潘石屹“高调”作风宣布转型 为什么却一直被质疑？

　　感觉很久没有关于潘石屹及其SOHO中国的相关报道，随着这次中期报的发布，又有不少媒体开始关注了。据《每日经济新闻》9月16日的新闻稿：“租金收入4.39亿元，较去年同期增长168%；毛利率达75%，较前一年增长50%；但核心纯利只有1.35亿元，比前一年下滑约94%，净负债率25%，现金及银行存款达到97.7亿元。这是在转型3年后，SOHO中国交出的2015年中期成绩单。”

　   媒体之所以再次关注老潘和他的公司，不仅仅因为这是一家曾经“炙手可热”的、有着巨大影响力的公司，更重要的是三年前老潘以一贯的“高调”作风宣布转型，现在媒体都在考评其所谓“转型”的成绩：“3年前的8月，SOHO中国宣布正式转型。彼时，公司纯利总规模达到6.13亿元，是今年同期的5倍左右，但毛利率水平只有45%。不过，当时的现金高达150多亿元，净负债率只有20%。”

　　媒体还扒出了其它一大堆数据，营收、净资产什么的，有些数据也相互矛盾、或者没有基本的逻辑性。比如上面提到上半年租金收入是4.39亿，但是营收却是3.93亿元，那么这租金没有包含在营收的数据之中？总之媒体的言下之意很清楚，老潘的公司转型了三年，营业收入和利润都大幅下降，净资产也没增加多少，所以质疑“转型”是不是就算“没有成功”？

　　当然，能言善辩的老潘认为他的公司转型是“成功的”，他表示：“如果还是像原来一样销售，SOHO中国建设的房子就都成别人的了，现在SOHO中国持有大概170多万平方米的北京、上海核心地段的办公楼。”所以，老潘说：“这样一来，我们公司成为了北京、上海持有优质办公楼面积最大的开发运营商。”

　　老潘进一步表述他的“成功”依据，是从售转租后其所持物业的租金水平的大幅提高：“SOHO中国办公物业的租金情况已经超出预期。以望京SOHO项目为例，当初拍地预计的租金水平为5元/平方米，实际对外租金为开盘6元/平方米，9月7日最新价格为12.9元/平方米。另外，上海复兴路项目租金在开盘时是7元/平方米，最后出租价格达到10元/平方米。”随后，老潘还指出在现金流和负债率这两个指标，SOHO中国的表现都不错，因此也说明了“转型的成功”。

　　那么，问题又来了。我们且不按照超过10元/平方米的价格，就按平均8元/平方米的租金水平，那么老潘说的“持有的”170万平米的物业，半年的租金也能收20多亿，到底是所持物业的数量有问题，还是物业出租的情况太不理想？

　　其实，有一个关键点，媒体都“点”到了但又都没“点透”，那就是老潘的转型没有把公司转成能继续“保持”、甚至“提高”开发规模的新模式，而只是转成“守着一定数量的开发物业”，只是靠收租金和物业升值来“维持现金流和负债率”，这肯定不能成为一种“成功转型”的商业模式。

　　当然，老潘从来就不缺乏“新花招”，比如他的“3Q”。但是，媒体也指出了其所谓的“3Q”并没有创造更多、实际的商业模式价值，目前还是“姿势大于实际”。老潘在许多“新概念”都是“走在行业的前端”，曾经“如火如荼”的“房产电商”营销模式，最早就是SOHO在运用，最终也是昙花一现！

　　我草草写下这段评论，不是想在老潘的“转型成绩单”上落井下石，而是想表达，老潘和他的SOHO中国的“转型故事”，不能说明房企的转型没有出路，而是非常明确地说明，没有实质价值转变的“转型”没有意义，也没有出路！