佳兆业正在“复活”：境内外债务重组现重大进展

　　从目前佳兆业各地项目解封的情况看，佳兆业已与多个债权人达成了协议。同时，佳兆业还公告重启了暂停半年多的境外债务重组。“休克”一年后，佳兆业在这个冬季逐渐苏醒。

　　佳兆业“休克”一年后，在这个冬季逐渐苏醒。

　　时隔340天，11月12日，佳兆业集团发布最新的业务报告，公布了2015年前十个月的合约销售额以及与债权人的协商情况。

　　与业务报告同时出现的，是境内债务重组的最新进展。而就在不到一个星期前，11月6日，佳兆业公告重启了暂停半年多的境外债务重组，新方案在利息及展期方面，均较此前方案有所调整，佳兆业做出了更大让步。

　　从一个个项目开始突破，与债权人逐步和解，佳兆业似乎正在复活。

　　郭英成的妥协

　　根据最新的境外债务重组方案，佳兆业拟发行5笔总计18.5亿美元的新高息票据，取代旧有票据。新高息票据的到期时间为4~6年之后，票息率降至6%~9.9%之间。

　　对于今年到期的可换股债券，佳兆业计划展期4年，并拟将目前2.64港元/股的兑换价尽快减低至2.34港元/股。同时，佳兆业对新换股债券可选择按10%的年度现金票息再延长一年。

　　不仅如此，佳兆业还承诺在一定条件下给予债权人补偿：新高息票据总额的7.0%“或然价值权”。补偿的条件是，佳兆业普通股的30天成交加权平均价达到或超过1.96港元、2.45港元、3.07港元、3.83港元、4港元时，这项权利分别可触发20%。

　　市场将上述方案普遍视为佳兆业主席郭英成及其团队的一次妥协。佳兆业在公告中称，会继续与督导委员会进行磋商，透过互为条件的协议安排，根据合约细则的条款，实施建议重组。

　　11月12日，佳兆业发布公告，称与境内债权人就债务重组进行广泛磋商。佳兆业希望就重组达成一致的主要条款，包括无本金扣减，到期后延长三年（投资物业的抵押贷款除外），充足抵押品还款须符合销售进度，没有充足抵押品的根据销售进度摊还及到期时一笔过偿还。

　　同时，鼓励债权人降低融资成本，详情应就债权人个别情况各自作出适切的厘定；债权人须撤回所有诉讼、仲裁、强制执行程序，并将资产“解冻”。

　　另据公告披露，截至11月10日，公司获资产保全的申请书由半年前70份降至60份；接获的应诉通知书由34份增至55份，涉及合约金额215.21亿元；接获的民事裁定书28份，最具争议的合约总额约人民币150.43亿元。

　　而按照今年3月3日融创主导下的佳兆业首次推出的境内债务重组计划，涉及包括结欠银行债务、非银行金融机构债务，合共人民币479.71亿元。

　　上述诉讼所涉金额大幅少于境内债务金额，显示佳兆业与债权人的沟通已有进展。

　　从目前佳兆业各地项目解封的情况看，佳兆业已与多个债权人达成了协议。佳兆业八号（上海）最大债权人中国银行拟将恢复按揭贷款业务，并将加快放款速度；惠州佳兆业壹号已恢复销售，其最大债权人是东亚银行；广州佳兆业城市广场的最大债权人浦发银行、深圳佳兆业前海广场的债权人渤海银行也已放行。

　　接近佳兆业核心债权人的一位银行业人士分析，上述能获得和解的项目，多是单一债权人。而另外那些债权人复杂的项目，则谈判艰难。如，深圳佳兆业悦峰花园的债权人便包括中国农业银行、江苏银行、信达资产、招商银行、中国银行、中信银行等。

　　跳出“死循环”

　　在近一年的僵持中，对于佳兆业来说，债权人欲争取原定利益的前提必须是佳兆业项目重启销售、企业恢复正常的运营；而取得这一前提又必须取得债权人的支持否则项目无法解除司法查封。

　　要打破这个“死循环”，需要佳兆业销售提振信心。

　　经过数个月的谈判后，自7月份开始，佳兆业已逐步恢复重点城市业务，其内部人士介绍，广州、上海、苏州、杭州、武汉、惠州等多个城市的项目已经重新恢复销售。

　　今年9月12日，惠州佳兆业1号重新开盘；10月底，深圳佳兆业前海广场部分房源解锁，共有约200户2014年认购的房源完成签约备案，符合条件的客户均成功从银行获得购房贷款。截至目前，该项目一期所有楼栋全部封顶。佳兆业方面表示，接下来，佳兆业前海广场的后续房源将分批解封。

　　总体上来看，佳兆业目前的现金流仍不容乐观。2015年首十个月，佳兆业的总合约销售仅为52.33亿元，这大约相当于上年同期销售人民币235亿元的五分之一。

　　另据公告，包括深圳佳兆业大鹏假日广场、深圳佳兆业悦峰花园、深圳佳兆业中央广场、深圳佳兆业前海广场在内的四个位于深圳的物业项目处于预售阶段，涉及共1，444个单位的111，833平方米，目前仍处于司法查封状态，无法正常销售。

　　另有732个单位共76，897平方米建筑面积仍受地方政府的锁定。佳兆业称，仍受锁定的主要原因是，保障仅与佳兆业订立临时买卖协议的单位买家的权益。

　　佳兆业在公告中透露，正积极与债权人商讨，以尽快重新开售上述深圳四个物业项目。

　　作为佳兆业的大本营，深圳房源的解封意味着佳兆业开始全面解封。随着项目逐渐解封恢复销售，佳兆业此前面临枯竭的流动性枯竭将可能大幅缓解，并进一步将促进境内外债务重组。