中国地产商投资美国“先行者说” 剖析地产到文化

　　中国地产商海外投资渐入佳境热潮。他们选择的投资首站或重镇，便是美国。

　　2013年至今以万达、绿地、万科为代表的地产商在美投资已经超过千亿元人民币。房企出海的阵容，也已逐渐从千亿级房企蔓延至地方性百亿房企，在美投资并不仅限于房地产，而是表现出业务多样性。

　　这与国内房地产市场利润下滑、地产商集体转型有关。“美国汇率相对稳定；作为成熟市场，美国房地产的销售额和利润率也相对稳定。如果不计算外汇汇率，预估在美国地区投资项目的利润会比在国内高。”交银国际房地产行业分析师谢骐聪表示。

　　更为重要的是，在海外成熟市场学习到的土地开发和风险把控经验，以及就此与海外市场建立起的业务联系，是吸引更多房企相继出海的长远考虑。

　　投资业务多元化

　　房企龙头万科较早开始投资美国房地产。截至目前，万科在美国分别合作投资了6个项目，以住宅为主。万科表示，后续国际化业务的比重会升高，将进入更多的国家和城市，已经并且会继续拓展业务领域至住宅之外。

　　事实上，万科对海外投资态度谨慎。万科总裁郁亮多次表示，将以学习的姿态推进海外业务探索。其布局海外目的在于，拓展合作资源，学习借鉴发达国家和地区市场的成熟经验和管理运营模式，提升产品和服务竞争力。

　　今年5月，绿地集团与洲际酒店集团签署《绿地洛杉矶大都会项目合作协议书》，该项目是绿地集团2013年7月在北美开发的第一个项目。

　　彼时，加上中国房企迄今为止在美最大投资项目——绿地美国纽约布鲁克林太平洋公园项目，绿地在美项目总投资额已达60亿美元。

　　绿地在美国的布局主要集中在商住两用及综合体项目。绿地集团董事长张玉良此前表示，除现有投资项目外，还将关注纽约、洛杉矶、旧金山等地的投资机会，包括如加州高铁、洛杉矶轻轨、市中心街车等区域的基础设施建设。

　　与绿地相比，万达集团业务相对多元化，且在过去几年的海外并购动作颇多、并购对象均属于行业翘楚。其在美国的投资不仅限于房地产，还围绕未来的文化旅游、体育等产业转型进行布局。并购美国世界铁人公司100%股权、收购全球第二大院线AMC等，均协同集团在国内业务转型。

　　美国当地时间3月23日至24日，万达董事长王健林参加了“2015年选择美国投资峰会”，受到奥巴马的接见。王健林表示，未来两三年内万达将投资美国百亿美元，重点投资文化产业。

　　根据克而瑞研究中心的观察，2013年房企在海外所获项目主要用于兴建公寓楼和旅游度假社区，而2014至2015年房企投资的产品种类有所增加。绿地、万达等实力较强的房企开始建造或收购城市综合体，如万达在洛杉矶比弗利项目将建设综合性地标项目，并将承担万达在美国的文化类投资任务。

　　克而瑞分析师傅一辰表示，这一变化的主要原因是，中国房企在海外试水了最基础的住宅项目后，已经积累了一定的投资和开发经验，开始尝试参与难度更大的商业、办公、酒店等运营。这些项目的开发风险更大，但能进一步提高房企在海外的品牌知名度，对于房企在海外单个城市的深耕有积极作用，也有利于跨国企业形象的建立。

　　融资与法律的差异

　　从目前国内房企出海美国的投资布局而言，依然多为与美国当地企业合作开发为主。而真正吸引房企的，则是海外的经验和合作带来的附加价值。

　　“目前中国开发商还处于学习阶段”，谢骐聪表示，“国内房企并不熟悉国外市场，如果不跟当地企业合作，不熟悉当地的政府和税务、融资等相关法规，在申请开发、项目设计、产品定位、价格定位、整体规划这些方面摸不清当地市场行情，很难盈利。”

　　金地集团董事长凌克表示，精准的市场研究和项目投资分析，是房企在海外房地产投资中面临的最大挑战；美国房地产市场资本结构与中国存在巨大差异，融资工具选择性多，专业房地产基金为市场主要投资人。国内资金主要来自银行开发贷款，而美国银行对开发贷审核严格，放款节奏也和国内不同，这可能导致项目融资能力不足，影响项目开发进程；预售制度虽然在美国也可以执行，但预售款无法在交付前进入投资方账户，无法提前回收资金等。

　　专注美国移民投资的亨瑞集团董事长邹亨瑞说，美国法律更是中国企业面临的一大“难题”。州、市、联邦政府的法律互有差异，税务、劳工、环保等方面的规定也与国内情况有别。一些企业因为了解不透，走了弯路，导致项目延期，有的项目甚至出现停工遭受处罚。

　　傅一辰告诉21世纪经济报道记者，在海外开发与国内有三大区别：第一是开发项目节奏更为缓慢；第二是房地产价值方面，海外房地产升值速度不像国内那么快，投资不会像国内那么疯狂；第三是工程、报批等各方面规范比在国内更为严格。

　　不过，“长期来看，在海外投资的商业项目成熟之后，回报其实非常可观。因为国外市场已经发展成熟，利润率很稳定，不会出现目前国内市场波动较大的情形。而毛利率下滑也是市场不成熟才会出现的问题。”谢骐聪说，国内房企在海外可以在拿地、项目投资、风控等方面学到很多东西。

　　万科有关人士也对记者坦言，布局海外，可以通过具体的合作来学习国外优秀同行的专业能力和管理水平；走出去是为了请进来，出海意味着将来可以有更多机构主动找到万科谈合作，希望把发达市场上积累的经验复制到国内。