万科总裁们 一场事先张扬的棋局

“棋运不可悖，但每局的势要自己造。”

今年以来，万科多次表态，要在组织上加强一盘棋建设，解决能力分散、操盘不稳的问题，并进行了一系列人事调整。

12月2日，万科发文称，经集团总裁祝九胜提议，张海、朱保全出任公司联席总裁，协助祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。

张海现为万科开发经营本部CEO，朱保全为万科旗下物业上市公司万物云董事长，二人获任联席总裁后仍保留原职。

“联席总裁”一职在万科并无先例，但从最近的人事调整来看，张海和朱保全的升职或许都在既定战略中。

就像在象棋中，两枚仕（士）紧紧分立将帅两侧，并负责协调全局的攻防进退。

榜首的要求

在郁亮喊出“活下去”后，万科去年启动战略大转移，提出从“开发为主”转到“开发经营服务并重”，组织架构调整亦迅速跟进。

首先是去年6月转型发展通气会上，万科宣布两大组织调整。一方面，原有五大区域进一步细分为七个区域，分别是北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北；

另一方面，万科宣布将2020年底成立的研究与开发专业公会改组为开发经营中心。张海将担任该中心负责人，并继续兼任上海区域首席合伙人。

三个月后，“开发经营中心”被改为如今的开发经营本部，全面统筹管理七大区域。

同样是在去年6月的万科业务讨论会上，祝九胜提议，行业阵痛期需要全面加强统筹作战，发挥集团军优势。彼时经内部讨论后正式确认由张海、朱保全协助总裁统管万科的两条业务线，张海负责开发经营业务，朱保全负责经营服务业务。

也就是说，张海和朱保全从去年起就已实际履行相关职责。

其中，张海生于1970年，1995年就加入万科，先后任万科集团规划设计部总经理、成都万科总经理、广州万科总经理、上海区域首席合伙人。

去年12月16日，万科上海区域宣布人事变动，张海不再兼任上海区域区首，继续担任万科开发经营本部首席合伙人兼CEO。资料显示，张海任职万科上海区首是在2011年6月，其执掌万科上海区域长达十年。

张海入主时上海区域销售业绩排在万科各区域第三，此后进一步增长，从2012年的329.7亿元增值至2020的2377.33亿元，9年复合增长率达621.06%，并6次超过广深成为榜首。

数据显示，2014年至2020年，上海区域分别销售690.45亿元、856.96亿元、1188.97亿元、1501.27亿元、1811.1亿元、2045.11亿元和2377.33亿元，分别占集团销售总额的32.10%、33.14%、32.60%、28.33%、29.84%、32.42%。

万科或许希望，张海能将他的“上海经验”推广到集团全体。

今年3月31日，万科在线上举办2021年度业绩会，郁亮对过去的管理方式进行检讨。他提及，万科一直是采用充分授权、分布式的管理方式，随着竞争越来越激烈，这种方式便遭遇挑战。

比如单一公司、单一区域不具备赢得竞争所具备的全部能力，表现出参差不齐和离散度大的问题，从而拉低业绩回报。离散度大主要表现在两方面，包括项目操盘能力出现分化，以及投资采用“切大饼”模式，容易出现高估和冒进，以至于公司不得不计提25亿元减值准备。

在那场业绩会上，以新身份亮相的张海公开表示，开发经营本部要做的首先是“明确一盘棋”，统筹管理开发经营业务，其次是打开每一个项目，强绩效，促改变。

张海还提出，对开发经营本部的要求很简单，就是“止跌、企稳、回升。”

他表示，一是开发业务的规模应该保持在行业第一阵营，毛利率稳定在20%左右。二是要投资获取一批好项目，将投资的增量转化为业绩的增量，从而稳定开发业务的基本盘。

第三是在地铁上盖持续努力，保持TOD领域综合开发经营的能力优势。第四是要发挥集团各业务协同的优势，从单项目开发模式向区域全周期、全品类的发展模式转变。

值得注意的是，张海作为上海市政协委员，在年初上海地方两会为城市更新建言，提交了一份《通过功能置换和内容注入盘活低效资源，促进存量土地高质量集约利用》提案。

而早在2019年上海万科就启动了城市计划，其中重点包括参与特大超大城市的旧改项目；功能转换、混合用地的项目；TOD轨交项目以及职住一体的产城融合项目等，更是在去年6月初参投上海城市更新基金。

接近万科的人士也向观点新媒体表示，开发经营本部近一年（对开发业务）主导得比较多，而过去内部更多是交由一线公司自己决策。

今年上半年，万科获取新增加开发项目23个，总地价386.8亿元，权益地价总额约248.3亿元，权益面积和权益地价相对上年同期分别降了80.6%和80%，拿地愈发审慎。

