租金倒逼老商圈新做派 武林路“轻生活”业态成新贵

　　（赢商网浙江分站报道）喜欢金庸先生的武侠小说，应该不陌生“武林人士、武林中人”。有趣的是，历史上这两个词皆指杭州人，而武林指的是杭州。《梦粱录》卷七记载，“杭城号武林，又曰钱唐。”位于杭州中环的武林路，便是号令武林的一枚大令牌。

　　近年，在媒体眼中，武林路女装街的租金似乎成为了全杭州市实体店铺租金下降的旗帜。几年间，武林路的空铺率一直走高，曾经那些有调性的服装店渐渐少了，取而代之的是连锁品牌。同时，武林路商铺的业态也发生了变化，餐饮业态比重在上升。

　　有人说，只要西湖水不干，只要西湖没有围墙，武林路的繁华没有尽头，它永远是杭州核心商圈的商业大动脉，依然是杭州商业的风向标之一。武林路已经不是那个曾经租金飘飘然的印象派，但它的光环并没有碎，只是在渐渐写实。

　　西湖依旧 繁荣不止

　　武林路铁打的江湖地位：杭州的商业大动脉

　　 杭州中环之内，武林路南起庆春路口，北至体育场路口，全长1650米，紧接着西湖景区，武林夜市成为武林路嫁接西湖景区人流的前探，所以有了武林路“西湖依旧，繁华不止”的自信。这里看到的是杭州的老底子商业，从宋代的车马路到清末民初两侧的众多店铺，从90时代的服装鞋帽城到全国颇有名气的"女人街"。在这里，社区商业、主题商业、街区商业交错重叠，堪称武林商圈的活化石。

　　一连串的数据坐实6了武林路的江湖地位，杭州的商业大动脉。这边汇集了437家店铺，18个专业市场，年交易额120亿元。从商铺业态来看，其中女性主题店铺215家，占总店铺数的49.4%；其他服装鞋包类店铺80家，占总店铺数的18.31%；餐饮及其他服务店铺142家，占全部店铺的32.29%。

　　然而，作为杭州商业的风向标之一，武林路表面的租金下降，成为了媒体争相关注的焦点，租金下滑两成，商铺逃离成灾。大家似乎都在忽略杭州市场的共性：普跌一成是常态，跌掉百分之二三十的比比皆是。就像杭派女装的陨落被当做武林路的主调：逃离，却忘记实体服装行业的大环境之殇。

　　用武林路一时的现状，去定调这条繁华之路的永远，似乎太失偏颇。武林路只是在形势倒逼之下从曾经飘忽的印象派，逐渐的走向写实派，不再单纯依赖租金，而是靠“内里”秀肌肉，这正是它的理性之处。而另一方面，也正是杭州实体商业的理性之路，随着交通和众商圈的崛起，“地段养租金”的定律也在逐渐被稀释。

　　老商圈新做派

　　政府主导下的文旅之风 轻生活业态成新贵

　　从发展伊始，曾经，端着地段的铁律饭碗，武林路及其上的商户皆是钵满盆满，因为地段不可违。“前店后坊”式，女装街，成为了大家对武林路的刻板印象。

　　恰不知，从女装出发，随着社交、文化元素的加入，“皇后公园”的诞生则标志着武林路3.0时代的到来。 而政府主导下的“未来商圈”，成为老商圈新做派再一次升级的标志性，智慧武林、wifi覆盖、码上武林的概念随处可见。

　　武林路时尚女装街管委会相关负责人曾公开表示，当下，转型升级是武林路再发展的唯一出路。如何让消费者在武林路停留时间更长，让武林路不仅能提供"购"，还要为市民提供相应的配套，包括休闲娱乐与美食，形成综合性复合性的商业体。这是管委会的考量，也是武林路正在发生的改变。转型步调合拍，武林女装街终将迎来第二春。跟不上步子的店铺在哪都没有立足之地，终将被淘汰。

　　于是，从商业内在变化的肌理来看，皇后公园开始，武林路商业态息也开始有了“造化”，从传统习惯的同业集中配置，发展成为更加科学的方式：把零售与休闲餐饮、文化娱乐以及表演形式进行混搭，提升整体体验感，打造一种轻生活方式。“服装街”不再是唯一，也渐渐从“主业”退位，武林路的业态正在向有化妆品、美甲、轻餐横向拉宽，同时也正在纵向潮流、创意，个性化多层次梯度拉升。

　　皇后公园之外，武林路南部，中青铭店楼Middle Tower以“中产白领小资阶层生活派”的定位，用主题餐饮、设计师品牌沙龙、MINI潮玩、文化创意，分享特色商业的红利。其中的大喜居酒屋成为武林路夜生活的一畔，纯正日料加潮流品味激起年轻人的生活态度。

　　嘉里中心声势起

　　武林路南部新兴商圈隆起 武林商圈格局多元重构

　　历经十年的大鳄嘉里中心，犹如一股急涌慢温的血液，恰在武林路“虎落平阳”之际，不焦躁又急切的注入武林路，淌在武林商圈的大动脉上。据悉，该项目预计2016年上半年开业，目前项目商场部分仍在招商阶段。

　　据了解，杭州嘉里中心并不会走高端奢侈品路线，将更‘轻奢’，更注重体验式的互动感。在业态上，会选择更多能营造生活趣味的商家，很多知名餐饮和零售品牌也将首次入驻杭州其中。由此可见，虽然嘉里中心立足高端，但未与杭州的老牌高端商场起“正面冲突”，而是形成差异化多层级需求的补充。如此一来，提升武林商圈的业态梯度和供应的丰富性，重构多元化格局。

　　这股暖流，以60元/天的高租金，托起武林路南部一个新兴商圈的隆起。

　　武林商圈多中心之忧

　　交通限制 内部人流引导和互通成近患

　　不过，自武林商圈的多中心化格局后，商圈辐射不断外扩，商圈内部的人流引导以及互通成为了近忧，由于商圈内皆为老宅小区，规划道路规划有些陈旧，一条条闭塞的老路成为阻断多中心之间人流互动的障碍。

　　拿新兴嘉里商圈举例，嘉里中心是该商圈的核心，理应将其辐射的人流通路最有效打通，不过由于项目还处于建设期，目前周围还存在一些“死路”待通，比如嘉里中心与商圈内的另外一个项目中青铭店楼之间，由于两旁之老小区，因此中间的道路障碍较多，一定程度上影响了嘉里中心与武林路南端之间的商业气流。

　　此外，由于武林路女人街区覆盖街区较广，且商街过长，一度出现南北冷热不均的局面，例如武林路的南北段之间，如何用更加合理的业态互动和连贯性设置去做人流引导，也成为了一大考验。皇后公园成就“北热南冷”之后，以嘉里中心为核心，覆盖中青铭店楼等商业体的新商圈成为了武林路“南北均衡”的砝码，或许南北之间的翘翘板将重摆。