写字楼市场需求动能转换，场景焕新驱动消费活力

2024年4月23日，西安—CBRE世邦魏理仕发布《2024年第一季度西安房地产市场回顾及展望》，解析西安房地产市场最新发展状况与趋势。

西安的创新底蕴及创投生态正在驱动产业变革，引领产业结构调整。随着“5+2+N”重大科技基础设施体系建设的不断推进，西安在科技创新领域取得了显著成就，全社会研发投入强度在副省级城市中名列前茅，更首次跻身“全球科研城市”前20强。六大支柱产业产值稳健增长，五大新兴产业营收也呈现出强劲的增长势头。同时，2024西安政府工作报告中再度释放利好，如强调要加强未来产业规划和政策引导，实施新兴产业发展三年行动，落实促进硬科技产业化和支持创业投资等利好政策举措，将加速新旧动能的转换及城市能级的提升。

一季度，优质写字楼市场市场需求持续回暖，需求动能有所变换；优质零售市场需求温和回升，细分业态表现分化，存量改造仍在继续。投资市场更趋活跃，交易标的愈加多元。

—— CBRE世邦魏理仕西安研究部负责人 赵凯悦

优质写字楼市场：市场需求持续回暖，传统金融业再次领跑新租需求

2024年第一季度西安写字楼市场录得两个乙级写字楼新增入市，带来5.7万平方米的新增供应，推动市场总量上升至705.4万平方米。新增项目分别是位于高新二期的迈瑞国际及位于南二环及小寨板块的英发金融中心。其中，迈瑞国际早在去年初就已经完成建设，因其整栋出租的租赁策略，故在季内被西安本地第三方办公运营机构整栋吸纳后计入新增供应。在新入市项目租赁情况较好及需求持续复苏的影响下，季内，西安写字楼市场净吸纳量环比上升28.9%，至8.5万平方米，较去年同期亦上升48%。市场空置率仍处下行通道，下降0.6个百分点，至28.8%。租金方面，一季度整体市场情绪仍相对保守，虽多数业主仍倾向选择以特惠房源或延长免租期等方式吸引租户，但优质写字楼的业主对市场仍持谨慎态度，在未出现大面积退租的情况下租金预期维持稳定，故市场租金虽仍持续下行，但降幅维稳，环比下降0.9%，与上季度持平。

市场需求持续回暖，金融行业再次主导市场需求。本季度市场新增需求主要来自金融业（27.6%）、房地产建筑（24.6%）及科技互联网（14.1%）。季内来自银行类金融企业的续租扩租及同区域内升级需求强劲，占比超过15%，推动金融行业新增需求两年后重回主导地位。房地产建筑业新增需求则仍由建筑工程类企业的升级办公需求为主导。2023年西安市665个重点项目完成投资5,300亿元以上，同时全市建筑业总产值比上年增长9.6%，资质以上总专包建筑业企业数增长12.4%。西安建筑业的市场活力和企业实力的不断提升持续衍生的办公需求，推动房地产建筑类企业的新增需求极具韧性。科技互联网类企业的新租需求则以软件系统开发类租户为主，其中互联网广告、物联网类企业的升级换租需求抢眼。

交易类型层面，一季度，升级及扩租需求为甲级写字楼市场的主要交易类型，占比超六成。传统金融产业的优势叠加写字楼租户结构调整窗口期，由此带动了银行、证券机构升级扩租需求的释放。同时随着租户租金敏感度持续提高，以成本为导向的甲级楼宇间置换降级搬迁趋势延续，季内此类型需求占比达17.7%，同比增加8.6个百分点。其中包括从第三方办公运营商中搬至同项目，由价格较高项目搬至低价项目及同项目内缩租搬迁的多宗大面积案例。

未来三季度，西安写字楼市场仍将迎来41.9万平方米的新增供应，其中超过93%为甲级楼宇。需求来看，虽整体市场需求有所回暖，但随着大面积租户租约陆续到期，不少优质项目在年内仍将面临较大租赁压力，年内写字楼市场吸纳仍面临挑战。

CBRE西安分公司董事总经理王矿伟表示：“ 随着西安经济总量的增长，经济结构的升级，经济的高质量发展及城市能级快速提升将带动金融、专业服务等行业办公需求持续向好。同时，《西安市推动数字经济高质量发展若干措施》的出台再为西安科技类企业提供发展机遇，衍生更多科技互联网企业优质办公需求。”

