解读：全面放开二孩政策对房地产市场的影响分析

　　中国指数研究院近日发布《全面放开二孩政策——人口增长促房地产市场需求结构性变化》，十八届五中全会公报指出，促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。此次调整是继2013年十八届三中全会提出“单独二孩”政策后的又一次人口政策调整。近年来我国出生率持续下滑，人口总量增速放缓，尤其是15-64岁劳动年龄人口占比和增速持续下降。与此同时，总抚养比持续走高，老年抚养比达到13.7%的历史较高水平，人口红利渐趋弱化，老龄化加速背景下，人口政策调整对未来人口总量及结构均带来较大影响，且作为影响房地产市场的关键因素，“全面二孩”放开带来的人口总量及结构的调整将进一步推动房地产市场需求变化。

　　1、放开二孩政策对人口变化影响：人口规模扩大，城镇新增人口增加，同步增加劳动供给，延长人口红利期

　　近年来人口出生率逐渐下降，人口总量增速放缓。统计局数据显示，随着计划生育政策实施效果的显现以及“80后”生育高峰期的结束，1990年以来我国出生率持续下降，2010年达到了11.9‰的较低水平，2011年至今保持在12‰左右。持续下滑的出生率带来的显著结果是人口总量增速的放缓。1998年以来，新出生人口降至2000万以下，年末总人口增速降至1个百分点以下并呈现持续下行趋势，至2014年增速降至0.5%左右。“单独二孩”政策的实施推动2014年出生人口较2013年增加48万人，但与此前相比，年均新生人口规模仍处于较低水平。

　　劳动人口总量增速放缓，抚养比持续走高，人口红利渐趋弱化及老龄化加速背景下，人口政策调整势在必行。近年来15-64岁年龄段人口总量增速同样呈现放缓趋势，占总人口比重持续下滑。2014年统计局数据显示，这部分人群总量约10万亿人，较2013年减少113万人。与此同时，总抚养比持续走高，尤其是老年抚养比提升较快，2014年65岁以上老年抚养比达到13.7%的较高水平。劳动人口比重下降及抚养比的上升导致人口红利渐趋弱化。

　　十八届三中全会提出“单独二孩”政策，十八届五中全会提出放开全面二孩政策，堆积的生育意愿释放将带来短暂生育高峰。长期来看，会对未来我国人口规模增速放缓甚至下降、新增劳动人口逐年减少、人口结构趋于老龄化等起到一定的缓解作用，同时不同群体生育意愿的差异所来带的人口分布结构将进一步分化。

　　1.1、人口总量变化：缓解人口增速放缓压力，推后人口规模高峰期

　　“全面二孩”放开后，总人口数量增加，将延缓人口规模增速放缓步伐，人口总量高峰期推后。根据六普数据，2010年全国一代二人户和二代三人户共计约17726万户，一代二人户中大多数为夫妻，二代三人户大部分以“夫妻+孩子”为主。我们假定在政策范围内有再生育意愿的育龄妇女年龄段集中在15-49岁。根据估算，全国一代二人户及二代三人户中，15-49岁年龄段夫妻家庭户数占到60%左右（2010年15-49岁以上已婚女性人数占15岁以上已婚女性人数比值约60%），约10636万户。扣除单独及双独夫妻家庭约5200万对（根据卫计委测算数据），还有约5400万户。考虑到40%的再生育意愿，则全国约有2000多万户符合全面二孩条件家庭有再生育打算。再加上近四年新增一代二人户及二代三人户，我们预计这一数据还将有1000-2000万人口的增加。

　　从城镇家庭考虑，我国城镇一代二人户和二代三人户共计约10418万户，根据估算，城镇50岁以上夫妻家庭户数占35%（根据六普数据，2010年城镇50岁以上已婚女性人数占15岁以上已婚女性人数比值约35%），假定城镇一代二人户及二代三人户中，15-49岁年龄段夫妻家庭户数占到65%左右，约6772万户，扣除3900万户单独及双独夫妻家庭（假设城镇占全国比重约75%），还有大概2800万户。同时考虑到40%再生育意愿，则城镇约有1000多万户非单独家庭有再生育打算。

　　卫计委测算数据也显示，在目前约1.4亿已育一孩的已婚育龄妇女中，按现行生育政策可生育二孩的约5000多万人，占37%；实施全面两孩政策后，新增可生育二孩的目标人群约9000多万，占63%。

