万吨冷库买主分析：菲律宾SM不会插手 铁狮门浮出水面

　　武汉10月将迎来两场土拍，共挂牌出让28宗地块。其中土地编号为P（2015）103号，位于武昌徐东片的万吨冷库引发业内关注，该宗地块起拍价近35亿，楼面地价6848元/平，已超过新晋地王“长动地块”的起始楼面地价。

　　该宗地块因位于徐东商圈核心地块，自2009年传出搬迁改造起，便引发多家知名房企关注。此次毫无征兆的突然挂牌，再次引发业内关注。万吨冷库的入市，是否是徐东商圈重新崛起的契机？

　　菲律宾SM不会拿万吨冷库地块

　　该宗地块自2009年便传出搬迁改造，经梳理发现近6年时间里，中商集团、韩国乐天、菲律宾SM均与之传出绯闻。截至发稿日，7成业内人士均认为菲律宾SM将成为徐东万吨冷库地块最后买家。

　　菲律宾SM集团与徐东万吨冷库的绯闻要从2014年说起。2014年6月，有媒体报道菲律宾SM集团中国区投资部负责人在武汉市招商局领导陪同下考察位于徐东商圈的万吨冷库地块的交通、商业配比等。新闻报道称菲律宾SM集团、区商务局包括万吨冷库相关负责人在内的三方，就SM集团在万吨冷库部分地块开发商业项目达成了初步共识。

　　这也是菲律宾SM集团和徐东万吨冷库第一次亲密接触。2015年9月28日，一场关于光谷中心城价值与发展推介会上，菲律宾SM集团和众多知名房企现身会场，而这个时间和徐东万吨冷库挂牌时间相隔仅3天，一时间菲律宾SM集团入主徐东万吨冷库从谣传变为“板上钉钉”，然而遗憾的是菲律宾SM集团投资部负责人并未出现在此次会议中，因此让它蒙上了一层神秘面纱。

　　面对一系列“谣言”，菲律宾SM集团从未作出回应，它到底是个怎样的企业？

　　百度搜索“菲律宾SM”显示：SM集团是菲律宾最大的上市公司之一，核心业务有零售业、购物商城、银行与金融、地产开发与旅游业四大板块。经营范围包括购物中心开发管理、零售、娱乐、银行、房地产、制造业等多个领域，目前在全世界已拥有50多家大型综合购物中心，总建筑面积逾600万平方米。

　　SM集团虽然为菲律宾知名上市公司，但其掌门人是晋江华侨施至成，1958年他在马尼拉开设一家店铺，取名鞋庄（ShoeMart），这也是SM名字的由来。

　　虽然菲律宾SM集团进驻徐东冷库是目前呼声最高的，然而该集团并不受业内喜爱，大多业内人士对该集团的评价是，菲律宾SM集团以中端商业体为主，而这一商业定位和目前徐东片商业综合体一致，不能提升徐东整个区域商业形象，而菲律宾SM集团在中国的多家购物中心来看，除厦门二期SM新生活广场外，其他均为中端路线，其规划和徐东冷库地块挂牌要求并不相符。

　　从菲律宾SM集团10月开业的淄博SM城市广场业态来看，主力店为SM百货、SPAR家家悦超市、苏宁电器、周大生，其余商业为大地影院、必胜客、永旺莫莉幻想、百奇源美食广场、亚马逊自助烤肉、悦宴海鲜自助餐厅等。

　　从该购物中心业态来看，和徐东片目前商业综合体并没有什么区别，对于提升片区商业氛围更是天方夜谭。

　　2001年，菲律宾SM正式登陆中国在厦门开设第一家SM商城，也叫SM（厦门）城市广场。

　　2005年，在中国福建泉州晋江开设SM（福埔）城市广场。

　　2006年，在中国四川成都开设SM（成华）城市广场。

　　2009年，在中国厦门开设SM新生活广场

　　2011年，在中国苏州开设SM苏州吴中城市广场

　　2012年，在中国重庆开设SM重庆渝北城市广场

　　2015年9月19日，SM淄博淄川城市广场正式在华开业，这也是SM全球第58家购物中心

　　据官网显示，SM在菲律宾已拥有52家运营中的购物中心，在中国有6家，分别位于厦门、晋江、成都、苏州、重庆、淄博。在天津、常州、扬州等地，SM也有项目正在建设当中。

　　2015年4月15日，一份名为《Manila Standard Today 》的菲律宾报纸中，SM Prime行政副总裁Jeffrey Lim在集团年度业绩新闻发布会上公开对媒体表示：集团对中国的投资资金中，大部分将用于建造新的购物中心以及收购新的不动产。SM在中国的购物中心总数将达到9家，目前拥有5家营业中的购物中心，分别位于厦门、晋江、成都、苏州以及重庆，2家商场开业在即，分别是SM淄博淄川城市广场和SM天津滨海城市广场，另外2家新商场的选址均已确认， 分别位于江苏省的常州和扬州。

　　因此，我们可以看到菲律宾SM并不会成为徐东万吨冷库的新主人。

　　徐东万吨冷库与昌盛顶琇系出同门

　　徐东万吨冷库到底是什么？

　　1993年，万吨冷库落户武昌徐东，占地面积8.3万平方米（约125亩），冷库容量4.5万吨、市场年吞吐量100万吨，年交易额150亿元，连续十年 位居华中地区第一，全国三甲之列，是省市政府重点菜篮工程，担负着为全省及周边地区约7000万人提供食品。随着交易量的迅速增长，位于徐东繁华地段的万吨冷库，面临交通、物流不便的困境。2009年，为配合启动武汉大道景观道路改造工程，武汉商贸控股决定：将徐东万吨冷库整体外迁，业态升级。

