杭州屋顶空间商业大调查 城西领跑武林等老百货缺失

　　（赢商网浙江分站报道）商场的空间利用已经由中庭扩张到屋顶空间。在体验式与差异化的大命题下，在同质化与坪效的双重矛盾中，“天空之城”成功获取了全国购物中心的心。

　　近期的一份报告显示，目前，全国已开业购物中心总数已超过4000家，其中购物中心屋顶潜在利用空间超过3000万平方米，相当于四千个国际标准足球场的面积。其中，上海、成都、北京是屋顶商业最多的三大城市，而江苏、浙江、广东是分布最广的三大省份。

　　据统计，利用屋顶开放空间，举行不同时节、不同主题的活动，这种公共空间的体验式开发，能为商铺提高10%~15%的租金收益。不过，杭州的商业地产开发商对屋顶商业的价值开发热度不一，且从业态角度来看，也处于比较单调未成复合型的状态。

　　对于这一现状，一方面是全国购物中心屋顶空间的利用率普遍不高，另外一方面，杭州全面进入购物中心时代只是从2013年始，目前正在尝试屋顶商业的大多都是商业经验值较高的开发商。

　　业态应用单调 空间闲置“换不了钱”

　　从杭州屋顶商业的业态应用来看，虽无具体的统计数据，但是可以看到大多数商场屋顶皆处于空置状态。这种现象不仅限于杭州，全国调查数据显示，80%的购物中心屋顶面积处于闲置。在已对屋顶空间做规划的商场中，大多数是景观观光之效，较少部分才是商业经营之用，例如城西银泰城、西溪印象城以及杭州万象城。业态集中在农场、餐饮，比如城西银泰城的空中农场。

　　对于这几家而言，一方面，增加体验感；另一方面，屋顶商业化利用也能够提升租金回报率，将部分黄金铺位的低租金业态迁入屋顶空间。比如西溪印象城，逐渐将餐饮、健身、培训错落布局于到屋顶空间，利用西溪湿地的天然资源。

　　在面积方面，除了城西银泰城有一定的规划之外，其余基本是“自然态”，散落在整个屋顶空间，这也是由景观功能居多所致。

　　而从全国的屋顶业态应用来看，主要集中于运动、娱乐、儿童业态，比如空中农场，儿童主题乐园、高尔夫等运动主题、婚庆广场等。而餐饮、零售业态则作为跟随业态进入。不过，在杭州来看，餐饮占了绝大比重。

　　从板块购物中心的率用率来看，城西板块的各大购物中心表现较佳，处于集体作战，研究突破，而杭州其他的版块更多是单个项目的孤军奋战，没有形成氛围，或者根本连萌芽都没有形成。

　　城西板块 利用率高 最充分

　　从杭州来看，城西板块各购物中心的屋顶空间的生意经念得最好。从城西银泰城，到西溪印象城，在到中粮大悦城。虽然，大悦城尚未开业，但是作为屋顶空间利用的标杆之一，从全国其他7座大悦城的表现来看，杭州大悦城的屋顶空间利用亦是备受期待，比如上海大悦城的屋顶摩天轮和屋顶酒吧街成为了屋顶商业应用的最佳“干货”，再如成都大悦城屋顶婚庆广场。

　　再来看看西溪印象城和城西银泰城，这两座“城”的开业，加快了杭州的购物中心时代。而城西银泰城屋顶的那只大黄鸭一时也是激荡着杭州商业地产的“三观”。而从年中开始启动的“空中农场”活动，同时增设了儿童淘沙区、钓鱼池等丰富活动现场，节假日还可以看到小鸡、小鸭和小香猪等动物。激发家庭组的“玩性”，引得周边居民家庭式认领，增加黏性和品牌认知。同时，从活动的冠名招商和合作中或许也可获得营收，让空地迎来第二春。

　　西溪印象城在屋顶空间利用方面有着天然的优势，因此应用呈现多层次。除了错落的餐饮、健身、培训之外，这里也是景观公园。另外，也将专门设计代表WIFI应用的大型萌宠搬上屋顶，这不光是展览，也是代表着西溪印象城在WIFI应用方面的突破，以及正在启动的O2O战略。

　　武林湖滨 老百货阵营 缺失

　　在屋顶商业的利用方面，作为老牌商圈的百货阵地，武林和湖滨商圈基本是缺失的。层与层之间的露天空间，会看到一些露天咖啡形式。不过，作为购物目的性较强的百货来讲，大概更看重室内空间的利用和展示功能，最多的突破是增加室内时间体验。当依然，这与建筑限制也有一定关系。

　　滨江板块 星光大道停机坪 霸气

　　8月份的滨江板块成为了杭州噱头最足的商业板块。除了迪士尼旗舰店入驻滨江世茂中心以外，星光大道二期将于下半年试运营的消息成为了大焦点，而屋顶停机坪是“炒作点”之一。据了解，星光大道二期很豪气地在31层的屋顶，设计了一个停机坪。到时候可以期待俯瞰到钱塘江风景，一是噱头，也是景观功能。

　　钱江新城 万象城的花园 视野

　　杭州万象城的屋顶花园被打造成一个高植被覆盖率的空中花园，更多承载的是景观之效，毕竟可以俯瞰钱塘江的风景。植被与植被之间比较隐秘的看到休息椅，还有少量的桌，是其中某家餐饮店的延伸。

　　城北板块 银泰城的公园式景观

　　中大银泰城的建筑风格比较精致特别，室内室外空间在整体的格调和品位方面比较统一，正如项目自身的宣言：一半风景一半城。类日本南波公园式的建筑风格，增加了空间的观赏性，屋顶与地面由一条退台式楼梯相连，成为了一个连贯性的 “流动峡谷景观公园”，纯粹的观赏功能。也许是空间的富裕，导致屋顶空间商业价值挖掘的动力稍弱。当然，这也和商场的定位与格调有很大的关系。而万达广场在屋顶空间利用上面基本是“无作为”。

　　下沙板块 金沙天街公园 大学生的约会圣地

　　将在本月底开业的龙虎金沙天街的屋顶也是一处空中花园餐厅，对于下沙这一处特殊的年轻人圣地而言，商场的浪漫曾经是缺失的。因此金沙天街的空中花园餐厅，应该会成为大学生和下沙这帮年轻人的约会圣地。这对于商场增加客流来讲应该是“行之有效”的，因为这些人就是金沙天街赤裸裸的目标客户，而他们也正恰好是喜欢浪漫新奇的年轻人。