　　受堆积效应影响，短期内人口集中释放，近五年（2016-2020年）是人口增长高峰期，我们预计短期内“全面二孩”放开带来的2000-3000万的新增人口。随着累计生育效应的释放，2020年后，每年新增人口将呈现逐渐减少趋势，且随着“90后”、“00后”进入高生育率年龄段，这部分人群多数为独生子女，符合“全面二孩”政策条件人群规模逐渐减少。而“十三五”时期新生人口到2035年后将逐渐进入生育年龄，推动人口总量的增加。根据联合国最新预测人口数据，我国人口总量将在2025-2030年达到高峰，“全面二孩”放开后，增加的人口将延缓人口高峰期5年左右。我国人口总量在2020年将达到14.2亿人，2030-2035年达到峰值14.5亿人，之后开始缓慢下降，至2050年降至14亿以下水平。卫计委测算数据也显示，全面二孩放开后，全国人口总量将在2020年达到14.3亿，2029年达到峰值14.5亿人，峰值以后缓慢下降，到2050年将为13.8亿。

　　1.2、人口结构变化：短期少儿抚养比压力加大，但长期增加劳动力供给

　　短期来看，二孩政策带来的生育小高峰使得少儿抚养比较政策调整前明显提高。根据联合国预测分年龄段人口数据，0-14岁年龄段人口总量在2020年将达到高峰，之后开始回落。2020年后，随着“80后”逐渐进入40岁以上低生育力年龄段，仅依靠生育意愿更低的“90后”以及“00后”，每年新生人口将呈现下滑态势。“全面二孩”放开后，累计的生育意愿带来短暂生育小高峰，少儿抚养比较政策调整前将有大幅提高，但随着累计效应的释放，出生人数仍将呈现萎缩趋势。

　　长期来看，大量新生人口减缓未来劳动力供给压力。2014年，我国15-64岁人口总量约10.04亿人，较2013年减少113万人，占全国总人口比重为73.45%，较2013年下降0.47个百分点。根据联合国预测数据来看，15-64岁年龄段劳动人口无论是总量还是占比均呈现持续下滑态势，2020年总量将减少至十亿以下。“全面二孩”放开带来的新生人口在2035年后将进入劳动人口年龄阶段，对劳动力长期萎缩起到一定的缓解作用。

　　1.3、人口分布变化：高住房及抚养成本压力下，城乡及地区差异显著

　　城乡差异：城镇政策受益群体规模大于农村，“全面二孩”放开对城镇人口增长影响较大。根据六普数据，城镇平均育龄妇女人数有1907万人，农村有1665万人。从育龄妇女分孩次生育状况来看，第一孩生育率农村高于城镇1.7‰，两者差别不大。而从第二孩出生人口及生育率来看，城镇出生人口16万人，生育率仅8.4‰，农村29万人，生育率达到17.4‰，城镇二孩及以上出生人口不及农村的六成，生育率低于农村9.0‰。且从总量来看，根据之前估计数据，城镇符合二孩政策条件的家庭规模占据较大比例，虽然城镇再生育意愿相较农村要低，但随着新型城镇化以及户籍制度改革的逐步推进，未来随着“全面二孩”政策放开，新增二孩出生人口中，城镇新增规模将明显大于农村。卫计委预测数据也显示，新增二孩主要集中在城镇，占全部新增二孩出生数的76%（其中超过20%是流动人口）。

　　地域差异：从不同区域来看，东部地区受政策影响较大。从不同城市来看，受高住房及抚养成本压力，一线及部分二线城市育龄妇女再生育意愿不及三四线城市。六普数据显示，北京、上海、天津15-64岁妇女平均活产子女数均在1个以下，贵州、广西等中西部省份活产子女数较高，其中贵州达到1.86。从各地区15-49岁育龄妇女人数占地区总人数比重来看，北京占比最高，贵州占比最低。可见北京、上海等一线及天津等部分二线城市生育意愿相对较低，但这些城市育龄妇女中大多数仅有一个孩子，在政策受益范围内。而中西部地区育龄妇女人数比重偏低而活产子女数较高，这些地区生育意愿相对较高，但育有二孩及以上的妇女人数占据较大比例，政策受益群体规模占比相对较低。

　　随着二孩政策的放开，不同区域受政策影响程度除生育意愿这一因素外，符合政策条件育龄妇女人口规模也是一个重要因素。东部地区因政策受益群体规模占当地育龄妇女人口总规模比重较高，受政策影响程度较大，未来人口增长将快于中西部地区。从同一区域来看，不同城市因育龄妇女中再生育意愿不同，未来人口变化也将呈现明显差异，一线及部分二线城市再生育意愿将不及三四线城市，在住房成本及抚养成本相对较低的城市，生育意愿较高，未来人口将呈现较快增长。

