华侨城边界：做商业想先人一步，就要跟上市场变化和消费者变化

2023年12月20日，由赢商网主办的“2023赢商网大会暨赢商网百强榜研究成果发布”活动在上海闵行星河湾酒店成功举办。

本届赢商网大会以“超级商业，不止当下”为题，设置了主题演讲、高端对话、百强榜单发布、购物中心100支优秀运营项目团队、「金鼎奖」颁奖盛典等环节。2023年度零售商业地产企业综合实力TOP100、2023年度中国领军品牌TOP100/新兴品牌TOP100、2023年品牌商关注筹开购物中心TOP100等研究成果陆续发布，现场还举行了赢商tech&腾讯智慧零售战略签约仪式，传递超级商业荣耀，助力行业高速发展。

大会现场，围绕《重塑企业价值，如何构建商业高质量增长新模式》，深圳华侨城商业管理有限公司副总经理边界先生与现场嘉宾分享了他的精彩观点。他认为，中国经济正处在转型升级的关键时期，任何一个时代都有黑马，都有横空出世的英雄。做商业想先人一步，就要跟上市场变化和消费者变化，在激烈的市场竞争中找到适合自己的产品和方向。

深圳华侨城商业管理有限公司副总经理边界

在任何时候，商业这个行业都是蛮残酷的，优胜劣汰。老话说“商场如战场”，这其实是一个完全竞争的市场环境和市场行为。任何一个时代都有黑马，都有横空出世的英雄。

比如当年BAT已经占领了绝对优势，我们无法想象拼多多、小红书、字节跳动等还能在里面挤出那么大的空间，把前面的浪拍在沙滩上。甚至在目前全球经济背景下，SHEIN、Temu等一批跨境电商出海，直接对亚马逊形成分流和冲击。

在任何时候，看不懂和看得懂都会付出相应的代价，并取得相应的成绩。边界表示，“我们希望能够在这样一个激烈竞争的市场环境当中先人一步，看得稍微懂一点。”

可能北方朋友对华侨城了解的不多，我们发源在深圳，现在全国都有布局。我们的优势是文旅，即文旅+地产以及附带的商业。华侨城在十几/二十年前，就开始尝试做文商旅融合的项目。目前商业板块独立后，我们借着文旅优势，做了很多跟文旅商细分赛道相融的动作。我们有一些场域的优势，积累了大量文旅商融合的项目，也是希望能够在激烈的竞争中找到自己清晰的定位和市场位置。

对于企业如何在产品、服务和内容方面创造增量价值和增长点，边界强调：“华侨城商业实际上是文旅商融合的特殊业态，我们力争在细分市场做到最好，发挥特色和优势并持续深耕。”

我们的业态非常复合，功能特别多。区别于其他友商的商业场域，我们不只是商业，还有文化、有旅游：比如在深圳欢乐港湾有摩天轮；在深圳欢乐海岸有曲水街；在顺德甚至有开放主题公园、一个很大的湖泊；在深圳欢乐海岸还包含国家级湿地公园、68万平方米候鸟聚集的水域...这些场地都是政府委托我们管理的内容，作为我们整个项目的一部分。

相对来讲，我们管理的内容比较复杂，场地也比较综合，甚至在深圳欢乐港湾还替政府管理了几十万方跟商业完全衔接在一起的市政公园。所以我们有一些场域优势，也会尽量发挥这一优势，比如说我们可以搞音乐节，可以联动政府搞非常大型、城市级别的活动，像前两天刚刚结束的2023世界帆船对抗赛（WMRT）深圳·宝安总决赛暨世界湾区帆船赛，就是深圳欢乐港湾跟国际机构合作的世界一流赛事。

作为复合型商业场所来讲，我们希望能够提供更多场域和机会给商家展示，能够有各种各样的活动让他们参与，放大自己宣传和推广的声量。我们很多项目充分尊重在地文化属性的需求，充分挖掘在地文化与商业相融合。比如顺德是世界美食之都，我们就做了世界美食博物馆，把顺德排名靠前的美食全部拉到场内，形成了关于顺德美食独具特色的产品。顺德是龙舟之乡，我们在湖面上每年都有龙舟赛，跟当地老百姓情感连接非常紧密。

我们这样的产品还有一个优势在于一定程度的反周期性。我观察到有些商业场所，平时可能生意很好，但在长假期间客流会有一定程度的下滑，尤其像深圳这种城市。但是我们这几个项目属于旅游目的地，像顺德是5A级景区，港湾目前正在创办4A级景区...这些跟旅游属性强相关的项目，客流量不但没有下降，反而爆满。

今年十一期间，很多项目是下行的，我们人数创了新高。单项目一天进了16-17万人，普通商业空间可能很难容纳这么大的人流量，但是我们因为场域比较大、内容比较多，相对来说，这样文化旅游商业相融合的产品在市场上还是有它独特的生命力和吸引力的。