陈劲松：世联行走“中国式”转型之路——静水流深

　　走中国式转型之路——静水流深

　　世联行转型这件事我管它叫静水流深，我想说说热闹跟平静的关系，什么叫转型？什么叫非常热闹的转型？热闹的转型就是主业确实是不能干了，这个主业已经山穷水尽，得转到新的领域去，或者说这种工作方式不行了，你必须得转换工作方式。还有一种转型是主业还能干，还在干，而且主业的量还不小，你要部署吃在嘴里的、看着锅里的，锅里炖的东西你忙活，转型要转大弯，不要转急弯，车转急弯就容易翻车。最好的公司就是主动转大弯，看清楚未来，吃着嘴里的，端着碗里的，看着锅里的。吃在嘴里的就是你的现有业务，端在碗里的就是你现有业务的发展，看在锅里的就是未来的路在哪。我觉得最好的转型是这个，而不是我一下子真转了，碗里的不要，嘴里的也不吃了，就用新锅炒新饭。

　　这有两个例子，我觉得能把这个事说清楚，一个是中国，一个是俄罗斯，这两个国家的转型。中国国有企业和俄罗斯的一样，好比都是两辆马车在拉着跑，都知道承载不动了，中国是这车得继续跑，然后在车上造新车，再造一个自行车、摩托车。苏联不是，苏联说停，现在把旧车拆了就造新车，这是两个国家不同的转型路径。那哪个成功呢？目前公认是中国成功。中国成功在哪呢？就是增量，不断的用新技术，存量慢慢来，不这么来一下子就乱了。俄罗斯是存量先停，然后再拆。世联行要走中国式转型。我们的主营业务还在增长，实际上增长的还不错，而且我们认为未来增长可能更快，一手楼代理这个市场就有7万亿。哪还有这么好的市场？已经没有了。中国炒得热热闹闹的文化产业市场有多大？7千亿也没有，不知道有没有2千亿，电影票市场估计也就几百亿。几百亿的市场是什么概念？一个深圳房地产市场就是全国的电影产业。　　 

　　当然，无论怎么转，都必须围绕中国房地产的五个基本特点：

　　其一，低频度，房地产交易是一个低频交易，相对来说发生频率低，换言之，老百姓对这个行业的了解度也相应较低。

　　其二，高关注度，买房对中国人来说是生活中的一项大事，大众普遍都很关注，房地产其实与我们每个人都息息相关，

　　其三，长周期，指一个交易完成的周期比较长，不像现在很多的网上购物，房地产之间的交易，短则半个月、一个月，一手楼交易耗时更长，半年都不止，到交付使用可能长达一年。

　　其四，深服务，线上信息可能满足了客户的咨询搜索和获知，但彻底了解住房信息仍需要详细的线下交流。打个比方，同一期、同一楼层、同一朝向的两个房间，可能可见景观被遮挡的程度就大不一样。再比如说一个小区，它周围的基础设施建设怎么样，未来的发展趋势如何，甚至核辐射指数是多少，这些信息并不是单单通过上网就能解决的。所谓深服务，就是要解决这种线上房产信息的不对称性。

　　其五，地域性，房地产的空间是固定的，这就使得房地产的经纪人员通常只能掌握一地的房地产商品和市场信息，对跨地域的房产项目，难以做到一家通吃。所以，不论说世联行进入存量也好，在增量转型也好，我们会根据房地产交易的这几个特征来干，挖掘世联行的专业优势，而不是用我们的劣势来干。

　　得二手房者得天下？——从未来中国房地产交易行业大格局说起

　　纵观国内二手楼交易，属于典型的红海竞争，市场的焦点全集中在这里，好多大中小型企业纷纷前来分一杯羹。之所以如此热闹，原因就在于门槛不高，谁都看得明白，谁都能干。但二手楼成规模后就非常“重”了，重就重在第一是铺，第二是人。西方二手楼交易有几个规则与中国不同，一是独家代理委托制；二是公司和员工的关系确实是独立经纪人的关系。因此原00则上比国内的二手中介公司“轻”。　　 

　　我们看到目前国内“重”的局面并没有丝毫改善，再加上互联网，使得这种局面越来越严重，且向前线倾斜。另外，西方迄今还没有市值过千亿的二手楼公司，原因在于二手楼交易有下两个特点：第一，周期性强，市场好坏影响很大；第二，社区型强，没有一家公司可以通吃各个服务区域，即便是在房地产市场已经成熟的西方国家，一个地区内还是会同时有三四家公司并存。得二手楼者得天下？恐怕不是！　　 

　　真正的天下在哪里？中国房地产交易行业未来的趋势是怎样的？其实不能用趋势来概括，而应用格局。未来房地产交易行业的大格局，大体上说分为狭义的房地产交易和广义的房地产交易两块。　　 

　　狭义的房地产交易包括：一手房交易7万亿、二手房交易3万亿。目前大众对二手房市场热情高涨、估值颇高，但我们认为二手房的扩大是有限的，比如说一些三四线、也比如说一些二线城市新区，这些地方几乎是没有什么二手房交易的，这里依旧是新房的天下。　　 

