华润招商根本不是“退地”

　　       从上周开始，在北京楼市，一个新闻被炒的火热，那就是华润置地、招商局地产两大央企“退地”，一时间，央企“退地”被解读出各种信号意义，并且引发各界广泛议论。

　　  攸克君本不想说什么，但到今天，实在忍不住，因为这涉及到常识问题。实际上，华润置地、招商局只是退出了与华侨城的拿地联合体，这与外界理解的“退地”是完全两个截然不同的概念。为了正本清源，攸克君今天说一说关于联合体拿地以及“拆伙”这件事的常识。

　　  先 简单回忆一下：11月2日，华润华侨城招商联合体以总价83.4亿元，现场竞得“公共租赁住房”面积27000平方米的丰台区南苑乡槐房村和新宫村 1404-669、670、665、666、668地块（丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期B组团地块），溢价率为50%。经测算，这块 地实际楼面价高达56000元/平方米。

　　  北京土地总价越来越高，动辄百亿元左右，这让任何一家房企都难以单独承担，于是，拿地联合体的模式便应运而生，这种模式，实际上是按照在拿地时议定的出资比例分配股权和权益，由联合体商定由其中一方操盘的一种合作模式。具体来说，日后的项目公司的股东，就是联合体的各方，项目公司的董事会，也由联合拿地出资的各方组成。

　　  如果是一家房企自己拿地，到了现场竞价阶段，拍卖会开之前，公司都会形成了一个价格授权，即价格不能超过某一特定的数额。而在联合体拿地的情况下，通常会由联合体各方商定出一个代表，到现场举牌竞价，联合体的各方也派人陪同。

　　  通常情况下，联合体各方会在竞价之前，形成一个关于价格的共识，一般情况下，公推的举牌代表也会遵循这一价格共识。这个价格共识是怎么形成的呢？实际上就是在联合体各方自己的“价格授权”商议出来的，所以说，虽然是联合体，但是拿地仍然是有价格授权这一回事的，而且是若干公司的若干个价格授权。

　　  在此基础上形成的共识价格，实际上会被视作联合体合作存续的重要条件之一。什么意思呢？简单说，就是大家尊重这个共识，就继续玩，如果有一方突破这个共识，那么也简单，“拆伙”就是了。

　　  华润置地、华侨城、招商地产在丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块上的所谓“退地”新闻，实际上就是这么回事。简单来说，就是华侨城非常想要这块地，而华润置地和招商地产有着严格的拿地价格授权，华侨城最终举牌竞价的拿地价格，突破了另外两家的价格授权，同时肯定也突破了竞价开始前三方议定的共识价格。

　　  所以，合作存续的重要条件没了，华润置地和招商地产自然就“不玩了”，联合体本来就是多方利益博弈形成均势状态下形成的合作共赢格局，现在均势不再，有一方或几方对未来的市场前景产生了分歧，在商言商，这游戏自然就玩不下去了。

　　  说到这儿，不知诸位看官看明白没有，这事儿和“退地”，是完全不同的概念。所谓“退地”，是发生在土地交易双方的行为，在招拍挂的模式下，卖房是政府，买方是开发商，开发商买了地，反悔了，不要了，把地还给政府，这才叫退地。比 如发生在2010年的大龙地产退地事件——最后的结果是：大龙地产在2009年11月20日以50.5亿元竞得的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地 不仅被取消竞得资格，同时对于大龙公司已经交纳的2亿元竞买保证金不予退还。而华润置地、招商地产的所谓“退地”，实际上是出现在买方内部的现象，这不管 怎么说，都不能叫退地，更与资金链紧张不紧张没半毛钱的关系。

　　  那 么，“拆伙”之后，结局会怎样？前面说了，北京地价太贵，一个人玩不起，才搞联合体的。如果联合体的一方或者几方撤了，那么，留下的一方或者几方要么找新 的合作伙伴，要么自己接下来自己玩。当然，如果这涉及到剩下的一方或者几方不能如期支付土地出让金而形成违约，那就是另一个问题了。

　　  所以，拆伙不是“退地”，而是商业合作上的一种现象，这真的是个业内常识的问题。