张海履新联席总裁后，万科开发经营业务有哪些新的投资动向仍值得观察。

从物业说起的多元业务

张海希望，万科能发挥集团各业务协同优势，而个中关键或许就在于他和搭档朱保全的默契合作。

今天下午四点，朱保全发了一条意味深长的朋友圈：“Without the sustainable growth of Onewo（万物云）, today’s unpaid sponsor title means nothing.”（如果没有万物云的持续增长，今天的义务赞助人头衔毫无意义）

这条朋友圈的配图是一座奖杯，底座刻着“骐骥一跃，不能十步；驽马十驾，功在不舍。”

朱保全比张海年轻四岁，从1999年起，先后任北京万科地产人力资源部门经理、客户服务中心经理、成都万科地产总经理助理、集团办公室副主任、主任、集团行政总监、南京万科地产总经理、集团副总裁及高级副总裁。

2010年5月朱保全加入万物云的前身万科物业，从2011年2月起一直是董事长、执行董事兼总经理。

今年9月29日，万物云上市首日以破发收盘，最大跌幅近15%，最终市值逾500亿港元。

据招股书显示，万物云的员工持股平台持有奖励股份7000万股，分别授予394名参与者，其中朱保全持有2000万股。按万物云上市发行价计算，朱保全个人持股总价值彼时达9.87亿港元；按今天收盘43.65港元来算，则缩水到8.73亿港元。

纵观万物云在资本市场的表现，除了受物业股整体遇冷的大环境影响，其自身的利润水平也引发了不少争议。

2019-2021年，港股上市物业服务企业毛利率均值约为28.27%。而万物云的毛利率自2019年至2022年前三个月，分别约为17.72%、18.54%、16.96%、14.73%及14.47%。

今年上半年，万物云毛利率略微上升到14.9%,但与行业头部仍有不少差距。

对此，朱保全最近正积极对外输出他的经营逻辑，在物管行业发起了一场“毛利率之辩”。

11月22日，朱保全找来长城物业董事长陈耀忠、绿城服务董事会主席杨掌法、中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥代表四家物企联合签署《住宅物业服务倡议书》。

他表示，企业毛利率和行业毛利率是不同的概念，一定要看单纯物业管理这项业务的毛利水平，莫让所谓增值服务的毛利乱花迷人眼。

在朱保全看来，经常看到60%以上毛利率的社区增值服务，但很少看到超过5亿元规模的社区增值服务，“真正的问题是物业服务企业是否摒弃掉社区增值服务的诱惑，而花功夫来构建全新的服务不动产的能力。”

在深耕多年的物业老本行，朱保全能够做到逻辑自洽，但现在升任集团联席总裁，他还将兼顾住宅租赁、物流、商业地产等成长中的经营服务业务。

目前万科经营服务业务的发展各有节奏。

其中，物流领域以万纬物流为主，截至上半年累计开盘可出租建筑面积901.4万平方米，稳定期高标准仓库入驻率为91%，冷链园区利用率为78%，已成为中国最大的冷链物流地产商。

在商业板块，万科今年将49个商业项目集中交给印力运营，后者作为万科的商业运营平台，在上述项目搭接完成后管理面积增至约1200万平方米。

从表现来看，1-9月，万科商业开发与运营业务实现营业收入 62.5亿元，同比增长10.6%，但其中印力管理的商业项目营业收入为40.4亿元，同比增长9.2%，增速略逊于板块整体。

有分析人士认为，印力同万科商业的融合尚有一定挑战，此前万科各区域仍拥有自己的商业公司，旗下商业项目仍交由这些商业公司开发。而在万科这轮人事变动后，旗下商业项目归属或需要进一步明晰。

至于住宅租赁业态，泊寓在2021年末共运营管理房屋20.87万间，但至今尚未盈利。在万科披露的口径中，万科泊寓计划要在2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。

前三季度，万科房地产开发业务贡献营业收入2370.4亿元，占总收入87.34%，其余业务收入仅占12.66%。

据悉，朱保全从去年9月开始密集走访调研物业之外的经营服务业务，逐步开始统筹相关经营管理工作，现在他肩上的担子不只有万物云。

就在任命张海、朱保全前一天的12月1日，万科获大股东深铁集团提请巨额定增议案，最高融资或超400亿元；11月下旬，万科还申请新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具授权。

融资端三箭齐发的风口下，一向低调的万科最近大动作连连，开始频繁落子。就像《棋王》中神秘老人所告诫王一生的那句话，“棋运不可悖，但每局的势要自己造。”