标杆房企今年或轻松达标 楼市新一轮调整即将来临？

　　四季度是房企冲刺业绩的最后阶段，按照过往的数据来看，四季度的销售金额往往会占房企全年业绩的四成。由此来看，标杆房企完成年度目标是大概率事件。

　　转型已成房地产行业共识，但卖房子的老本行暂时还不能丢。“银十”已过大半，标杆房企要完成年度目标似乎已“胜券在握”。

　　克而瑞研究中心的数据显示，到三季度末，20家典型房企的平均销售目标完成率为64.54%。恒大地产(03333.HK)、华润置地(01109.HK)的销售目标完成率已超80%，四季度相对轻松。保利地产(600048.SH)、中海地产(00688.HK)等房企的销售目标完成率也均接近70%。

　　四季度是房企冲刺业绩的最后阶段，按照过往的数据来看，四季度的销售金额往往会占房企全年业绩的四成。由此来看，标杆房企完成年度目标是大概率事件。

　　然而，三季度GDP首次跌破7%，前三季度的房地产开发投资数字也不甚乐观，房企对后市发展缺乏信心，明年的房地产市场或将面临新一轮调整。

　　部分房企提前达标

　　以恒大地产、保利地产为代表的第一梯队房企在规模扩张上保持着领先优势。

　　恒大地产在9月实现合约销售金额约为112.2亿元，同比增长36.3%；合约销售面积约为141.8万平方米，同比增长16.9%。前三个季度中，恒大地产累计合约销售金额约达1287.4亿元，同比增长31%，完成1500亿元年度销售目标的85.8%。

　　保利地产9月实现签约金额116.77亿元，签约面积90.82万平方米，分别同比增长12.6%和0.6%。1-9月，保利地产累计实现签约金额1097.88亿元，签约面积857.63万平方米，分别同比增长19.6%、19.9%，完成年度销售目标的73.1%。

　　而中海地产在将年度销售目标从1680亿港元上调至1800亿港元之后，前三季度的目标完成率依然高达68.1%。前9月，受益于一线城市中高端市场的火爆，中海地产实现合约销售金额1226.02亿港元，相应的累计楼面面积为854.44万平方米。

　　房企“一哥”万科(000002.SZ)虽未对外公布销售目标，但其今年的业绩表现依然可圈可点，老大地位难以撼动。

　　单9月而言，万科实现销售面积184万平米，同比增长11%；销售金额244亿元，同比增长25%，并创下公司年内次高。前三个季度，万科实现销售面积1440万平米，同比增长14%；销售金额1805亿元，同比增长21%。

　　克而瑞研究中心分析，标杆房企的项目数量多，品牌效应强，因此受到市场及季节因素的影响较小。

　　事实上，和二季度相比，三季度房企的销售金额在整体上出现了不同程度的下滑。克而瑞研究中心监测的房企三季度销售排行榜中，TOP10企业的下降幅度最大，环比下降12.29%，TOP20环比下跌6.51%，TOP50环比减少了4.19%。业绩的下滑主要是因为季节性因素所致，七八月份是传统淡季，大多房企在经过半年的业绩冲刺后，在这两个月的推案、营销等方面没有太大动作。

　　由于今年房地产区域分化明显，布局重心在一线及重点二线城市的房企销售业绩较好。而一些楼市热销区域甚至为行业带来了“黑马”。

　　以深圳为例，这座土地稀缺的年轻城市在今年二季度以来楼市“喷发”，房价和成交量纷纷大涨，部分区域的房价在今年上涨了30%甚至更多。在深圳重点布局的龙光地产、深圳控股等开发商因此受益。

　　龙光地产(03380.HK)前9月，实现合约销售额约为人民币132.5亿元，同比增长54.8%，合约销售面积约为186.8万平方米。该公司因业绩向好，曾将年度目标由145亿元上调至180亿元，按最新目标计算，龙光地产的年度目标完成率依然高达74%。

　　深圳控股(00604.HK)今年可供销售货值中70%为深圳项目，前9月实现合同销售额约138亿元，同比大幅上升188.8%，提前完成了110亿元的销售目标。

　　另一家立足于深圳的未上市房企也已提前完成年度目标。该房企内部人士告诉《第一财经日报》记者：“我们已经超额完成了年度任务，接下来会控制推货节奏和价格。”

　　新一轮调整将来临？

　　随着房地产行业政策放松的预期进一步加强以及传统旺季的到来，房企们势必将加大推货量，增加营销举措，冲刺年度目标。

　　克而瑞研究中心分析，像恒大地产等销售表现出色的房企，最后3个月相对轻松，推盘节奏可能会放缓。恒大今年销售情况十分“亮眼”，连续打破单月销售纪录，即便下半年推货量相对其整体规模来说并不大，完成全年目标也已无悬念，并能将更多的精力放在存量的去化上。

　　但对于一些销售表现不够理想的房企而言，四季度将面临一定压力。富力地产(02777.HK)前9月实现总销售收入(按照已经签署的销售协定)共约338.5亿元，仅完成全年目标的61.55%。

　　销售虽然在回暖，房企对后市的投资信心却依然不足。

　　国家统计局19日公布的1~9月份全国房地产开发投资和销售数据显示，今年1~9月份，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长仅2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%)，增速比1~8月份回落0.9个百分点，达到有史以来的最低点。

　　拿地方面，房企1~9月的土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。

　　克而瑞研究中心分析师杨科伟认为，虽然二季度开始市场明显回暖，但大多数库存压力较大的城市，库存过高的局面并未根本上改变，总体上仍处于库存消化阶段，这一定程度上影响了企业的投资信心。

　　不过，当前新开工数据有所向好。1~9月，全国房屋新开工面积114814万平方米，下降12.6%，降幅收窄4.2个百分点。

　　杨科伟认为，四季度宏观经济下行压力加大，全年保七堪忧，中央层面出台经济刺激政策将是大概率事件。对于宏观经济比重较大的房地产行业自然将被囊括其中，新版930或只是新一轮救市潮的序曲，特别是前期力度较大，而银行、地方政府懒于执行的政策，或有将于四季度推动加速落地，从而推动房地产市场持续上行。

　　同策咨询研究部总监张宏伟则表示，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变。此外，今年下半年以来，一线城市、部分二线城市需求被透支，待市场需求在第四季度集中释放完毕之时，2016年初新一轮房地产市场调整极有可能会来临。