　　让我们把视野扩大一些，就看到了广义房地产交易，这才是未来中国房地产转型最重要的领域。广义房地产交易的物业总资产就有150万亿，这其中如果有10%拿出来做REITs，就有15万亿，远超狭义交易的一手、二手之和。即便只有5%，也有7万亿，这个数据是未来可能达到的。　　 

　　另外一块是金融服务，所谓金融服务是指一手楼按揭、二手楼按揭、一手楼贷款、二手楼家按，这一领域目前就有5万亿的市场。这一部分原来是传统银行的天下，然而因为互联网、金融的开放，使得这5万亿成为高利润市场的来源，假如能够抢得20%，金额就高达1万亿。REITs和金融服务，这是广义交易的两个主要的大市场，在未来大有可为。　　 

　　此外还有物业租赁。物业租赁市场1万亿，这部分市场较为分散，运营起来比较困难，但其中工商物业的租赁市场集中度很强，这一部分就有上千亿市场。当然还有物业管理，全国市场5千亿，虽然也是分散的，但要看到，工商物业尤其是核心城市的工商物业，已经开始有集中化的倾向。　　 

　　通过这一系列的数据分析和对比，我们就知道，“得二手楼者得天下”这件事得重新表述，未来“得存量资产者得天下”，二手楼只是存量资产的一部分。因此我们就能解释为什么二手房的公司市值不高，而REITs公司的市值高，原因就在于二者的市场规模不一样。这就是我们可以看到的未来格局，这个格局不是存在于我们的想象，在西方早已存在。所谓房地产界没有新鲜事，中国还没有走到需要进行房地产创新的阶段，现有的所谓新项目，实际上在西方已经进行了上百年。

　　大资管时代——世联行的存量市场战略图

　　面对未来房地产交易行业的大格局，世联行在新房代理业务继续做大的基础上，要做的是：

　　第一，跨界金融、房地产金融。

　　这个领域是有门槛的，它要求企业：

　　1，要有交易的场景入口，这点很重要；

　　2，要有强大的产品开发和风控能力，比如说家圆云贷，由于传统银行的贷款在市场面前有滞后，而世联行切入场景的开发能力较强，因而能够更好的适应市场需求；

　　3，要有强大的资金实力，世联行多年累积的金融实力，足够应对金融领域的资金需求。所以说我们在这个领域是具有优越性的。

　　房地产的实质是金融，在这方面世联行会不断的努力，包括把我们的P2P平台做好，包括把我们的家园云贷和家贷做好，引进互联网人才，这都是我们的前行方向。　　 

　　第二，REITs服务。

　　具体来讲就是发基金，收基金管理费、利润提成、物业管理和出租。这样就使得买房人无需购买一栋楼或者一层楼，他只需买一个份额，以此获得租金的收入。当租金收入不断升高的时候，REITs的价值就体现出来了，它可以形成一个良性的循环收益，而且收入是非常稳定的。

　　REITs公司目前在国际上房地产领域的市值是最大的。REITs公司的成熟企业，在美国、英国、日本等地的房地产领域都占据最大市值。比如说CBRE，不仅市值稳定，而且是抗周期的。

　　而REITs在中国的大幕才刚刚拉开。世联行日前在上海收购的商业不动产“启航一号”，我们将其改造、出租、管理、发售基金，并会持续发力。　　 

　　第三，房屋管家。

　　世联行在这个领域的扩展主要包括红璞公寓、小样社区、晟曜行等等。房屋管家主要面向成熟社区里的小业主，为其提供出租、管理、房屋家按、再融资及物业买卖的托管服务。

　　这个领域物业公司也想做，但有门槛，首先，你要有强大的团队和组织，否则的话，连卖冰棍的老太太都可以做出租。其次，必须要有工具，比如说社区的再融资，你就要知道这个房子评估得多少钱，按揭五年后能否再贷款之类等等。国内的老百姓对这方面知之甚少，甚至没有意识，盲目托管给一些出租公司，难以做到稳妥。

　　世联行要跟社区业主建立牢固的关联，社区管家与物管公司合开，我们只代表一方，而非中介做局，所以更专业更可靠。在这方面我们世联行有信心为这帮人提供房屋管家的服务，这是我们的方向。目前房屋管家已经在多地开始运行，上海已经进入了50个高档社区，明年打算扩展至1000家。

　　世联行是一匹白马——最终成功登顶的只有那些专注的人

　　有人说世联行是一匹黑马，但我想说，世联行不是一匹黑马，世联行是一匹白马，一匹一直在长跑的白马。过去的二十多年里，世联行一直在努力，稳扎稳打、一步步前行。　　 

　　就好比跑马拉松，刘爱明说，马拉松从来不是跟别人跑，就是同自己较量，平心、静气、专注，避免外面的情绪干扰，战胜自己才能取得胜利。王石在登山运动中也体会到，登山不能一有力气就向前冲，要一步一个脚印地走，调整自己的步伐扎实前进，最终成功登顶的只有那些专注的人。　　 

　　当前社会，互联网使得所有的舆论会有爆炸性的宣传，爆款、爆品等等层出不穷，这些东西对人的冲击非常大。面对这么多的爆款，我们要有定力。世联行不同于短跑企业注重爆发力、倾其所有以至精疲力竭，世联行是一个长跑的企业，我们不想做概念，不能天天搞爆款，我们要好好干活，把转型做好，要对得起股民的信任。