佳兆业进重启“关键”时刻 最新境外重组现连环生机

　　自2015年3月启动境外债务重组以来，短短半年内，主导佳兆业重组的人物从孙宏斌变成了郭英成。如今随着佳兆业的一纸公告，郭英成推动的境外重组方案也浮出水面。

　　11月6日晚间，处于停牌状态的佳兆业披露最新通过的境外债务重组方案，包括拟用较3月份削息更为缓和的新高息票据替代原有票据，并约定公司股票回升后给予最高7%的“或然价值权”等。

　　佳兆业强调，对于此次重组方案，督导委员会已透过无约束力支持函，对重组合约细则所载的条款“表示支持”。据了解，其所提的“督导委员会”正是由可换股债券及现有高息票据的若干持有人组成。

　　据观点地产新媒体了解，在此之前，佳兆业已经与其最大的在岸债券持有人中国银行达成贷款重组协议，同时其位于上海、武汉、广州、深圳等地被查封项目逐步解除。

　　考虑到由于资产冻结、融资困难、巨额债务等一系列连锁反应，佳兆业一直面临流动性枯竭、资产被清算等问题。若项目逐步解锁，债务重组进展顺利，该公司不仅避免被清算的命运，还将重新迎来正常销售。

　　一切迹象显示，佳兆业已进入重启的“关键”时刻。

　　境外重组作出让步

　　早在今年3月8日，佳兆业首次披露境外债务重组方案，涉及包括高息票据、可换股债券及境外贷款，合计约170亿人民币。

　　其中，高息票据包括五笔离岸优先票据，包括约人民币18亿元2016年到期优先票据，利率为6.875%；2.5亿美元2017年到期票据，利率12.875%；8亿美元2018年到期票据，利率8.875%；4亿美元2019年到期票据，利率9%；以及5亿美元2020年到期票据，利率10.25%。

　　按照当时的重组方案，孙宏斌主导下的佳兆业分别将上述五笔票据期限均延展5年，原有票据利息由8.875%-12.875%大幅降至3.1%-6.9%。此外，2015年到期的人民币15亿元可换股债券部分也延期5年，利率也由8%下调至2.7%。

　　不过，佳兆业提出的这套“保本、削息、展期”重组方案被债权人直指条件严格。同时由于接受条款带来效益较小，不少债权人投了反对票，这也导致融创中国最终退出收购佳兆业。

　　有孙宏斌的前车之鉴，重新回归佳兆业的郭英成显然吸取了教训。观点地产新媒体发现，在11月6日佳兆业最新推出的重组方案，尽管“保本、削息、展期”的重组思路不变，但方案对于债务的展期、利息乃至补偿的设置方面，都做出了不小的让步。

　　据观点地产新媒体翻查公告，佳兆业此次重组发行的新高息票据分为A-E系列票据，到期时间为4-6年后，票息率由原来8.875%-12.875%降至6%-9.9%之间。

　　佳兆业提出，将给予发行的新高息票据总额的7.0%“或然价值权”。具体而言，佳兆业普通股的30天成交加权平均价达到或超过1.96港元、2.45港元、3.07港元、3.83港元、4.00港元时，这项权利分别可触发20%。也即是，当股价为4.00港元时，新票据持有者将获得本金7%的额外利息。

　　对于现有可换股债券，重组方案亦计划展期4年，并拟将目前2.64港元/股的兑换价“尽快减低至2.34港元/股”。

　　值得一提的是，相比于3月份规定展期前两年均用“实物票据支付”，佳兆业在最新方案中规定除了第一年以实物支付利息外，第二年起采用“现金+实物支付票据”方式付息；至第四年及以后，可全部选用现金付息。

　　此外，佳兆业还表示，对于过期本金及利息的应计利息，还将按较上述票息高2%的利率计算。

　　佳兆业连环生机

　　实际上，除了境外债务，佳兆业在境内债务谈判方面也获得了相应的进展。此前10月上旬，佳兆业高级顾问谭礼宁对外宣称，公司与最大在岸债券持有人中国银行就贷款重组签署协议。据了解，中国银行是佳兆业上海、深圳项目的债权人之一，并且是上海项目最大债权人。

　　据观点地产新媒体了解，中国银行将恢复上海佳兆业八号的按揭业务，并表示会加快放款速度；同时，上海佳兆业城市广场也被曝恢复正常销售。

　　在与中国银行就债务协商达成协议后，佳兆业迅速和中银投达成协议，后者表态不会拍卖佳兆业上海浦东金融中心项目。此前，由于债务谈判陷入僵局，该项目一度面临被强制拍卖。

　　除此以外，广州佳兆业城市广场全面解封未售房源700余套，并于10月24日正式开盘；10月31日，观点地产新媒体查询深圳国土局网站得知，佳兆业前海广场已获预售证的6栋楼中，遭遇锁定的房源正逐步解锁。

　　据不完全统计，在处于锁定状态的11个项目、物业项目停售的22个项目中，包括惠州、湖北、辽宁、山东、珠海、佛山、成都、重庆、长沙等地项目已陆续正常销售，深圳、广州等地部分项目近期也获得解封入市。

　　市场分析人士对观点地产新媒体表示，实际上，佳兆业境内外的债务谈判进展是相互影响的。“如果海外债务尽早谈妥，国内相关债权人对佳兆业项目放行的可能性会变大；另一方面，佳兆业越来越多的项目解封恢复销售，也会影响海外债务的重组方案。”

　　随着项目解封恢复销售，佳兆业一直以来面临的流动性枯竭问题也将获得大幅度的缓解。按照佳兆业上一次披露的数据，公司回笼资金已由2014年11月20.98亿元急速递减至2015年2月1.43亿元，“流动性现状极其严峻”。

　　同时据券商3月份的预计，佳兆业在未来12个月内到期的巨额债务达298亿元，这些债务迫使佳兆业尽快进行债务重组，否则将无法按期偿还债务。

　　如今随着境内外债务重组取得相应进展，佳兆业也避免了在流动性枯竭的情况下遭遇债务重组受挫引发的资产清算危机。从债权人的角度看，清算谈不上丁点利好。一旦清算，“绝大部分境内债权人预计将受到损失，而境外债权人的受偿率预计仅为2.4%”。

　　不过，对于步入重启“关键”时刻的佳兆业而言，其亟需解决的仍有几大问题，包括剩余境内债权人的谈判，以及年报的审计工作等。毕竟，在债务重组完成之前的每一步都伴随着风险，只有财务问题彻底解决，佳兆业危机才算真正解除。

　　此前10月底，有消息爆料称，佳兆业与信托金融机构债权人方面未有重大突破。该消息称，在华东区域，佳兆业已经和爱建信托、中融信托等三家机构进行持久的债务谈判，但三家机构申请查封的项目尚未获得放行。

　　即便在大本营深圳，佳兆业旗下悦峰花园、中央广场等项目目前也没有获得解封，主要原因也由于项目涉及十余家银行、信托机构，债务相对复杂。据观点地产新媒体了解，佳兆业深圳的业务约占其全部业务量20%左右。

　　此外，由于年报审计存在问题，佳兆业一再延迟刊发2014年年度业绩公告以及2015年中期业绩公告。考虑到若要实现最新境外重组提及的7%“或然价值权”需要先恢复上市，而财报披露是恢复上市的前提条件，佳兆业接下来不得不面临财报披露这一棘手问题。