福州主城区打响复兴之战：大房企扛旗 区域更新谋变

　　9—10月，福州土地市场不断升温，地王频出。与以往新区土地出让为主不同，今年成功出让的19幅地块中，有8幅地块位于市区二环内（鼓楼、台江、晋安、仓山区的部分区域），比例远高于2011—2014年。

　　二环内板块价值已无须多言，需求旺盛支撑着坚挺的价格。然而近几年因为鲜有新盘问世，使得二环内湮没在市区各个新兴板块的你争我夺中，声势渐弱。

　　此番，8幅地块、5家知名房企先后入驻市中心，一场二环复兴之战已经打响！

　　事件

　　8幅地块连续上市 二环成推地主角

　　众所周知，福州二环内一直以来都是传统市中心。正是因为地段稀缺、寸土寸金，一直以来，二环内的地块出让十分稀少。而今年以来，二环内则成为福州土地市场推地的主角。

　　宗地2015-29号鼓楼区加洋巷旧屋区改造地块，由保利、中庚、首开联合体拿下，总价33.4亿，楼面价22584元，溢价率45%。

　　首开连续拿下宗地2015-28号连潘棚户区A-01地块、宗地2015-27号二棉厂地块，楼面价分别为14330元/㎡、15524元/㎡。

　　2015-25号晋安区光明港畔原师专地块。在9月1日，融侨以23.6亿总价，277%的溢价率、楼面价19224元/㎡冲出十多名开发商的围追堵截，将地块收入。

　　宗地2015-22号晋安区连江中路原针织染整厂地块，融侨、恒宇和首开展开激烈争夺，经过20轮叫价，首开胜出，以2.8亿元竞得，楼面价13268元/㎡。

　　总计254亩，5幅宅地。此外，加上万科底价拿下的宗地2015-30号仓山区烟台山历史风貌区改造地块（纯商服）等3幅商服、公共地块，今年二环已有8幅地块入市。

　　而据不完全统计，在2011年，二环内地块仅有6幅，2012年3幅，2013年6幅，2014年3幅，不论是出让地块数量，还是房企密集程度，今年的二环内地块供应均远超2011—2014年，可谓二环地块“井喷”年。

　　沉寂数年，再度发声

　　十年前，“老福州”买房只看二环内。十年间，大福州步步扩容，众多新兴板块在榕城的四面八方落地开花，风头正劲，买房买远景成为目前众多客户的常态心理。二环内不但开发商难有地块开发，购房者亦转战城外，新区大盘层出不穷，中心城区的开发，显得有些黯然失色。

　　据克而瑞数据统计，从2010年至今，二环内只有30多个项目在售。

　　而今年，二环内在售项目只有冠城大通首玺、融侨锦江悦府、海晟闽江印象、梅峰礼居、中庚香江万里、阳光凡尔赛宫、万科广场、王府城、融信双杭城等。其中，融侨锦江悦府、万科广场都已经进入销售尾声。这样的数量，和城南、闽侯、东二环一个板块的在售项目差不多。从2014年第二季度以来，中心城区供应量连续6个季度不足5万平方。

　　“8幅地块，全部位于中心城区，城市面貌会发生质的改变。”福州立丹行副总经理徐鹏志称，中心城区将迎来全新的时代——“中心复兴”的鼎盛时期。

　　传导到下游楼市中，今年出让的二环内地块的建筑面积，至少在50万平方以上，直接为二环板块供应注入新鲜血液，让中心城区重现新城，人们的选择将重新回归市中心。

　　聚焦

　　大房企扛旗，区域更新谋变

　　“如果说房企扎堆一二线城市，是因为一二线城市优势资源集中、需求旺盛、供给短缺，具备市场优势。”此前，福晟集团董事、常务副总裁何建华在接受采访时也表示，“那么，对一个城市而言，占据市中心也是同样的原因。在楼市供需不均的背景下，新区可能还会面临库存风险，但是交通、配套、人文氛围都非常成熟的市中心依然是抢手货。关注焦点始终集中在核心城市核心区域。”

