国字号抢占一线地王

　　“地王”走钢丝

　　一边厢，一二线城市“地王”频现，另一边厢，地方政府的土地使用权出让收入却进一步下滑。2015年前三季度，这一数据下降了34.7%，而2014年和2013年这部分收入分别增长3.1%和45%。从10月下旬开始，土地市场不断涌现地王，其中80%被“国字号”背景垄断，他们的融资成本优势也在无形中推高了地价。

　　虽然部分一线城市的土地市场交易依然火爆，但对于大多数三四线城市而言，他们正在经历土地市场的寒冬，对地方政府投融资、债务等诸多影响正在显现。

　　2015年，土地市场出现了一种奇怪的“集体性狂热”：开发商争相组团，去抢包括北京丰台在内的高价地，楼面地价动辄五六万，直至7.5万。

　　这样的状态让身处其中的业内人士也连呼看不懂。如果说一两幅地王还可能是冲动或意气所致，那么当众多的房企都这么做的时候，这背后隐含的，是怎样的逻辑？

　　广州一位大型央企内部人士一语道破：这些拿地的开发商是在赌，赌三五年后的房价还能上涨甚至翻倍；赌廉价资金还远未终结，直至零利率。只要能拿到足够便宜的钱，就可以抵消高价拿地的成本。

　　开发商也有说不出的苦衷：当前的房地产市场，城市分化已经非常严重，三四线城市卖不动了甚至亏损，二线城市量多价滞，只有一线城市如北京、深圳、上海还有机会赚钱，怎能不来抢地？

　　只是，当北京出现50个单价10万以上的“豪宅”的时候，他们能找到足够多的有支付能力的客户吗？这些被集体拔高的项目，是否会成为一个个危险的堰塞湖？

　　别无选择：回到一线拿地

　　10月下旬，北京、南京、杭州等一二线城市爆发了土地市场热潮，拍出了多个地王。而在这一轮土地市场的热潮中，京城是毫无疑问的“王者”。

　　10月20日，葛洲坝集团以总价49.5亿元竞得北京丰台樊家村宅地。据多家机构推算，这幅地的楼面价突破7.5万/平方米，是北京有土地出让以来的楼面价最高纪录。

　　10月30日，中粮首创天恒联合体经过近两个小时的竞价，以总价85.95亿元夺得丰台区南苑A地块。根据中原地产的测算，该地块商品住宅部分的楼面单价将达到5万元/平方米。

　　11月2日，华润招商华侨城联合体以83.4亿元的总价，配建5.7万平方米公租房的代价摘得丰台南苑乡槐房村和新宫村地块B组团。据中原地产首席分析师张大伟测算，该地块楼面价高达5.6万/平方米。

　　这意味着，仅隔三日，相邻位置的地块楼面价飙升了将近6000元/平方米。

　　值得关注的是，上述买地的主体都是国资或央企。在竞争激烈的土地市场上，靠单打独斗的民企的生存空间已经渐渐被压缩，万科、龙湖、绿城等纷纷组团参战，国企和央企甚至险资成为一线城市地价升高的主力。今年摘得北京地王的企业，80%以上都有国资或央企背景。

　　开发商为何要争相抢地王？张大伟分析称，二三线城市楼市风险增加，楼市分化严重，一线城市的保值增值属性越趋明显，吸引房企回归一线城市抢地，未来商品房项目或愈加高端化。在三四线城市普遍萎靡的情况下，开发商们正在面临一个战略上正确、战术上没有选择的市场：回到一线城市买地。

　　接下来的11月，一线城市土地市场将出现爆发景象，北上广深待售土地达到67宗，起价高达765.6亿，创历史最高纪录。

　　其中，北京11月还将有17宗，起价高达352.76亿，预计最后成交有望达到500亿；广州11月将入市地块（不含工业用地）达24宗，总起拍价高达227亿元。预计最后成交也将超过300亿；另外上海也已经有接近20宗土地将在11月出让。张大伟预计，未来还将出现多个地王。

　　融资成本优势推高地价

　　在北京2015年出让的高价地中，丰台占了6席，最贵的由央企葛洲坝领衔，花乡樊家村危改项目的楼面单价高达7.5万元；再加上其他地王如东坝、孙河地价超过5万的地块，已经多数位于四五环。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，整体来看，北京地价已明显高于上海。四环至五环多保持在5万元左右/平方米；五环至六环一般在4万元以下，但优质地块也达到4万元-5万元/平方米。上海外环近似于北京五环，而当前上海外环线楼面价也只有2-3万元。

