许家印的投资经：恒大地产125亿港元收购香港地标物业

　　11月10日，64岁的他在佳士得拍卖会上，以2820万美元拍下稀世粉钻送给7岁爱女刘秀桦，这颗粉色 Type IIa 钻石也被冠以其女儿之名，称为“The Blue Moon of Josephine”；

　　11月11日，这一次是在苏富比的拍卖会上，他又以4850万美元拍下名为“蓝月亮”的稀有蓝色钻石，随即将其命名为“The Blue Moon of Josephine”，又一次送给年仅7岁的女儿；

　　11月12日，他所控制的地产公司将位于香港黄金地段告打士道上的美国万通大厦，以125亿港元代价售予内地富豪许家印建立的恒大集团。

　　他是刘銮雄，是华人置业的实际控制人，是香港财经和娱乐版面上皆如鱼得水的华人富豪。某种程度上，是次交易的买家许家印与刘銮雄也颇有些相似，这位白手起家的内地商人如今的影响力亦远远超出地产范畴。

　　结合二人多年来的你来我往可以推测，是次香港物业的交易，或许仅仅是双方交织多年的利益与交情网络的一个绳结，不是开头，也远不是结尾。

　　美国万通大厦百亿出售

　　观点地产新媒体查阅恒大集团与华人置业于11月12日晚间发布的公告获知，是次交易是以恒大地产全资附属公司收购美国万通大厦项目公司Pioneer Time 股权及债务的方式进行的。

　　Pioneer Time的主要资产为物业，其名为美国万通大厦，位于香港湾仔告士打道38号及谢斐道25号。

　　据观点地产新媒体了解，美国万通大厦为一甲级写字楼商业大厦，楼高26层，邻近金钟及湾仔地铁站、香港警察总部、香港会展中心，毗邻维多利亚港湾，是幻彩咏香江参与大厦之一。

　　大厦落成时前身为海军大厦，为英国海军俱乐部。其后华人置业于1980年代后期购入该幢大厦，并于1994年易名为爱美高大厦，大厦于1995年中完成翻新工程，并于2000年再改名至现时名称。

　　恒大于公告中表示，目标公司营收债项为零港元，在完成日期或之前，卖方及/或其关联方预计向目标公司提供贷款金额约为17.35亿港元，作为目标公司清偿银团贷款及其利息之用。

　　华人置业则透露，于公告日期，Pioneer Time 尚有未偿还银行贷款17.85亿港元。于成交后，集团的借贷水平将有所降低，而此举将导致集团产生的财务成本降低。

　　此外，根据公告信息，经调整该等物业于2015年11月12日的账面值至市值后，Pioneer Time于2015年9月30日的未经审核资产净值约为100.44亿港元。

　　恒大集团表示，该收购事项代价分六年支付，每年仅需支付少量资金。由于物业位于香港政治、商业、旅游及交通的核心区域，未来具有巨大升值空间，且将极大的提升集团在香港及国际市场的企业形象，具有强大的集团品牌宣传影响力。

　　许家印、大刘往事

　　华人置业预计将从此次出售事项中录得15.29亿港元收益，如果加上7月份成都物业及私募基金的一笔交易，华人置业年内两次出售事项共从恒大口袋中赚得26.8亿港元。

　　但若将该笔交易置于二者多年来的纵横经纬中，这不足30亿港元的收入就显得不足为道。

　　2008年3月，恒大集团启动了赴港IPO的路演，寄望通过上市获得更大发展的许家印却不巧赶上了一场席卷全球的金融危机。

　　后续的故事是，许家印因喜爱邀请娱乐明星为其项目开盘助阵而认识了英皇老板杨受成，借助杨受成的人脉，许家印又认识了新世界集团主席郑裕彤。

　　坊间传闻，在与三位港岛富豪玩了三月“锄大地”后，郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行和美林银行等投资机构，总共斥资5.06亿美元入股恒大。其中，郑裕彤通过旗下周大福以1.5亿美元买入恒大3.9%的股份，成为这轮私募中的领头羊。后来渡过难关的恒大也因此成功上市。

　　不过，更有媒体挖掘出当时鲜为人知的一个细节，在2008年春天的那场牌桌上，牌局的主角除却郑裕彤和许家印，还包括华人置业的刘銮雄、英皇的杨受成以及中渝置地的张松桥。

　　有消息指，当时在许家印的危急关头，刘銮雄投资恒大的钱，比郑裕彤还多。这位被冠以“狙击刘”称号的资本市场弄潮者，除却和郑裕彤、张松桥分别认购5000万美元的股票，成为恒大的基础投资者外，还于2010年初两次认购恒大发行的企业债券，总额高达7.5亿美元。2011年，他旗下的华人置业，又以5亿美元购得恒大江苏启东项目49%的权益。

　　而今天恒大地产进入内地一线房企阵营，许主席生意摊子越铺越大之际，二者的买卖关系也相互易位。

　　2015年6月，恒大集团以55亿元收购昔日牌友张松桥中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股份。一个月后，恒大斥资65亿港元，收购华人置业于四川成都的3栋物业及一笔私募基金。

　　恒大投资进击

　　事实上，作为许家印的好友，刘銮雄和张松桥都是华人地产圈知名的“炒家”。

　　1998年起，刘銮雄开始大规模投资内地地产，项目遍及10几个城市，累积投资超过200亿元。

　　用他的话说，“北京、上海的很多项目都是十几二十年前地价很低的时候买下的，成都项目地块也是7年前买下的，光是土地就已经（涨了）4、5倍了。”而在近年来内地地价急剧攀高的时代，刘銮雄即开始收缩投资，甚至大举出售。

　　而另一位被称为“重庆李嘉诚”的张松桥，则在香港豪宅市场大名鼎鼎。据观点地产新媒体统计，今年以来，张松桥的炒楼手笔包括：年初以51亿港元买下曾被列为香港一级历史建筑物的何东花园，7月从雅居乐主席陈卓林手中买下了渣甸山包华士道1号的房屋，8月又夺得了白加道22号豪宅，10月底以卖壳形式转售港岛南区的浅水湾宝晶苑“孖屋”……

　　不知是否是在打牌时顺便交流了一下生意经，许家印也在向他的牌友们看齐，现在也开始了投资香港优质物业的生意。

　　恒大集团是次收购的美国万通大厦，物业占地2138.8平方米，总楼面面积32090.9平方米，另有地下车位55个，楼高94.85米，总计26层。现出租率100%，租户主要为大型国际汽车公司、保险公司、跨国企业等，美国万通保险的总办事处以及业主华人置业的总部均设于此。

　　香港资深市场人士对观点地产新媒体表示，美国万通大厦位于香港金钟、湾仔和会展中心之间的核心区域，是非常稀缺的投资物业。巴克莱分析表示，预计今年中环地区写字楼的租金将上涨15%，明年将进一步上涨7%。

　　最新的数据显示，由于中国大陆公司对顶级办公楼的强劲需求，香港写字楼的空置率已降至1%，创七年新低。房地产顾问公司莱坊国际称，香港写字楼租金全球最高，为每平方英尺255美元，排名第二的是纽约，价格为每平方英尺153美元 。