万科“内忧外患”风波不断 成都区域公司作用在减弱

　　今年对于万科而言，是极为不平静的一年。一面是防着被“野蛮人”入侵的“外患”，一面是面临区域公司管理者频繁出走的“内忧”。本周有关房企报道共117条，其中负面信息5条，中性信息112条，从监测的情况来看，本周负面信息围绕保利广东江门百亿工程陷欠薪门，多地楼盘被曝质量问题以及五矿万科欢庆城烂尾建筑难题待解展开。本周总体信息量在9月7日、9月9日达到高峰，其中，《万科第一大股东2次易主 管理层对宝能系闯入心存顾虑》成为本周舆情热点。

　　关键词：万科；宝能系；人事变动；保利；万达

　　舆情关注前十：

　　注：以上数据源自房观察数据研究中心对42家主流媒体一周（2015年9月7日-2015年9月11日）新闻监控。

　　1、万科第一大股东2次易主 管理层对宝能系闯入心存顾虑

　　摘要：有熟悉万科的业内人士透露，事实上，自宝能系举牌以来，宝能与万科管理层虽然有过沟通但相互了解并不多。宝能系之于万科，到底是善意的财务投资或战略投资者，还是恶意相向的野蛮人？万科管理层的心里对此还不是十分有数。资本的湖面风平浪静，暗流却在涌动。

　　2、宝能系三度敲门 万科做最坏打算应对

　　摘要：宝能系通过二级市场举牌突袭，同时又不亮出底牌，这种浑水摸鱼的打法可以方便其获得万科控制权，进而影响万科的经营决策。20多年前的“君万之争”似乎正再次上演。如市场预期，万科的股权争夺很快搬上了台面，华润在被宝能系踢下第一大股东宝座后仅一周时间便又将其夺回。

　　3、融创中国人事大变动 孙宏斌辞任行政总裁

　　摘要：融创中国于9月7日晚发布公告称，孙宏斌已辞任公司行政总裁，由原执行总裁汪孟德接任；孙宏斌继续担任董事会主席、执行董事、提名委员会主席兼薪酬委员会成员。

　　4、圈定40个合作项目 万达携手苏宁共谋O2O 

　　摘要：继8月上旬在南京某互联网论坛上传出有意联姻后，万达与苏宁的合作在9月6日正式浮出水面。

　　6日上午，万达集团旗下的商业地产平台万达商业与苏宁云商在北京签署紧密合作协议，根据协议，苏宁易购云店等品牌将进入已开业或即将开业的万达广场经营。目前，双方确定的首批合作项目为40个。

　　5、保利广东江门百亿工程陷欠薪门 多地楼盘被曝质量问题

　　摘要：据记者经向多个欠薪农民工、泥工班组负责人、包工头采访后得知，他们之所以如此轻易“上当”，是因为这家房产开发商“来头很大”，是当今中国最负盛名的地产公司之一——保利地产，而保利大都会这个项目也是广东江门当地迄今为止最大的城市综合体项目，总投资高达100亿元。这种茫然轻信，使他们走上了漫漫讨薪之路。

　　6、中渝置地4.5亿元再售重庆230万平米商住物业

　　摘要：中渝置地控股有限公司宣布，于2015年9月4日（交易时段后），公司直接全资子公司妙领投资有限公司作为卖方，与买方Colour Gold Limited订立协议，出售目标集团销售股份，代价为人民币4.5亿元（相等于约5.41亿港元）。

　　7、地产物业费ABS扩围:金科拟筹15亿"输血"新能源

　　摘要：8月29日晚，金科股份对外披露公告，公司拟发行关于金科物业资产支持专项计划，通过其对金科物业的委托贷款债权，向合格投资人转售资产支持证券（简称ABS）产品，获得不超过15亿元融资，用于补充新能源产业及辅业产业流动资金。上述ABS产品的基础资产是金科股份对金科物业的委托贷款债权。未来，金科将以旗下相关社区物业费作为还款来源，发行利率将结合债市行情而定。

　　8、传总经理变动 万科成都区域或迎洗牌

　　摘要：9月8日晚，市场消息传出，万科集团副总裁、东莞公司总经理王海武即将出任成都区域总经理。按万科此前序列，成都区域下设8个分公司——成都、重庆、新疆、武汉、贵阳、西南、昆明、郑州。 在万科的版图上，成都区域公司的作用正在减弱。

