日本巨头森大厦重回上海商厦市场

　　近段时间以来，一线城市土地市场吸引了众多开发商。其中，继此前一日出让新江湾城地王后，11月26日上海再度成功出让北外滩总价地王。

　　据了解，11月26日当天，上海土地市场迎来两场备受关注的土地拍卖。最终，浦东新区世博会地块由永新华置业以38.02亿元竞得，溢价率47.11%，成交楼面价1.99万元/平方米。

　　拍卖的另一宗地是虹口区提篮桥街道商办地块，由上海实业、日本森大厦以总价32.6亿元联合竞得，溢价率0.93%，成交楼板价2.57万元/平方米，刷新北外滩总价地王纪录。

　　而一个鲜为人知的细节是，这也是日本三大房地产企业之一的森大厦时隔多年后再度回归上海。这家日本开发商曾相继落地陆家嘴汇丰银行大厦、环球金融中心，却于2011年因资金压力选择将项目散售，仿佛一夜间消失在大众视野中。

　　森大厦的回归，发生在内外资公司对上海写字楼持续维持相对强劲需求的大背景下。相关数据显示，今年一至三季度，上海全市核心商务区甲级写字楼平均租金环比分别增长0.1%、0.5%、0.3%。

　　上海71亿拍地

　　观点地产新媒体了解到，此次出让的两宗地中，浦东新区世博会地区B片区B06地块的出让面积为4.78万平方米，用途为餐饮旅馆业用地，建筑面积31.73万平方米。

　　浦东新区世博会地区地块原定于2015年1月7日现场竞价，这也是世博会地区首个酒店用地，但当时却意外被终止。时隔10个多月，永新华控股旗下永新华置业以总价38.02亿元拿下该地块，实现首次进驻上海。

　　据了解，目前上海世博会地区已吸引上海电力、国家电网、中国华电、宝钢集团等16家央企总部进驻。永新华置业此次拿下片区内首宗酒店用地，或正是瞄准该区域存在的巨大商务市场需求。

　　上海链家预计，除38.02亿元拿地资金外，受限于预合同的规定，永新华置业须另增资世博酒店公司38亿元，总计投入达76亿元。

　　除了浦东新区世博会地区地块，上海还成功出让虹口区提篮桥街道HK324-01号地块，最终由上海实业、日本森大厦以32.6亿元联合竞得，溢价率0.93%，楼板价2.57万元/平方米，创下了北外滩总价地王纪录。

　　虹口区提篮桥街道地块西连外滩金融聚集带，南望陆家嘴国际金融贸易区，与外滩、陆家嘴共同铸成上海核心CBD金三角，接驳轨交12号线提篮桥站。地块出让面积2.3万平方米，用途为商办地，容积率5.5，为商办用地，起始总价达32.3亿元。

　　据上海链家统计，虹口区提篮桥街道地块附近的绿地北外滩中心、白金湾等写字楼的成交均价约4.5万-5.5万元/平方米，此次2.57万元/平方米的成交楼板价“尚属正常”。

　　地块的竞得者上海实业目前拥有全国项目42个，其中一线城市20个，且均位于上海。而据了解，上海实业此次是和日本森大厦联合拿地，同时操刀地块的未来规划。

　　森大厦的回归

　　随着北外滩地王出让落定，日本森大厦继2008年打造环球金融中心后，如今正式以合作的姿态重新回归上海市场。

　　据媒体翻查资料，日本森大厦成立于1959年，与三井不动产、三菱地所株式会社并列日本三大房地产企业，并曾开发出东京六本木新城等地标级项目。

　　早在1995年，森大厦买下陆家嘴地块，并于1997年8月27日举行奠基仪式。按照计划，地块将打造成上海环球金融中心项目，号称“跨越国境倾注森大厦集团迄今为止城市建设经验”。项目地上101层，高达492米，总体量达38.16万平方米，并成为当时的上海第一高楼。

　　不过随着亚洲金融危机的爆发，环球金融中心项目刚刚完成2000余根基桩便因资金问题搁浅，直到2003年才重新启动。

　　正所谓祸不单行，2008年8月，环球金融中心落成。时隔一个月，金融海啸再次席卷而来，导致刚入市的环球金融中心的租金和出租率严重受影响。

　　至2010年11月，市场消息传出，一向坚持自持的环球金融中心决定出售部分物业以收回开发成本。其中，所售高区办公楼层从57层开始，售价为6-7万元/平方米，这些楼层的体量相当于整个项目的1/5。

　　至于原因，市场消息称，选择出售主要由于森大厦拥有大楼超过120栋，出租面积逾120万平方米，但日本整体经济下降令其面临收益大幅减少的困境。

　　2011年1月，汤臣集团以2.67亿元购入环球金融中心第72层整层，正式打响了环球金融中心散卖的第一枪。此后，新源国际、法国Bread n Butter公司、上海睿颖管理咨询、天平保险、国华人寿、宝钢集团等企业相继购买项目的写字楼。

　　随着环球金融中心散售的推进，森大厦在此后数年间几乎退出了公众的视线。

　　直到今年7月上旬，上海市委常委、区委书记沈晓明会见了森大厦社长辻慎吾一行。据观点地产新媒体了解，沈晓明对辻慎吾提出，希望森大厦能够利用“环球金融中心开发过程中积累的好经验”，参与到浦东未来的发展中来。作为回复，辻慎吾表示，将积极寻求普通的合作机会。

　　不过，如今联合上海实业拿下北外滩地王，森大厦面临着严苛的条件约束。按照地块的预合同要求，北外滩地王的商业物业自持不少于15年。这也意味着，森大厦未来即便再度出现资金困难，也不能轻易将项目散售。

　　对于北外滩地王的前景，上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，地块临近12号线提篮桥站，附近的海门路地王将建成上海第一高的双子塔。“虹口滨江金融城将是上海极具价值的核心中央商务区组成部分。”

　　据第一太平统计数据，刚过去的第三季度，上海全市核心商务区甲级写字楼平均租金环比增长0.3%，达人民币8.65元每平方米每天，年内已连续三个季度增长。内资公司和金融、商业服务业公司的升级扩租需求，将依然是推动市场的主要力量。