中国房地产业转型升级4.0版本已是大势所趋

　　我国房地产行业在上一轮城镇化所演绎的辉煌和骄傲正在悄然改变，在市场调整中瞬间爆发的新概念、新模式、新元素不断与这个行业碰撞与交集。房地产行业传统的靠单一土地增值形成价值链的开发模式、投资模式、运营模式正面临着空前的失控与颠覆。伴随着房地产行业由“黄金十年”转入“白银时代”，处于调整期的房地产开发企业正在不断地探索新的发展方向。很多房地产开发企业已经意识到创新转型升级的极端重要性，已经或正在进行各种有益的探索，例如王健林与马云合作，注重楼盘质量，向社区居民提供医疗、教育等管家式的服务；万科提出城市配套运营服务商和第五园设计概念的定位，打造新徽派建筑体系和人性化关怀社区配套服务等。为拓展转型之路，实现房地产业跨越式发展，笔者认为，有必要借势《中国制造2025》，借鉴德国工业成功实现4.0升级版的经验，打造房地产业4.0升级版。

 

　　1、房地产业创新转型升级是规律使然，大势所趋，亟不可待。由于过于宽泛的流动性、过于依赖土地财政、过于依靠投资拉动经济，使房地产业伴随着大跃进式的城镇化步入长期快速发展与高位运行的通道，出现严重的供过于求和房地产业过度泡沫化等问题。2015年4月末，90个重点城市新建商品房累计可售面积达11.15亿平方米；大规模的造空城，导致千城一面，万楼一型，量大质次。现在的局面是，从经济到房地产都面临增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的“三期叠加”。为此，中央提出“稳增长，调结构，惠民生，防风险”的经济工作方针；国务院总理李克强9月10日在夏季达沃斯开幕式发表特别致辞指出，“必须承认，在内外矛盾的共同作用下，中国经济确实出现了一定幅度的波动，经济活动中的一些深层次矛盾和问题，也在这样的波动中暴露了出来”；财政部长楼继伟在9月18日举行的二十国集团（G20）财长和央行行长会议上告诫，今后的五年将是中国经济结构调整的阵痛期；清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵9月9日在2015夏季达沃斯论坛“适应新常态"分论坛上表示，“现在中国经济状况总结起来就是，新增长点仍未完全营造出来。中国应当承认当前经济出现的困难，承认进行艰苦政策调整的必要，鼓励经济参与者共同努力，才有望渡过这一难关”。

 

　　由此看来，中国的经济及房地产业确实下行压力山大。要走出目前的困境，实现其稳定、高质量和可持续的增长，唯一的办法是进行经济结构及房地产产业结构的调整，降低发展速度即从高速转为中速，消化库存，盘活存量，倒逼经济及房地产业创新转型升级，淘汰僵尸企业及落后产能，发展新型产业，从注重发展速度转为注重发展质量等。归根结底这是一次“破茧而出”的“蝶变”，虽然要有分娩式的阵痛和风险，但这是房地产市场规律及周期性波动使然；是宏观经济及房地产业适应调整期紧缩政策的必然选择；也是凤凰涅磐浴火重生，是生死阻击之战，是大势所趋，时不我待。

 

　　2、工业4.0升级版为房地产业提供了可借鉴的发展模式。改革开放以来，中国用30多年时间走完了欧美二三百年的历程，创造了人类历史上最大规模、最宏伟的经济发展篇章。有力地促进了国民经济和社会各项事业的发展，2014年中国GDP首超10万亿美元名列世界第二。但是，在旧常态下经济及房地产业粗犷式发展是一把“双刃剑”,与超高速发展相对应的另一面却是：经济严重泡沫化，股票和房地产等资产价格严重偏离价值，各行各业产能严重过剩。2013年我国工业企业产能利用率仅为78.2%，部分行业产能利用率已降至75%以下。产品严重过剩的根本原因是产品落后，而深层次的原因是技术落后，工业的制造能力落后，低质量的产品不能满足多样化且不断升级的市场需求。与欧美发达国家相比，我国虽然有一些尖端制造业，但总体上看，我们仍处于1.0未完全淘汰、2.0为主打，3.0兼而有之，4.0凤毛麟角的阶段。为此，2015年5月8日国务院出台《中国制造2025》、推出中国工业4.0战略。中国工业有三大突出问题：一是创新驱动能力不强，二是核心技术薄弱、共性技术缺位，三是资源浪费、污染严重。中国制造2025凝聚了50多位院士和100多位专家历时两年多的研究。西方发达国家是一个“串联式”的发展过程，其工业化、城镇化、农业现代化、信息化是阶梯式顺序发展。而中国不能按部就班而要后来居上，实现跨越发展，因此必须“弯道超车”，其路径必然是一个“并联式”的集合、集约发展的过程，要求工业化、信息化、城镇化、农业现代化、绿色化同步发展，也就是工业2.0、3.0、4.0同步发展。

 

　　3、房地产业也要并联发展、弯道超车，打造4.0升级版。当前房地产业态格局发生颠覆性变化。房地产行业由卖方市场转为买方市场。房地产产品当“青菜萝卜”卖、房地产市场供不应求、房地产市场运营过山车式波动、房地产价格爆发式增长、房地产企业的投机暴富等都已成为过去式。回顾房地产市场近二十年的发展过程，房地产产品经历也可以概括为四代转型：第一代是为业主提供一座好房子，一个居住空间；第二代是为业主提供好的建筑、好的户型、好的景观绿化，好的生活配套；第三代是为业主提供集品质及服务于一体的大体量的住、商、旅、文、老综合体；第四代是提供高品质的生活方式，即通过创新实现文化、信息技术、科技创新、绿色生态、互联网+应用的合成与整合以及向后期服务产业链延伸，建立舒适宜居、健康愉悦、延年益寿的生活环境。让住户得到更舒适的居住体验，回归住宅本身适宜居住生活的价值。

 

　　可见，房地产业同工业一样，也要全面审视四代产品的利弊，扬长避短，优胜劣汰；也要集合每一代产品的优势，引导其多业态跨界融合、不同代际产品取其精华并联发展、弯道超车，打造4.0升级版，打造房地产的新业态。这是经济社会及房地产市场发展不断演进的必然结果，也是在新形势下谋求创新发展的必然要求。因此，政府和各类新老业态的房地产企业都必须认识新形势，顺应新形势，构建新的房地产业发展体系。房地产业的创新、转型、升级应该体现在房地产业的全产业链：不仅要运用新技术注重产品的品质提升，更要注重产品投入使用后的运营服务；不仅要有一个开发建设的团队，更要有一个运营服务的团队；不仅要注重产品的营销，更要注重服务的营销；不仅是在销售产品，更是在销售有品质有品味的生活方式；不仅仅要做一个圈地盖楼的开发商，更要做一个以轻资产模式或部分或全部持有物业的城市配套运营服务商。而要做到以上几点绝不是靠一日之功能实现的，必须持之以恒精心打造，其投资经营理念、策划设计理念、管理团队、人才队伍、产业模式、产品模式、营销模式、融资模式、管理模式、服务模式等都要发生颠覆性的改变；要凝聚共识整合资源，围绕消费者的实际需求，生产出长寿命、好性能、绿色低碳的好房子；同时提供人性化、全方位、全天候的社区服务，为消费者构建美好的生活方式。唯此，才能适应创新转型升级的需求，才能走出山穷水尽的困惑，迎来柳暗花明的前景。