优质零售物业市场：细分业态表现分化，存量物业持续迭代

2024年第一季度，西安零售物业市场无新项目交付。文旅“出圈”释放消费热力，零售市场温和回升。整个春节假期，西安旅游订单同比增长64%，景区门票订单同比增长超八成。同时，西安成为国内城市入境游主要目的地TOP1，入境游订单量同比增长超4倍。同时重点监测的49家商贸流通企业春节期间共实现销售额同比增长13.8%，其中商品零售额同比增长13.8%；餐饮收入同比增长13.3%。一季度，全市空置率环比微降0.3个百分点，稳定在10.2%，净吸纳量为1.7万平方米。租金降幅持续收窄，环比下降0.3%至250.2元每平方米。

需求方面，餐饮品牌需求仍领跑新增需求占比，占比39.4%。主要新增需求仍来自本地餐饮连锁品牌的积极扩店。其中如长安大排档、奔跑吧陕菜、朝花里青花椒鱼及兰湘子等品牌均在不同片区的购物中心内开出多家门店。同时，咖啡茶饮类品牌表现依旧抢眼，除Manner、M Stand等咖啡品牌持续扩张外，如Blueglass Yogurt、蓝熊鲜奶、可言可颂、one bagel等新式茶饮甜品品牌纷纷开始布局西安，季内开出城市首店。体验类新增需求季内表现抢眼，仅次于餐饮需求占比32.1%。部分零售项目在较大的空置压力下仍倾向引入如儿童体能中心、KTV、健身中心等需求面积较大的娱乐健身业态品牌，推高业态占比。服饰类品牌需求持续疲软，季内新增需求占比19.5%。细分需求表现持续分化，随着外资快时尚品牌开店策略的调整，快时尚品牌闭店潮仍在持续。季内录得快时尚品牌ZARA再关一店。而美妆类品牌仍延续去年的活跃态势，除美妆集合店WOW color、Seven show等品牌持续拓店外，The Ginza、Carita等美妆品牌及香氛品牌闻献DOCUMENTS均在季内开出城市首店。

同时，存量物业提质改造仍在持续。季内录得多个购物中心、百货项目开启新一轮大规模的调改，通过内部结构改造、业态调整等方式进行局部或全盘改造。如曲江银泰A馆将首层的四分之三及四层餐饮层关闭进行大规模调改；荣民龙首广场将负一层原地铁商业部分整体改造后接入商场主体；原骡马市民生百货依托钟楼商圈文旅资源在首层打造市井文娱餐饮文化街区钟楼景云坊，引入歌舞演绎、特色小吃等业态以“美食+旅游+文化”的多元业态融合，带来具有人文特色的长安市井游娱体验。

未来三季度，西安将迎来近44.4万方的新增供应，其中不乏如西安万象城及宜家荟聚等重量级项目的入市。同时，西安零售市场将在年内度迎来更多形态独特的零售项目，如文旅体融合项目体育之窗NMC中心及主打“体育商业”的星璇广场等优质项目的入市进一步推动创新业态和场景的发展支撑消费市场加速回暖，西安零售物业市场有望迎来新的发展机遇。

CBRE华西区战略顾问部负责人，邹丽娟表示：“年内，随着如西安万象城及宜家荟聚等重量级项目的入市，将带来国内外头部品牌大量涌入，不断引领西安的商业生态升级，也将推动区域消费品质的整体提升。随着消费模式的不断升级和迭代，商贸流通的加速，西安消费市场将释放蓬勃活力。”

物业投资市场：交易市场更趋活跃，成交标的愈加多元

2024年第一季度，西安大宗交易市场共录得3笔大宗成交，已知交易额达13.6亿元。成交交易标的为一宗酒店、一宗商业楼宇及一宗物流园项目，均为资产交易，市场交易标的资产类型更趋多元。买家类型方面，本土化特征明显，包括私人投资者、企业和本地国资企业。此外，区政府的城建公司及城更基金等国资背景机构也开始下场物色优质资产。增值型投资机会将愈发受到关注。

CBRE西安投资及资本市场部负责人，陶娜表示：“年内，国内低利率环境延续、国内险资及产业资本积极的投资情绪有望成为提振大宗交易市场表现的有利因素。同时，受益于消费场景和西安文旅市场热度的不断攀升，目前西安市场上零售物业和酒店的关注度持续升温，新经济地产类交易活跃度将有所提升。”