可期，然而，如今看来，由于其战略布局失误以及销售业绩受阻等原因，企业整体表现不佳，这或许是其上市计划搁浅的内在因素。这样，天朗未能获得资本市场的支持，再加上营销条线的核心团队也有流失导致其销售遇阻，其资金面也势必受到影响。

　　3、天朗转型过程中新业务，未能顺利从住宅地产到产业地产的全面转型，新业务对企业运营未能形成正面积极影响

　　资料显示，天朗控股集团前身为天朗地产，于2001年创建于西安，是一家以城市文化产业投资与运营为主营业务的开发商。2005年起全面介入土地以及开发与整理，近年来开始涉足产业园区和酒店开发及运营，提出继续坚持以文化为战略核心，以城镇化区域开发、产业运营、系统服务为主营业务，成为文化产业集群全球化运营的探索者。

　　然而，对于房企来讲，业务多元化初期并不会为企业带来持续稳定的现金流支持，也不可能依靠多元化业务解决企业的资金面问题，反而，多元化业务沉淀了传统房地产主业的资金，此时，如果企业没有办法解决现金流的问题，那么这个企业极有可能陷入困境。对于天朗来讲亦是如此。近年来，天朗控股旗下文化、商业、贸易等产业板块开始布局，天朗文商旅商业发展（集团）有限公司、天朗科技产业公司、天朗农业科技投资公司、天朗酒店管理公司、蔚蓝基金公司等十余家全资子公司成立。据业内人士了解，激进的多元化布局并没有给其企业业绩带来太大的贡献，这一定程度上也影响了其资金面的安全性。

　　4、国际化开发与合作的探索上基本没有进展，这个不用多说。

　　三、危机之中天朗，“活下去”最重要

　　至今为止，由于市场库存偏大的基本面没有改变，楼市“惜贷”常态化的基本面也没有改变，此外，房企在2015年仍然会面临比较大的资金面的问题。如果开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候就不得不进行卖股权、卖项目的操作了，如果卖项目、卖股权也无法使这类公司继续“活下去”，那么，这些房企极有可能成为瞬间“轰然倒下”的房企。

　　对于天朗来讲亦是如此，在危机之中继续“活下去”仍然是最重要的。

　　天朗卖项目求生（或者叫合作成立平台公司，但是融创占较大股份）也不是什么见不得人的大事，绿城也卖过，佳兆业也卖过，孙宏斌此前也卖过顺驰公司，笔者认为，房企无论通过什么样的市场手段，卖项目也好，卖股权也好，降价销售也好，只要市场艰难的时期可以“活下去”，那么，这就是起码的成功。在未来，留得青山在，不怕没柴烧，只要度过当前的企业资金面的危机，未来有可能就是“柳暗花明又一村”。

　　四、狼还是来了，融创借力天朗深耕西安

　　融创的发展轨迹来看，无论是在大本营天津，还是后续布局的北京、无锡、重庆等城市，还是后续借力融绿合作平台进入大上海楼市，融创基本是在短短2-3年时间进入当地房地产销售金额TOP3，并且在大多数已经布局的城市实现商品住宅销售金额第一，比如2014年融绿在上海商品住宅销售金额已荣居第一名，即使融绿平台分家之后，融创在上海的销售金额仍然保持TOP3的地位。这样的布局速度是狼的速度。

　　如果融创与天朗此次非“野合”，没有重蹈绿城和佳兆业收购失败的覆辙，属于合作成功类型，笔者可以预言，融创的野心将更加膨胀，势必会加速其全国化布局的进程。

　　如今，融创借力天朗进入西安市场，从经验来看，在短短2-3年时间内，融创势必会借力天朗的资源或合作的平台公司迅速强攻西安房地产市场，最终达到深耕西安市场的目的。

　　从未来西安房地产市场变化格局来看，尽管西安楼市品牌房企云集，开始关注大西安的未来增长潜力，竞争也异常激烈，但是，由于融创借力天朗布局西安楼市，西安的房地产市场在未来2-3年势必会重新改写，融创将以狼的速度从既定市场格局当中抢得自己的一份市场份额。西安房地产市场将因为融创收购天朗股权或合作成立平台公司而改变。

　　五、融创规模化再升级，融创借力天朗深耕西安，加码布局南京、成都和济南，由区域深耕向全国化布局战略转变

　　房企之间尤其是品牌房企通过与合作伙伴的共同开发，能够用更少的资金开发更多的项目，进一步提高市场占有率，巩固自身的龙头地位。尤其是对于上市公司而言，通过上述合作的方式可以将更多的销售收入合并至财务报表，制造漂亮的销售业绩，进一步提高市场占有率，赢得资本市场的好评。

　　融创与天朗合作之后，融创通过与天朗的合作制造漂亮的销售业绩，融创的规模化将再升级，进一步提高市场占有率，将进一步赢得资本市场的好评。

　　对于融创来讲，通过与本土房企天朗进行合作，利用天朗本土房企对于西安当地市场、政府关系、资源配置等方面的优势，战略布局进入这些城

　　市或区域，借力天朗本土房企实现新的区域或城市扩张，进而进行全国化布局。而此前融创借力绿城、佳兆业进行全国化扩张的战略一波三折，并不顺利。因此，从一定意义上来看，融创借力天朗布局大西安，加码布局南京、济南和成都，才算是标志着融创由区域深耕向全国化布局的战略转变。

　　作者：张宏伟 同策咨询研究部总监