　　这个地价水平，已不仅是“面粉贵过面包”这么简单，而是已经超过了更优区域的在售房价。根据安居客、链家等房地产电商和中介门店信息，目前东四环、北四环的二手房单价基本在5万左右，而丰台的二手房区域均价相对更低。

　　楼面价不断走高，受益最多的是前期拿地的房企。“旧地王解套靠新地王”，似乎成了这几年北京土地市场的定律。

　　广州一大型房企管理层人士对21世纪经济报道记者表示，拿地的开发商是在赌，一个是赌未来房价继续上涨，比如囤个三五年涨一倍就可以盈利了；还有是赌资金利率下行，现在房地产公司债最低都接近国债，利率再降的话，到1%甚至以下都有可能，这样综合来算，有望覆盖高价拿地的成本。

　　这也可以解释为何国资和央企开发商勇于拿地王，对于具有国资背景的房企，其最大的优势就是资金宽裕。2014年典型房企低融资成本排行中显示，排在前十位的房企中有8家为国企或央企背景，其中华润置地的融资成本更是低于5%。

　　中国房地产学会副会长陈国强指出，央企国企可以从银行获得低利率贷款，而且其他渠道的融资也比民企容易。另外，在一些需要相应政府主管部门审批的融资上，国企和央企也占据有利位置。比如2015年的公司债能得到更低的利率等。

　　但房价未来能涨多少？根据万科的测算，去年北京等一线城市的地价占房价的比例，已经达到了66%，这需要房价三年内上涨一倍，才能有所盈利；而根据今年的地价来看，未来房价需要上涨更多，才能覆盖成本。万科认为，拿了这种地的企业无疑要承担很大的经营风险。

　　前述房企管理层人士也坦言，这种高价拿地的风险也太高了，该公司今年在北京土地市场几乎每场都会参与举牌，但最终都放弃了。

　　分歧：未来的压力与风险

　　豪赌的另一面是，分歧暗生。

　　地价高企，土地市场竞争激烈，联合拿地蔚然成风。据中原地产研究部的统计数据显示，截至11月3日，北京成交的32宗商品房住宅用地中，有15宗为综合体拿地，合计占比高达46.9%。

　　但在近期的地王争夺战中，一些联合体出现了分裂，开发商阵营关于房地产后市的判断产生了分歧。

　　以83.4亿元成交价晋身北京总价第三高的北京丰台区南苑乡地块，在拿地结果诞生后一小时即传出了华润、招商因为拿地成本超过预期有意退出的消息。

　　穆迪在研究报告中曾直指，房企合作拿地可能带来三种风险：一是降低企业的透明度，缘于公司的财务报表对于合作条款的披露不够详细；二是导致合资伙伴发生争议；三是可能承担一些隐含的合约义务。

　　回头再来看拿地开发商的这场豪赌，涉及到多少项目？中原地产的统计数据显示，北京商品房住宅进入“顶级豪宅”化，未来单价预期在15万左右的将有13个项目（楼面价超过5万），售价在10万以上的项目在2016年将接近50个，整体入市的顶级豪宅套数有望达到3000套以上。

　　对比中原的另一组数据：2015年，剔除盘古整体签约的96套，北京10万+顶级豪宅整体签约套数有望达到154套；而在2015年之前，年度历史最高成交是28套，全部历史成交合计只有113套。

　　这意味着，按照今年以前来测算，这些项目需要消化107年；即使按照今年的顶级豪宅销售来算，这些豪宅项目的消化周期也将近20年。

　　北京亚豪机构市场总监郭毅指出，高价地面临着艰难的去化压力——北京豪宅项目短期内暴增，而面对的客户群增长速度则相对缓慢，未来北京的豪宅市场将会出现严重的供过于求的现象，项目之间的竞争也将非常激烈。而一些豪宅界的“新面孔”，如葛洲坝所拿地块则将面临更大的风险。

　　杨红旭表示，被推高的房价已经超出了普通刚需和改善的购买能力。虽然对于北京来说，顶级豪宅有其市场需求。但是，如果房地产市场持续呈现这样倒金字塔的供应形式，整个房地产市场也容易出现结构性问题。