旧改王郭英成：手握大湾区128个项目 货值近2万亿元

　　我们熟悉的那个“旧改王”又回来了。

　　12月19日，东莞企石镇政府官方微信披露了该镇8个更新单元前期服务商中标企业，当中，佳兆业城市更新集团中标企石镇中心区振华中路东片区、西片区，以及东山村围心片区商住类共三个更新单元，拟更新单元范围分别18.7万平方米、20.23万平方米、32.73万平方米。

　　据了解，企石镇已修订城市更新专项规划修编（2018—2022），划定33个单元，共13419.8亩。此次公布的8个已中标前期服务商更新单元，项目面积合计约171.34万平方米，佳兆业成为拿下最多的企业。

　　此外，其余中标的企业还包括鸿发联合体、鼎峰联合体、汇景联合体、卓越联合体以及深圳中洲。

　　就在拿下企石镇三个更新单元前期服务的几天前，佳兆业还与东莞桥头镇人民政府正式签约，成为李屋村城市更新单元前期服务商，该项目拟更新单元范围亦达12万平方米。

　　这是佳兆业近段时间以来众多旧改动作的缩影。

　　佳兆业的湾区旧改局

　　公开资料显示，城市更新前期服务商主要协助村民或村集体完成挂牌招商前的所有工作，包括设定发展方向、权属调查和意愿征询、拆迁补偿方案的协商和制定，以及编制完善的招标方案等。

　　有业内人士指出，中标前期服务商并不代表企业就可以拿下项目，但房企在前期介入对项目有一定了解，后面要拿下旧改项目会更有优势。按照这个说法，佳兆业持续参与到城市更新前期服务的做法变得不那么难以理解了。

　　这家成立于1999年、以旧改在深圳起家的开发商，随着近两年国内房地产进入存量市场，节奏也越踏越准，逐步跟随进入城市更新和旧改的深水区。特别在粤港澳大湾区规划纲要面市的近一年里，该公司的旧改动作也愈加频繁。

　　今年9月，广州荔湾海南村进行旧改意向合作企业投票，佳兆业击败富力、雅居乐、深圳新华城等企业，成功入选。该旧改项目位于花地河西畔，地处广佛交界的心脏地带。资料显示，海南村改造面积359.64万平方米，体量达半个珠江新城，是广州荔湾面积最大的旧村改造。

　　而除了在湾区大本营里面进行布局，佳兆业还挥旗北上。7月3日，该公司旗下上海景湾兆业房地产开发有限公司竞得上海嘉定区徐行镇“旧改”商住地，成交价27.9亿元，一举拿下这个号称上海占地最大的“城中村”改造项目。

　　项目是嘉定首个民营企业参与并成功完成拆迁摘牌的“城中村”改造项目，涉及嘉定区徐行镇12-01、12-04、12-06、12-08、13-03五幅地块，总建筑面积21.35万平方米。

　　值得一提的是，这也是佳兆业在上海首个实现可售供地的城市更新项目。佳兆业彼时表示，项目将对集团在长三角区域的战略深耕提供有力支撑，且进一步加快公司“旧改”模式全国输出的步伐。

　　佳兆业半年报显示，今年6月，该公司土储2580万平方米，其中大湾区土地储备约1410万平方米，占集团整体土地储备的54.6%。

　　这背后，佳兆业仍拥有未纳入土储的旧改面积近3200万平方米，当中大湾区内有128个旧改项目，货值近两万亿元。这些项目分布在深圳、广州、中山、惠州、珠海、东莞、佛山等大湾区城市。

　　按照该公司彼时的说法，佳兆业将有9个旧改、约1140亿元货值在未来1-2年得以转化；此外，未来3-5年，公司旧改还将提供13个深圳及广州项目、货值约4200亿元的供地。

　　进入今年下半年，佳兆业深圳福田东山项目、深圳南门墩项目、深圳百灵达项目3个旧改项目供应，可售面积近50万平方米。体现在销售业绩上，2019年1-11月，佳兆业实现合约销售751.02亿元，总合约建筑面积约408.58万平方米，同比增长25.9%及21.6%。

　　房企“围猎”东莞旧改

　　值得一提的是，佳兆业中标企石镇城市更新前期服务商，只是近段时间以来东莞公布众多旧改项目中的冰山一角。

　　根据东莞市农村（社区）集体资产管理网消息显示，仅今年下半年以来，东莞已披露中标前期服务商的城市更新招引项目已超过20个，当中，涉及企业包括金地、时代、汇景、碧桂园、卓越、万科、星河、鹏瑞等企业。

　　11月18日，深圳宏发被确认为东莞塘厦镇石潭埔社区科技产业新城（一期）产城融合类更新单元前期服务商。据悉，项目规划总投资达600亿元，将打造成集传统产业、新型产业、住宅及相关配套于一体的现代智慧产业新城。

　　更多的旧改供应也开始使这座曾经的工业城市，频繁出现在媒体的视野。合生创展在10月份联合同为合生系的珠江投资，一口气签下东莞麻涌大盛村、南洲村、华阳村、麻三村、东太村共5条村旧改。

　　资料显示，合生本次参与的5条村将连片开发，项目将打造为粤港澳大湾区青年创新创业示范基地和穗莞合作的专业化产城融合中心，涉及数字经济、生物医药、文化创意、金融、教育等产业领域。

　　土拍上的表现，则更让市场诧异。今年上半年，东莞的土拍一度成为全行业关注的焦点。除了出现“自持8万年”的闹剧，该城市土拍市场还出现了四宗地块被房企提前“锁定”的情况，一时风头无两。

　　房企纷纷插旗，该城市10月22日举行的东莞国际商务区招商交流会现场还签约共10个项目，投资金额410亿元。这当中，华润要投资万象城综合体、新鸿基投资建设酒店及城市综合体项目、招商局投资建设招商局湾区总部、保利投资建成粤港澳大湾区总部。东莞成为了一众品牌企业的掌上明珠。

　　事实上，自2017年以来，万科、碧桂园、保利、金地、星河、华润、卓越等房企先后在东莞成立城市更新公司，抢占东莞城市更新的“蛋糕”。

　　这一切的背后，是东莞地处连接广州和深圳的特殊地理位置，其粤港澳大湾区地位得以突显。另一方面，与广州、深圳等城市相比，东莞一直作为传统工业城市的角色而存在，但随着工业的转移，东莞也迎来的转型的春天。

　　今年上半年，《东莞滨海湾新区发展总体规划（2019-2035）》发布，明确要把滨海湾新区建设成为粤港澳大湾区协同发展特色平台、珠三角核心区融合发展战略节点、东莞高质量发展创新引擎、滨海生态宜居智慧新城。

　　而土地成为了这一切的根本。据了解，今年4月，东莞自然资源局发布2019年度国有建设用地供应计划公告，明确供应计划指标合计1003.47公顷，其中存量建设用地542.04公顷，新增建设用地461.43公顷，三旧改造项目用地140.71公顷。

　　随着该城市在粤港澳大湾区位置的日渐突显，这个以往不起眼的二线工业城市，似乎已渐成为众房企“围猎”和布局的理想标的。