　　1.4、人口群体生育意愿变化：不同职业群体生育意愿将呈现明显差异

　　经济及时间成本也是影响生育意愿的重要因素。生育二胎所带来的压力不仅包括经济压力，还体现在机会成本、时间成本等方面的压力。因此收入水平以及工作压力也是影响生育意愿的重要因素。在同等条件下，经济压力越小，生育意愿越高；工作压力越小、时间越充裕，生育意愿越高。六普数据显示，不同职业15-64岁妇女中，农、林、牧、渔、水利业生产人员多为农村人口，在抚养成本方面相对较低，且时间较为充裕，有2个及以上子女的妇女人数占总人数的比重较高。在活产1个子女的妇女人数占比相差不大的国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人群体、专业技术人员群体、办事人员和有关人员群体三类群体中，国家机关这一群体生二胎及以上的妇女人数占比要高于办事人员、专业技术人员。

　　当前因一部分群体因再抚养一个孩子的经济成本较高“生不起”，或者工作压力较大“不敢生”，导致不同职位群体生育意愿产生较大差异。不考虑农业等以农村人口为主的职位，城镇中像类似国企、事业单位这种职位群体中，部分育龄妇女因再抚养一个孩子的经济成本及时间成本相对较低，再生育意愿相对高于其他职位群体，未来这部分人群再生育可能性较大。

　　2、放开二孩政策对房地产市场影响：住房需求增长、产品结构及热点区域变化、配套要求提高，房企白银十年迎来新机遇，提出新挑战

　　2.1、需求总量：二孩政策助力白银时代房地产需求总量增长

　　二孩政策全面实施推动房地产需求总量增长。二孩政策的全面实施在短期内推动人口生育高峰，根据预测，累计生育意愿的释放将带动短期内城镇出生人口将增加约1500-2000万人，按2012年城镇居民人均住房建筑面积32.9平方米计算，未来五年将增加城镇住房面积约4.9-6.6亿平方米。而此后人口生育率将有所减弱，出生人口数有所回落，仍将较政策实施之前增长，将带来住房面积的增加。未来长期一段时间，随着新型城镇化进程加快和户籍制度改革的深化，加之二孩放开影响，预计到2040年，我国城镇人口将超过10亿人，较2015年增加2.5亿以上，这部分人口增长带来的需求，将成为推进白银时代房地产长期平稳健康发展的重要助力。

　　另外我们要看到，一般而言，由于当前多数城市已放开限购，短期内房屋需求或将以持有一套房再直接购买大户型产品或先买后卖的置换形式出现，因而需求量增长或将超出上述预期。

　　2.2、需求结构：短期大户型产品跃居主流，长期小户型仍将增长

　　短期内人口增长影响户型变化，三室将成为刚需，四室以上改善性需求将有明显增长。随着二孩政策的实施和短期出生育的提高，未来五到十年，二孩家庭户数将有明显增长。对于这些家庭而言，原本的刚需二室户型将难以容纳家庭人口数的增长，因而夫妻一间、孩子各一间的三室户型将成为未来刚需主流。随之更大户型的改善性需求也将有所增加。若二孩家庭有老人同居，有雇用保姆，或选择儿童房等，则首改将向四到五室发展。总体而言，随着家庭人口数的增加，未来大户型需求将同步增长。目前“70/90”政策已基本取消，未来开发商在户型设计选择时更为便宜。

　　而从统计局数据来看，对于90-144平方米的改善性需求，投资方面已有所增加，2014年90-144平方米的中等户型住宅投资额为34374亿元，较上年增加18.3%，远超过住宅9.2%的增幅，占住宅总投资额比重为53.4%，较上年扩大4个百分点。但从销售数据来看，2014年90-144平方米住宅销售面积60334平方米，下降7.4%，虽降幅较其它两种户型最小，但从占比来看较上年变化不大。未来受二孩政策影响，中等户型销售和投资占比将继续扩大，144平方米以上大户型占比也将有所增加，而90平方米小户型规模将有缩减。

　　长期来看，十五到二十年后，随着适婚人口的增长，以二室户型为主的刚需将有增加。从我国城镇居民家庭户均人口变化趋势来看，随着城镇家庭户规模的不断扩大，户均人口呈现下降趋势。尽管20-30岁左右城镇居民家庭首次置业，以二室为主、90平方米以下小户型的住房仍将占据一定比重。至2035年，放开二孩政策增加的新生人口逐渐进入婚育阶段，成为适龄首置需求群体，延缓20-34岁城镇人口规模减小的步伐，甚至在城镇化进程作用下，出现一定反弹。这也意味未来小户型需求下降速度将被延缓甚至有反弹趋势，但总体来看，随着全面放开二胎政策明显促进中等户型住宅成交量增长以及中年群体需求的扩大，小户型需求已逐渐退出市场主导地位。

　　2.3、需求分布：政策利好东部地区、热点城市改善需求释放

　　不同城市人口增长影响需求总量。此前分析中，我们得出结论，三四线中小城市二孩生育意愿和生育率将高于一二线重点城市。不同城市人口增长速度也将影响相关房地产市场需求。从需求总量变化来看，未来三四线城市中二孩家庭对空间需求将更大，其需求总量也将更为突出。从这点来点，对于三四线部分城市高库存去化而言将是一大利好。