　　而“新万吨”初步确定在黄陂汉口北征地700—1000亩，分期建设30万吨现代冷库集群，1.5万平方米常温仓库，40万平方米的肉类冻品交易市 场，同时建设冷链加工理货区、冷链配送中心、食品检疫检测中心、电子交易商务中心及商业综合配套服务区。预计年吞吐量300万吨，年交易额有望突破300 亿元。同时，对外宣布争取在2010年12月底前，实施万吨冷库的整体搬迁。

　　然而，截至发稿日，徐东万吨冷库搬迁仍处于停滞阶段，该处居民表示：对于挂牌出让一事并不知晓。

　　作为徐东万吨冷库的所有者武汉商贸控股又是什么？

　　百度资料显示：武汉商贸国有控股集团有限公司是2000年6月在原武汉市工业品集团、副食品集团和市属粮油贸易企业基础上组建的国资营运机构，2002年12月与武汉市物产控股集团合并组建新的商贸控股集团。

　　其官网资料显示，武汉商贸控股集团除物流服务业，还有实业投资与经营及商业地产开发。而商业地产开发类赫然写着：集团所属武汉昌盛实业有限公司先后成功开发顶琇晶城、顶琇广场等项目，吸引苏宁电器、大洋百货等知名企业入驻。

　　反观项目招拍挂，徐东万吨冷库的挂牌引起业内热议，业内人士纷纷预测该地块或将成为武昌新地王……然而地块出让一反常态的选择网络挂牌，而这一现象和其余地王挂牌截然不同，纵观越秀精武路地块、关山长动地块、青岛路、二七707高楼地块无一不是选择现场挂牌，该地块以网络挂牌的方式揭晓，或许它并没有大家想的这样“重要”。

　　铁狮门、澳大利亚联实浮出水面

　　徐东万吨冷库地块如果没有菲律宾SM，又会是谁？据业内人士透露，华侨城曾经前往洽谈，但最终“闹崩了”……投资史上再也没有其他房企的身影。

　　笔者在翻阅2015年政府公文中，看到这样一段，武昌区政府在2015年半年度工作计划中写道：基本完成了万吨冷库、交职院、337北、大堤口A、建行学校、武车A、紫阳村等项目土地招商工作，引进了联实集团、中新社、森泰集团、联投时代等总部企业投资和入驻。与新东方、江苏一德集团、铁狮门和联实集团等有投资意向企业的洽谈工作正在加紧推进。

　　澳大利亚联实、铁狮门浮出水面。

　　资料显示，2014年澳大利亚Lend Lease（联实集团）中国区项目开发负责人前往武昌区考察，联实集团项目开发负责人随后实地考察了各片区的现状，对多个地块（徐东冷库、337处片区、螃蟹甲片区 ）表示有浓厚兴趣。

　　而铁狮门集团自2009年起，便谣传与徐东万吨冷库接洽，而铁狮门是一家世界级的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，擅长开发并与管理密切结合。目前其在全球各大都市管理着325个项目、总面积1.16亿平方英尺的商业物业组合以及9200万平方英尺的住宅单元。旗下的标志性建筑包括洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、柏林的索尼中心等。

　　目前铁狮门在中国的开放项目超过200万平米，成功开发天津和成都项目后，2013年铁狮门进军上海，开发位于上海前滩国际商务区的综合体项目。

　　今年7月，外媒报道，万科拟计划与太盟投资集团及铁狮门合作，期望以约35.7亿元人民币(5.747美元)从瑞安房地产手中收购企业天地三期，并在市场筹办等值5.09亿美元的贷款。

　　对于铁狮门，用郎诗集团掌门人田明的话来形容：美国房地产公司铁狮门正是其榜样。他以国内龙头房企万科此前与铁狮门合作的项目举例称，铁狮门在项目中的资金投入仅有2.5%左右，但却占据了40%的收益。“铁狮门的商业模式是朗诗未来进化的方向，我们要向铁狮门学习成为地产业高端资源的整合者，将金融机构开发商等资源通过创新的模式整合到一起，成为地产行业的投行。我们要做中国的铁狮门。”

　　徐东万吨冷库 是蜜糖还是烫手山芋未可知

　　武汉大道万吨冷库地块项目地处武汉市内环线之武汉长江二桥桥头成熟商圈——徐东商圈，项目地块四面临路，东西宽200米、南北长450米，形状呈规则矩形，拟建设成为辐射华中地区的集高档商业、写字楼、酒店、居住、休闲、旅游等于一体的城市综合体。

　　土地竞买资料显示地块为商住用地，商服和居住比例为8:2。该地块起拍总价近35亿元，净用地面积约8万平方米，容积率高达6.27，建筑面积近57万平方米。

　　业内对此评价，武昌乃至徐东最后一片商业宝地。

　　然而湖北中原研究中心经理杨丽宇表示：目前通过一级市场的交易来获取利润的可能性仍较低。“好地块在招拍挂市场的溢价都会比较高，因此，想要通过较高的性价比拿地，还需要开发商具有长远的眼光和独到的见解。拿地之后的开发并不简单，许多地王项目都成了‘烫手的山芋’。”