万科祝九胜：少赛道跑得快，多赛道跑得远

作者：严明会

6月30日，万科举行2022年度股东大会。万科总裁祝九胜表示，对行业目前形势、经营压力和未来的判断，总体是三句话“短期有压力、努力有成效、长期有信心”。

短期有压力，是基于行业的现状和行业业绩的滞后性。过往两年，特别是2022年市场变化的严峻性还是超出公司当时的预期，导致公司无论是销售额还是毛利率都出现下降的态势，这是压力的第一方面；

第二方面，2023年年初市场有恢复，特别是3月份给大家很好的感觉，信心有提振，但往后看市场还是有一些不确定性，怎么应对好，这是来自市场的压力；

第三方面，开发业务和经营性业务能力的提升，转化为结算利润，客观上有一个时间的滞后。今年第一季度公寓、物流、商业都是双位数增长，公寓收入增长10.8%，物流增长了20 %，商业增长了10.4%，但这些努力反映在业绩上还需要时间。公司对经营性资产是用成本法，所以一些价值当年是很难体现出来。

努力有成效，面对变化还是要坚持不变，提升投资能力和经营水平。去年向投资人汇报时做了反思，过往有两个问题没有做好：第一个是投资追高，第二个是作为一个全国性布局的公司，经营的离散度比较大。

针对这两个问题，公司从去年开始有针对性地去开展工作，有了一些明显的改善或进步。投资追高的问题，在哪些城市、哪些片区投资什么样的项目，提前把标准和原则定好，投资兑现比较可靠，最终的业绩就有相对的保障。

长期有信心，信心既取决于客观的势，也取决于主观的心。未来无论还要面对什么样的变化，基于客观的市场环境，也基于团队的韧性，我们仍然是充满信心的。信心的来源也是三个方面：

第一方面是行业有机会，万科的品牌信用还给力。行业有机会，10万亿级别的市场，常做常有、常做常新，还会有新的需求、有新的业态、有新的赛道、有新的生意机会和实现方式出来。万科的品牌信用也还给力，来自于客户、股东、投资人各方面的支持，加上自身的努力，品牌和信用可以支持未来的发展。

第二方面是有能力可以接棒往前跑。万科比较早布局了很多赛道，无论是出租公寓、商业、物流还是酒店的起步相对来说都是比较早的，能力建设的过程虽然漫长，至少今天是具备了接着往下跑的能力和条件。

第三方面是赛道方面，少赛道可以跑得快，多赛道可以跑得远，但需要有耐心。2021年上海市政府首次选择和房企签订战略合作协议，希望公司各种赛道的综合能力能够解决城市管理和发展过程当中的问题，从物业的蝶城，到开发建设，到历史文化街区的改造等方方面面，这样在一个城市里就能够建立一个良好的有利于我们发展的生态。相信这个路的选择是对的，大方向是对的，无论它多遥远，都会坚定地走下去。

总而言之，万科会不断努力，解决好业绩的短、中、长期排布问题，解决好开发业务的止跌企稳，也解决好经营性业务稳中提升，最终把综合能力变成综合持续高质量的回报。