新老业态更替 消费升级断档 宁波商业遭遇哪些尴尬？

　　市场篇

　　（赢商网浙江分站报道）近两到三年间，宁波商业物业经历了一个快速供应时期，2014年下半年至2016年底，预计约有65万的商业体量投入市场，这些项目中购物中心占据绝大比重。可以看到，未来两年内，宁波的购物中心必然面临同质化。

　　另一方面，按照宁波目前的商业现状分析，宁波刚刚进入购物中心的初级阶段，仍处于一站式基础商业需求的满足，还未形成细分市场，有特色的主题式购物中心供应较少，消费升级出现断档。同时，从业态分析，零售唱主调的现状得到一定程度的调整，餐饮、儿童、娱乐业态得到重视，目前正处于新老业态更替之际。

　　宁波商业的“尴尬”：

　　lifestyle购物生活的缺失

　　宁波由码头型经济转化为消费型经济，其消费力水平与实际消费情况极度不匹配，这应该是大众对宁波商业市场的认知。这一现状症结的根源在于宁波的产业结构，人口结构，尤其是外来人口结构。这一根本又导致了宁波夜场经济缺失的尴尬局面。

　　同时，宁波县域经济尤为发达，这在一定程度上稀释了市中心区对周边区域消费力的吸附能力，尤其是富裕的慈溪地区，更愿意“亲上海地区”。这就造成宁波旺盛消费力的外溢，尤其是中高端需求，流向更高层级的城市，甚至是国外消费。

　　即使有诸多尴尬因素，宁波旺盛的消费力依然吸引了不少商业大鳄布局。有人说宁波商业相比杭州，落后了十年，但凯德、丰树、新世界等却纷纷绕开杭州市场，转道宁波落第一脚。

　　根据最近一次的2010年第六次全国人口普查，宁波全市常住人口约760万。即使按照发达国家成熟商业市场的标准，人均商业面积1-1.5平方米最为合适，也就是说，宁波商业面积比较适合在760万-1140万平方米，宁波处于较高值。

　　值得注意的是，按照宁波目前的商业现状分析，宁波刚刚进入购物中心的初级阶段，仍处于一站式基础商业需求的满足，仍处于由市场进行细分到形成细分市场的过渡期，还未完成从shoppingstyle到lifestyle的转型升级，有特色的主题式购物中心供应较少。如何将宁波的消费格局往上拔高一步，大概成为了更多成熟商业开发者的考量。

　　同时，从业态分析，零售业态占比被压缩，餐饮、儿童、娱乐业态得到重视。例如环球银泰城，餐饮品牌达到近60家，占据两个楼层，品牌当中还有不少是首次进入宁波市场。另外，儿童业态，作为人流吸附力极强的业态之一，在购物中心规划、升级、转型过程中得到重视，品牌增多，面积扩大，且从单纯的餐饮、娱乐延展为餐饮、培训、娱乐、体验等儿童全业态模式。

       宁波商业体趋于饱和

　　各商圈商业供应情况：

　　宁波商业布局轨迹，从中山东路浙东商业第一街，到三江口商圈，如今是多核心崛起，尤其是鄞州新城区板块。业态变革经历从单一百货到大型百货，到大卖场集群，再到一站式购物中心时代。

　　三江口商圈：市级商圈

　　三江口商圈是宁波目前最成熟的核心商圈，在宁波商业中形成统治地位，天一广场与和义大道基本是该商圈内的王者。而作为宁波商业的老牌商圈，目前三江口商圈是老牌百货集群，集聚银泰百货、金光中心、新世界百货、宁波第二百货、新华联商厦、东方商厦、新江厦尚城等百货，以及城隍庙、月湖盛园、老外滩等商业街区。此外，还包括欧尚、家乐福等社区型大卖场。