　　不同城市销售主力户型影响需求增长。我们同时认为不同城市当前主力户型也将对未来需求产生影响。此前我们已经分析，认为随着二孩家庭数量增加，部分家庭将考虑大户型产品，短期内三室将成为主力户型，而四室及以上将成为改善性需求集中区域。未来部分二室户型的家庭在生育二孩后或将考虑换房。当前各城市主力户型有明显区别，从2014-2015年成交数据来看，多数城市二室户型占比主要在40%左右，其中北京、武汉、东莞及北京周边香河占比已超过40%，未来这些城市生育二孩家庭换房量相对较高；而南昌、西安占比相对较低，特别是南昌，近年三室户型占比近2/3，未来新增人口对其库存去化帮助将相对弱化。

　　我们可以看出受不同区域不同城市主力户型不同。一般而言，一二线重点城市主力户型以二室、三室为主，三四线城市中三室、四室大户型相对较多，对于当前库存量较高的三四线城市而言，由于市场主流户型较大，已能满足二孩家庭需求，其对库存去化影响较小；东部较发达地区吸纳外来人口数较多，二室、三室占比较高，而中西部地区人口流出相对明显，大户型占比较高，因而在全面放开二孩政策影响下，东部地区、热点城市向三室、四室转变需求将更为明显。我们认为，二孩政策将更为利好重点城市及东部城市群，未来这区域换房率将有所增加，大户型更为主流。而受未来长江经济带、长江中游城市群和成渝城市群的发展带动和就近城镇化影响，这些地区城镇吸纳人口速度将加快，二孩政策也将同步带动当地中等户型的销售。

　　2.4、需求配套：更为关注少儿服务及配套，学区房价位再上扬

　　以社区为主体，对商业、家政、亲子配套要求更加提高。随着家庭人口数的增加，购房者对于社区配套将更为关注。由于新生儿需求而置换或购买的大户型产品，在考虑交通、商业等传统因素同时，家政、亲子、儿童医疗、妇幼保健等配套将成为重点考量因素，社区环境和服务对儿童的亲和度将成为产品的重要卖点。对于企业而言，在地产白银时代，由传统的城市开发商向运营商、服务商转变，也应更关注社区服务。未来随着二孩全面放开和新增人口的增加，房地产企业在开发相关项目时，后期服务中应有意识地向少儿服务及配套倾斜。

　　学区房成为热点，未来价格将在追捧中上涨。二孩政策放开带来的生育小高峰也将带动学龄儿童的增加，相关教育资源进一步紧张。特别是优质中小学校，作为相对稀缺的教育资源，其周边学区房将受到新一轮的追捧，这将促使学区房新房和二手房同步活跃。从去年放开单独二孩数据来看，根据卫计委数据显示，到2015年9月底全国有176万对单独夫妻提出再生育申请，但申请数最高的为2014年七八月份，每月申请量达到15万对左右。以北京海淀区为例，我们对新房和二手房成交做简单分析，从数值上看，2014年6月以来北京二手房成交不断增长，6-7月同比超过上年同期；而新房成交也自8月起呈现攀升趋势。二孩生育或也是推高海淀区成交量的因素之一。

　　学区房受追捧，在短期内房价将持续上涨，部分优质学校周边价格上涨或更为迅猛。对于开发商而言，在小区内或周边引进优质教育资源，将成为吸引消费者特别是二孩家庭购房的重要因素。

　　3、小结

　　人口尤其是城镇人口的快速增长，为我国此前十数年房地产市场迅速发展提供了良好的基础。随着我国第三次出生高峰人群购房需求的逐渐释放，城镇人口增速亦有所放缓，人口对房地产业的直接推动作用将有所减弱。而此次五中全会提出全面放开二孩政策，将对未来人口增量和人口结构产生重大影响，直接关系未来房地产业发展变化。

　　从人口总量来看，随着二孩政策实施，伴随人口总量的增长，住房需求也将持续增加。同时，人口年龄结构变化推动房地产市场户型结构需求转变，短期内，三室、四室为主的中等户型、大户型住宅将成为首置或首改的主力，五室及以上户型占比也将增加，而长期来看，到2035年二室为主的小户型也将占据一定份额。而区域也将影响人口增量和结构分布，二孩政策短期内将更为推动重点城市及东部城市群中大户型的库存去化，活跃当地市场。

　　与此前十年新增城镇人口快速增长带来的机遇不同，随着人口规模增速的逐步放缓、年龄结构的不断变化，房地产市场未来面临需求将更多元化、更具特色，特别是以学区房为代表的优质配套住房将更受二孩家庭的青睐，成为短期内需求追逐焦点。而预测未来市场主体需求类型，把握主体需求相关配套及服务，也将是企业在下一个十年发展中的重要关键。