一带一路之下：中国商业地产如何走出去与请进来？

　　近日，中国太平洋经济合作全国委员会主办的“亚太自贸区——2020年后的亚太经济一体化方向”国际研讨会隆重召开。同时，国新办就“一带一路”倡议与共同发展举行了吹风会。自亚太自贸区及“一带一路”概念提出以来，已取得明显进展，商业地产出现了新的发展契机。本文就带您看看商业地产如何把握住发展契机，中国商业地产如何“走出去”&“请进来”？

　　搭建区域合作平台　 

　　据了解，目前，中国已与包括东盟、智利、瑞士、新西兰、韩国、澳大利亚等22个国家和地区达成14个自贸协定，还在与有关国家共同推进《区域全面经济伙伴关系协定》（ＲＣＥＰ）、中日韩自贸区、中国与东盟的自贸区升级等谈判，逐步打造覆盖全球的高水平自贸区网络。

　　亚太经济一体化的推出，是一个新领域的探索。特别是“一带一路”概念的推出，不管是陆地丝绸之路经济带还是海上丝绸之路都获得了一个发展的契机。　 

　　据悉，中国在全球已经建立了将近70个境外工业园区或者产业园区。这样的产业园区可以通过集约式发展规避很多市场风险，提高投资效率，加快和“一带一路”国家的对接。　　 

　　在国新办“一带一路”倡议与共同发展情况吹风会上，发改委对外经济研究所研究员张建平强调，作为一个没有限定边界的区域合作平台，其接下来的推进应吸纳多方参与。符合条件的候选城市，包括沿海大集装箱吞吐港口城市，长江经济带上的中心城市，沿边省份的大城市等都可以考虑。　 

　　“一带一路”平台上低收入的国家，即人均收入GDP在1045美元以下的国家，人口占到将近7%；中等偏下及低收入的国家，人均GDP在1000美元至4100美元之间，人口占一半以上。一带一路沿线国家，包括新加坡、澳大利亚等这样的发达国家，也有韩国、马来西亚等新兴工业化国家，还有一批亟待工业化的发展中国家。　 

　　从中长期来看，巨大的发展落差也蕴藏着巨大的发展空间和潜力。中国正面临经济失衡，以及制造业比重过高、服务业占比过低的局面。但一带一路沿线很多国家制造业严重不足，他们对基础设施、道路交通、工业化等都有很急切的需求，而中国刚好具有基建、能源供给、工业化等方面的优势产能，中国的产能可以与这些国家的工业化和脱贫很好地对接，实现共赢。 

　　“一带一路”平台上的合作既有机制性的合作方式，如上海合作组织、清迈倡议、中国东盟自贸区、亚投行丝路基金，未来会有RCEP等。但是在合作的过程当中，也需要非机制性的合作，在同有的国家没有任何合作机制的情况之下，可以通过一个项目或者一个领域进行合作。　 

　　中国作为亚太经济一体化和“一带一路”的重要角色，其发展实力将直接影响亚太经济一体化的发展进程。商业地产作为亚太自贸区发展的基础建设项目，必将成为第一批重要的发展项目并得到政府的大力支持。那么，对于商业地产而言该如何把握住机遇呢?

　　商业地产“走出去”　　 

　　亚太自贸区的成立将迫切地需要商业地产企业的参与。很多商业地产企业也深刻地意识到了这点，通过转型和全方位发展来顺应趋势，力争开辟新天地。　 

　　亚太经济一体化的推出，是一个新领域的探索。特别是“一带一路”概念的推出，不管是陆地丝绸之路经济带还是海上丝绸之路都获得了一个发展契机。“一带一路”战略设想之一是通过合作投资推动周边国家的基础设施建设，进而推进国内产能过剩行业到资源富集、市场需求大的国家建立生产基地，推动消化国内的过剩产能，缓解经济下行压力。境外商业地产开发将会直接带动中国商业地产、中国商业和中国制造业的“输出式”增长，中国商业地产在境外的成功，也是中国商业和中国制造在国际上的成功。