　　9、地王盛宴背后：华润置地负债高企埋隐患

　　摘要：8月28日，经过激烈角逐，华润置地以总价47.2亿元获取武汉光谷地块，楼面地价8831元/平方米，溢价高达47.29%，刷新武昌单价地王纪录。

　　这是华润置地今年的第五个地王。继北京、上海、厦门大手笔拿地后，华润置地的“地王”之路高歌猛进，似乎有点“停不下来”。财报数据显示，今年上半年，华润置地斥资383.8亿元增持了10宗土地，其中仅北京、上海区域拿地便达244.72亿元。

　　10、试行轻资产 万达再售川渝5个万达广场予旗下基金

　　摘要：大连万达商业地产股份有限公司9月11日公告，公司与万达稳余订立了股权转让协议，据此，公司同意向万达稳余转让德阳万达广场、重庆永川万达广场、乐山万达广场、双流万达广场、绍兴上虞万达广场项目公司的全部股权，总代价人民币5.59亿元。

　　舆情关注：万科第一大股东2次易主 管理层对宝能系闯入心存顾虑

　　观点一：宝能系似乎一直在释放善意，但它在举牌万科之前却没有事先与万科董事会或管理层进行沟通，这样的做法更多出现在恶意收购案中。恶意收购方往往通过短期炒作、资产重组等方式获得收益，伴随而来的是管理层改组、裁员、资产剥离出售等。

　　观点二：就像20多年前的“君万之争”一样，当君安证券联合几个股东“逼宫”万科管理层时，王石回忆当时“表面显得镇静，回答问题也能控制住节奏，可内心却对万科所处的险境深感不安”。

　　观点三：华润不会轻易放弃万科第一大股东之位,多年来,虽然不干预万科的日常经营,但华润利用自己的资源对万科支持很多,而这也是一种投入。万科方面也通过多种渠道对外表达了华润对万科管理层的绝对支持。

　　万科的焦虑：宝能系虎视眈眈 内部高管变动频繁

　　今年7月以来，宝能系和万科的“绯闻”一直传个不停，这两家企业，一直上演着一出“相爱相杀”的年度大戏。短短一周内，万科的第一大股东便两次易主。

　　两个月的时间里，宝能系便通过资本市场，累计持有万科总股份的14.89%，一度超过华润，自此，万科的第一大股东之位易主。就在市场人士都猜不透宝能此举为何的时候，剧情发生了大转变——8月31日和9月1日，华润耗资4.97亿元两度增持万科，分别以均价13.37元增持752万股和均价13.34元增持2974万股。最终，华润以15.29%的总股本占比重新夺回万科第一股东的位置。

　　万科第一大股东之位的竞争越发激烈，目前还无法得知“野蛮人”宝能集团是否还会继续增持，这场第一大股东之位的竞争显得扑朔迷离。

　　然而，对于万科来说，2015年似乎是异常不平静的一年。不仅面临被入侵的“外忧”，而且“内患”也不断。在地产圈，万科人事变动频繁似乎是大家都习以为常的一件事情，因为它的人事变动就一直没有停止过。对于一家市值千亿的龙头房企而言，人事变动是再正常不过的事情，然而，作为区域管理者的频繁人事变动就显得不太合乎常理。

　　9月10日，万科集团发布内部公告称，集团高级副总裁、成都区域本部首席执行官莫军申请提前退休，集团副总裁王海武正式接替莫军，成为成都区域本部首席执行官。

　　就在两个多月前的6月24日，在万科成都公司任职也才1年5个月时间的原万科成都公司总经理张晋元以回北京照顾父母为由，选择从万科辞职。随后不久，有报道称张晋元确认加盟华夏幸福，出任副总裁。

　　在张晋元之前，还有自2008年起便任职万科成都公司总经理的刘军在2014年1月离职。随后不久，担任成都万科助理总经理的邰苑智，任成都万科品牌执行部经理的杨培文，以及后来接任邰苑智任成都万科助理总经理的杨毅，也纷纷离职。

　　万科成都公司高层的变动只是万科集团高管调整的一个缩影。

　　实际上，今年以来，万科集团副总裁层面便出现了四次调整，年初万科集团副总裁毛大庆离职，拉开了万科高层调整的序幕。

　　房企高管变动频繁，有业内人士将其视为房地产行业进入白银时代的新常态。然而，在面临内忧外患的情况下，万科这位老江湖如何应对，如何反击将成为考验万科集团核心团队的首要问题。