品牌房企牵手郊县土地案例激增 部分地块利润诱人

　　近期，品牌房企牵手郊县土地的案例明显增多：华侨城与成都文化旅游发展股份有限公司签约入股，在大邑的投资规模近100亿元。万达与崇州签约，总投资约20亿，建筑面积约9.5万平方米的国际化城市综合体崇州万达广场项目正式落地。万达在都江堰的万达城项目也在积极推进，本月底正式动工。

　　在锐理半年报中同样也指出，上半年郊县土地市场成交楼面地价虽同比下滑27%，但供应面积同比上升25%，成交面积同比上升17%。可见，品牌房企在郊县布局大规模项目的意向逐渐显现。

　　而且，从价格来看，郊县土地已有降价趋势，之前成交的邛崃商业地块降价幅度22%，登台价格仅占周围同类型地块最高成交价的30%，住宅地块降价幅度也有15%，开发商选择此时进入占据绝对优势。在我们对收录的郊县预供应土地中不乏这种机会地块，我们选取其中两宗进行测算，看看开发商纷纷开启郊县市场的大规模布局是巧合还是利益所向？

　　缺商业 部分郊县商业地块很吃香

　　彭州即将有一波土地登台，地块成规模性，适合品牌房企操作。所以我们分别选取一宗二类住宅用地和纯商业做地价测算。（彭州商品住宅情况及周边情况点击查看：南部新城价值挖掘）

　　首先来看47亩的纯商业地块2014-11，该地块位于协和大道以西，林荫大街以北，香榭丽舍大街以南，目前地块内部基本平整，部分草木覆盖。

　　地块概况

　　地块位置图

　　地块优势：

　　A.彭州市南部新城板块内现有商业配套资源较为薄弱，市场尚处于起步阶段，具备商业开发潜力

　　B.地块周边住宅楼盘林立，未来区域居住人口较多，为地块商业提供一定量的客群

　　C.地块处南部新城几何中心，区位地段优势强势

　　D.南部新城板块是彭州市未来重点发展区域，政策导向性优势明显，区域前瞻性较好

　　地块劣势：

　　A.目前地块周边多为待开发用地，周边居住氛围不足，消费群体有限

　　B.地块周边为城市次干道，交通网络架构未完善，交通通达性不足；公交交通缺失，地块可达性较差

　　C.周边待开发商业体量较大，且已呈现社区底商体量形成客群分流，未来区域市场竞争激烈

　　根据地块周边的公寓、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在261万元/亩之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在15%以上。如果单价在217万元/亩之内，投资净利润在20%以上，利润更为可观。

　　再看另一宗83.22亩的住宅兼容地块2014-33，该地块与上宗纯商业地块仅一街之隔。地块内部基本平整。

　　地块优势：

　　A.周边有塞纳湖等景观资源配套，拉升地块价值

　　B.轨道交通与新郫彭路构建起地块核心交通网，对外出行便捷度高

　　C.南部新城板块是彭州市未来重点发展区域，政策导向性优势明显，区域前瞻性较好

　　地块劣势：

　　A.地块周边为城市次干道，未来交通压力大，通达性较差，且目前无公交交通直达地块，出行便捷度降低

　　B.地块周边尚处于待开发阶段，商业、教育、医疗等配套资源缺失，区域成熟度低

　　C.区域楼盘林立，可预见未来区域市场竞争更加激烈

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　　根据地块周边的住宅、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在123万元/亩之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在10%以上。