　　不过，如今的福州二环内，已经不是当初小打小闹就能“通关”的。

　　跟新区开发相比，中心城区的二次开发将更细致精准，旧改成本较高且拿地条件愈发苛刻。因而，逐鹿二环内，就成为勇敢者的游戏。因而目前二环片区保利、首开、中庚、融侨等大牌房企均是历经“厮杀”方拿下“入场券”。

　　“这么多房企，推出好的改善项目聚集在一起，未来发展可期。”徐鹏志如是说。同时，各大房企入驻形成合力，也可以改变福州二环内拥挤、逼仄、较为破旧的面貌，增强其核心的商务生活功能，扩大更新公共服务设施，推动老城升级。

　　坐拥优势地段，直指“塔尖”需求

　　事实上，福州二环内的房价与起起伏伏的新区相比，还算坚挺。即便同样身处调价漩涡，市场回暖时中心区域的补涨也最迅速。中心城区保值增值的能力“非同一般”。

　　拿地代价大，开发的项目就需要更高更准的定位、定价来实现盈利，将来必然是高端项目集聚。CRIC克而瑞高级分析师黄彬表示，“地价高，开发商只会往高附加值的产品走，做高品质、配套好的产品，以高起点的市场定位牢牢地吸引着都市精英级客户。”

　　由于中心区域的地段优势，土地成本较高，所以产品的价位也相对较高，产品的定位将多以高端为主，更多的是产品附加值的竞争。而有了好地段、好品牌，在好的市场条件下，产品就有了溢价的可能。

　　保利地产相关负责人表示，“二环区位优势不用多说，这里就是核心。”之所以有信心进驻的原因是，老的主城大部分房子都有10年甚至更大的房龄，“其实区域本身就是一个改善市场，缺好的房子来满足需要换房的人。”

　　影响

　　“第一梯队”领衔 二环内板块成价格风向标

　　一年后，如今的二环内新拍地块都将逐一进入楼市，而这，也将使得福州二环内板块引领楼市价格风向标。

　　据了解，三环以内的城南、五四北、金山各项配套逐步成熟，其中金山浦上商圈已经成形，奥体板块兴起，五四北作为鼓楼区后花园，居住氛围成熟。三环周边的马尾、闽侯进一步开发，加上政府的强力支持和引导，其发展潜力及房价上升空间同样较大。

　　靠近二环的金融街、北江滨，商业配套完善，价值凸显，东二环近年来土地大量出让，成为目前楼市最为火热板块之一。

　　反观二环内，此前叫好又叫座的产品比较稀少，单个项目单打独斗，无法形成规模，二环的价值也无法得到充分的体现。

　　业内人士林先生表示：“如今，各个不同定位的地块入市，将来推出的产品梯度明显，从单身公寓到豪宅、写字楼，多元化产品使久违的二环成为一个真正的核心板块。”而在今年推出的地块成为项目入市后，二环板块将真正发挥核心价格风向标的功能，届时其价格上的一举一动都将引发蝴蝶效应，在整个福州房价体系中形成震荡。

　　十年前，“老福州”买房只看二环内。十年间，大福州步步扩容，众多新兴板块在榕城的四面八方落地开花，风头正劲，买房买远景成为目前众多客户的常态心理。二环内不但开发商难有地块开发，购房者亦转战城外，新区大盘层出不穷，中心城区的开发，显得有些黯然失色。

　　据克而瑞数据统计，从2010年至今，二环内只有30多个项目在售。

　　而今年，二环内在售项目只有冠城大通首玺、融侨锦江悦府、海晟闽江印象、梅峰礼居、中庚香江万里、阳光凡尔赛宫、万科广场、王府城、融信双杭城等。其中，融侨锦江悦府、万科广场都已经进入销售尾声。这样的数量，和城南、闽侯、东二环一个板块的在售项目差不多。从2014年第二季度以来，中心城区供应量连续6个季度不足5万平方。

　　“8幅地块，全部位于中心城区，城市面貌会发生质的改变。”福州立丹行副总经理徐鹏志称，中心城区将迎来全新的时代——“中心复兴”的鼎盛时期。

　　传导到下游楼市中，今年出让的二环内地块的建筑面积，至少在50万平方以上，直接为二环板块供应注入新鲜血液，让中心城区重现新城，人们的选择将重新回归市中心。