　　2015年上半年，中国对海外商业地产的投资增长了46%，投资总额达66亿美元，几乎占亚洲的1/3。而2014全年则达到了140亿美元。　 

　　据高纬环球发布的一份《中国对外投资市场快报》显示，2015年前5个月，中国对海外商业地产的投资总额增长明显。在此期间，中国在全球投资的写字楼、购物商场、酒店、土地开发以及其他商业地产(包括匿名投资的交易)总额共计约94.4亿美元，同比上涨了近92%，涨幅可谓惊人。　 

　　目前，包括绿地、碧桂园、万科、万达等十余家大型房企，均在海外有房地产项目或开发计划，除了美国、英国等传统的投资目的国，还囊括了日本、马来西亚等国家，同时德国、意大利等欧洲国家也开始进入许多中国投资者的视野。从投资占比看，截止到今年5月，美国作为海外投资的主要目的地，成交金额占比超过25%，是排行第二的澳大利亚的1.34倍。地产咨询公司莱坊预判，到2020年，中国房企年均海外房地产投资总额可达500亿美元，与美国近两年的海外投资额相当。　 

　　今年上半年，中国对美国商业地产的投资总计达到37亿美元，这比2014年全年中国对美国商业地产投资的1.5倍还多，而同一时期，中国对英国商业地产的投资略有下降。　 

　　商业地产企业应与参与亚太经济一体化和“一带一路”战略的国有大中型基建企业、商贸流通企业、加工制造业企业组成商业地产海外投资的联合体，通过分工协作快速在境外市场落地商业地产建设、招商、运营和品牌建立等系统性工作，并在实际开发过程中快速摸索出可行的模式，积累成功经验。

　　商业地产“请进来”

　　依赖商业地产实体资产构建产业链平台，实现一体化规模发展，将是未来商业地产发展的必然趋势。亚太经济一体化带来最直接的影响就是产业链的集聚效应，那么，对于商业地产而言，该如何把握住机遇呢?　 

　　最为可行的方式首推特色化商城模式。亚太经济一体化带给消费者最直接的便利，就是无需出国就能享受到来自各国优质的产品。那么，如何将这些产品整合起来，更好地推向市场和消费者呢？

　　商业地产可以走特色化商城的路线。各大商场和购物中心应根据自身的比较优势打造国际化特色商品主题购物定位，建立自己的辨识度，提高目的性消费的比重。例如，有的消费者希望采购一些家装产品，那么就可以前往类似于家装世界城的商城；有的消费者希望采购一些国家土特产品，就可以前往类似于土特产品世界城的商城；有的消费者希望采购母婴用品，就可以前往类似于母婴用品世界城的商城……商业地产企业可以充分利用亚太经济一体化的良机，在项目前期开发和定位阶段就找到自身的独特定位。　 

　　线上+线下的O2O模式，也是商业地产企业可以重点参考的模式，电商的发展对实体行业造成了不小的冲击。然而，随着时间的推移，电商的缺陷也在逐步暴露并开始选择与实体商业地产企业合作。从消费者来讲，就是一种双体验，线上线下的体验。　 

　　消费者可以通过电商渠道实现足不出户就能对所有商品一览无余的愿望，又能通过线下实体店的实际体验来打消对产品质量的疑虑，真正地贴近消费者的购物需求，让他们在体验中获得良好感受。有一点是不容忽视的，国际化的产品通过电商渠道进入中国市场，又通过实体店的形式走到消费者的身边，无形中将直接提高商城实体店的提袋率。和电商一样的价格优势，与电商不一样的体验感受，消费者自然而然地会选择直观性强、体验感觉真实的实体产品。　 

　　亚太经济一体化与“一带一路”搭建的区域合作平台，为国内的商业地产带来了难得的发展机遇，也提出了全新的发展要求。商业地产企业必须改变原有的地产开发思维，高效整合产业链，积极构建综合业务能力，才能有效把握发展良机，在未来立于不败之地。