　　目前，三江口商圈的整体商业体量达到近75万方，未来该商圈商业供应全部以购物中心为主，分别有宁波新世界广场、奥利赛、银亿环球、银泰国际、钻石商业广场以及莲桥第商业街区等。其中，宁波新世界广场是最受关注的项目，资料显示，该项目将为宁波导入K11模式产品。

　　鄞州商圈：区域级商圈

　　鄞州新城区，是宁波是新兴的城市副中心，也是目前宁波市主要人口导入区之一。万达商圈占据着鄞州区的霸主地位，而宁波印象城已差异化定位在强势的鄞州万达旁分了一杯羹，且分得津津有味。目前板块内的主流商业项目包括鄞州万达、联盛广场、印象城、南部商务区水街、宁波环球银泰城等商业项目。3.5万方的利时百货与印象城合作之后，定位城市奥特莱斯项目，预计将于圣诞节前后重新面世。于9月底开业的宁波环球银泰城项目，以得天的位置，17万方的超级体量，以及超250家品牌成为鄞州商圈耀眼的新星。鄞州虽是区域级商圈，依然对三江口核心商业区形成分流之势。

　　如今，鄞州商圈内部亦形成多中心商圈发展的商业格局，未来商圈内还将有SMART广场、TESCO项目、四明城市广场、华侨城欢乐海岸等新增供应量。

　　江北商圈：区域级商圈

　　江北商圈以江北万达为核心而成，目前主要以社区及区域性商业为主。不过，接下来的三年内，江北将有诸多瞩目的大型商业体入市。由于江北板块属新兴板块，新建住宅项目集聚，虽然档次集中在中高端，然而入住率有限，该板块商业目前面临的难题是人口导入。前段时间，江北万达就遭遇了乐购超市的撤场。此外，世茂某一商业项目也因前期招商问题，而被迫调整重新定位。

　　除了江北万达以外，目前该区域内已营运的大型项目还包括凯德来福士、日湖婚庆广场等，未来还将有宁波万象城、丰树丰汇城、宁深汇1号等大型中高端新增供应。

　　东部商圈：新市级商圈

　　东部商圈是宁波市政府近年重点规划建设的国际商务区，将是宁波新的市级商业中心，与三江口商圈并列“二心”。不过，目前区域内商业仍以配套商业和大卖场等相对基础的商业项目为主，区域内的大型购物中心主要是13.5万方的世纪东方广场。

　　未来几年内，该区域内新入市购物中心项目将形成井喷之势。新增供应量主要来自宁波银泰城、恒大城市之光、宁波文化广场、宁波中心以及宁波宏泰项目等，这些项目均属大体量，中高端定位。其中，宁波中心已引入日本阪急阪神百货。

　　其余板块：百货、大卖场等商业初级阶段 购物中心匮乏

　　北仑商业板块起步较晚，在去年北仑银泰城开业之前，仍处于比较初级的阶段，项目供应小，仅有富邦实际商业广场、金汇百货等相对传统的商业模式。然而，该区域辐射人口诸多，潜在商业需求旺盛。2014年，30万方体量的北仑银泰城开业，在很大程度上革新北仑商业格局，补充丰富的业态梯度。未来，该区域还将迎来海洋、影视主题购物中心宁波中青文化广场，旅游主题商业项目宁波万年乐享世界，以及定位区域社区型商业项目龙湖星悦荟。

　　目前镇海板块的商业特点是项目体量小，业态组合单一，市场供应量少。目前已有万科城商业配套、明海商业广场、银亿海尚广场、保利城等项目，近段时间，红星国际广场和新城吾悦广场的频频动作，让这个板块受到关注。

　　  本文章数据资料来源于宁波迪赛。

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　　11月25日，钱塘商荟第7期城市沙龙将在宁波1844当代艺术馆举办。本期沙龙将针对宁波商业地产存在的问题以及宁波购物中心、百货升级过程中遇到的难点，特别邀请行业专家进行专业剖析，并邀请宁波万象城、宁波印象城、宁波华侨城等本地商业地产开发商，以及相关品牌商，共探宁波商业发展。