万科郁亮：商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs

乐居财经 严明会

10月20日，万科媒体交流会上，当被问及行业阵痛之下的业绩压力，以及如何才能穿越此轮周期时，董事会主席郁亮表示，行业阵痛还在持续当中，各方都不容易，但万科最关心的还是未来如何发展，相信城市永不落幕，与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。

郁亮坦言，行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。阵痛的压力对每个人都一样，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。不过，郁亮强调，无论是否愿意或是否接受，行业都将进入新的发展阶段，万科最关心的还是未来如何发展。

谈到企业如何穿越周期，郁亮认为，只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。在他看来，客户方面，是客户对产品的要求越来越极致，企业只有在产品和服务上像消费行业一样追求极致，才能满足客户需求。城市方面，是向中心发展，做复杂、做综合。当下，城市向外扩张的机会已经很少，越来越多的是城市内部空间结构的更新调整，因此新项目的功能都需要高度复合，以新加坡纬壹科技城为例，项目总面积200公顷，里头有400家全球性企业机构、800家初创公司、21家公共研究机构、5万名工作人员，住房、商业、教育齐全，每栋楼基本就是一个综合性社区。

为了适应上述特点，万科选择了开发经营服务并重的战略。这其中的难点，郁亮认为首先是需要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力。他以长租公寓业务为例，长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一，万科通过建立一整套成熟打法，长短租结合、个人客户与企业客户结合，不断降低引流成本和提高运营效率，才终于实现了利润回正。

第二个难点，是商业模式能否实现闭环。经营服务业务前期投入大，回报周期长，见效慢，然而随着REITs政策推出，这一问题已出现解决的希望，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。郁亮进一步表示，万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。

郁亮认为当下不必过于悲观，他相信城市永不落幕，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。