社区商业怎么玩？四大名企模式盘点 金科率先进入3.0

　　(赢商网江苏站报道）近日，中国国务院总理李克强在英国《经济学人》年刊《世界2016》中撰写了题为《中国经济的蓝图》的文章，撰文解惑中国经济2016，往哪走？

　　同样的蓝图规划在中国商业地产领域也已展开，尤其在中国城镇化还仅有50%的关键点。目前，有实力的开发商如万科、世茂、金科等纷纷展开对城镇化下商业地深入思考，提出社区商业战略规划，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念。

　　作为城市商业的基础，社区商业所占社会消费品零售总额在发达国家可达60%左右，而在我国的一线城市，这一比例也仅为三分之一。社区商业在我国正处于起步阶段，从国外发展来看，未来社区商业将成为商业地产发展的重心。

　　那么，社区商业怎么玩？

　　社区商业是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。它是城市商业空间的一个重要层次，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。

　　我国先前的社区商业发展良莠不齐，以种类零散的底商、小贩为主。缺乏统一的运营管理，产品设局规划与商家、消费者需求不匹配之下，“脏乱差”也是传统社区商业的现状。

　　社区商业时代，虽然社区商业极具市场，却不是谁都能参与的，需要精细化的运作，对于市场的分析需要更加敏锐的洞察力以及更加系统、专业、全面的模式保航。

　　下文盘点了4家深耕社区商业产业研究的名企代表，近年在社区商业产品模式上的“新玩法”。

　　世茂关键词： 52+Mini Mall、爱世集

　　“52+Mini Mall”寓意为“我爱家”，是世茂集团首个创新型商业品牌。相较于传统社区商业，52+围绕空间、业态、运营和数字营销四大维度进行创新，欲求使社区居民可以在迈出家门1000米内，体验到服务。更为实际的转变是“爱世集”的诞生，“爱世集”生活馆集合上海自贸区和本地的优选直供商，提供每日必须的生鲜蔬果、米面粮油等品质生活用品。另一方面，通过线上平台，增加商品选择的多样性。同时线下再为线上提供“体验”基础，先品尝体验后再下单。后备军团——物流派送范围阔至周边三公里社区，实现O2O社区商业闭环。

　　“爱世集”生活馆首批门店在苏沪区的无锡世茂首府、无锡世茂首府、泰州世茂河滨花园投入试运营。52+Mini Mall现已落户南京及武汉，预计2018年内建成30~40个项目。

　　万科关键词：万乐会 2049

　　今年7月，上海万科商业推出首个商业服务品牌——万乐会，号召社区居民走出室内，融入大社区中。

　　万乐会针对上海万科商业的三条产品线-万科广场系、虹桥万科中心系、2049系分别定制了相应的消费体验空间，而“线下体验空间”、“线上服务平台”、“跨界思维”三方面则为万乐会切入项目的着手点。

　　三条产品线中，2049系万科第三代精品社区商业。2049被官方定义为一个O2M（offline to mobile）服务平台。现2049系已在开出2049城花、2049海上传奇等运营中。未来3年在北京、上海、深圳、武汉、宁波、重庆等城市将有近20个新项目也陆续进入运营期。

　　金科关键词：第三代升级提档 持售分离

　　拥有18年商业运营经验的金科商业，同样也是抢占到社区商业发展的先机，快人一步的进行社区商业模式的探索。几代产品的更新换代中所突破的瓶颈，也是不少社区商业项目即将面临或正在经历的疑难，从最初的第一代，目前已全面升级为采取Mall与BLOCK街区结合模式的第三代社区商业模式。金科做社区商业的目的是，提供最便捷、最现代、最完善的社区服务。

　　回顾来看，金科商业第一代社区产品以传统街区底商为主，业态以单一的生活配套类服务为主，满足人最基本的生活需求。

　　第二代社区商业产品则演变为内外街形式，采用国际上较为先进的BLOCK街区模式。BLOCK寓意Business（商业）、Lie fallow（休闲）、Open（开放）、Crowd（人群），Kind（亲和），简单的概括：就是居住和商业的集中融合。街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。BLOCK街区模式下，金科社区商业业态更加丰富，包含生活配套、零售、餐饮、娱乐等。另外开发商点状持有部分商业，重要节点部分进行自持招商，一定程度上带动街区的人气与商气。

　　此模式下代表项目重庆茶园金科世界城规划为街区商业，总建筑面积34万平米，物业形态包含5万平米中心商业街区、高层公寓、洋房等。约12000平米全国连锁大型品牌“人人乐超市”、麦当劳等以及日式、泰式、台式、传统中华料理等多国料理入驻金科世界城。完成金科社区商业的主力店、品牌入驻、物业管理三重升级。

　　而第三代社区商业产品则是在一二代基础上的全面提档升级，11月22日，“金科商业之夜”上，金科社区商业第三代产品——邻里Mall购物中心+BLOCK商业街区的新模式也一同亮相。金科地产集团股份有限公司总裁助理、金科集团商业管理有限公司总经理唐畅先生出席并发表关于第三代产品的详细解说。

　　金科地产总裁助理、金科商管总经理唐畅发布金科第三代产品解说

　　据唐总介绍，相较于前两代产品，金科第三代社区商业形式上采取Mall与BLOCK街区结合模式，Mall形式，集中自持，保障招商实力，提升品牌档次。BLOCK街区，丰富购物形式多样性，提升体验感。第三代社区商业品牌的商业面积也从第一代的1~2万平米，二次升级至4~8万平米。业态从简单的餐饮、便利店的基础上增加更多满足社交、文化类业态，如KTV、电影院、健身房等。项目影响力也由此提升，辐射半径增加至5公里内15万消费群体。

　　然而仅仅如此，金科商业第三代产品似乎并没有过人之处。世茂有爱世集的生鲜门店，万科有O2M模式，花样年有物业服务，金科第三代社区商业的侧重点又在哪？

　　2015年，金科商业提出“金蛋糕”计划。“金蛋糕”计划以“重运营”思路为核心，由金科商业伙伴联盟、G5商业运营体系、365邻里平台、金领商管团四大主体构成。其中G5商业运营体系即统一规划、统一招商、统一形象、统一推广、统一运营以实现项目全托管经营，最终达到利润价值最大化。从体系上保障金科商业作为开发商与运营商为一体的涉及项目全流程的管理、规划、运营权利。与另三者搭配，从商户服务、高智能平台、咨询服务三大角度为社区商业提供全天候保障。

　　第三代社区商业产品，则是“金蛋糕”计划的一次全面落地。另外，“金商会”模式将与“金蛋糕”双轨保障第三代产品的核心优势。

　　金商会&金科商业签约达成紧密性战略合作关系

　　金科地产总裁助理、金科商管总经理唐畅向笔者介绍，“金商会”系金科集团为促进商业紧密性战略合作关系的一种合作模式。它以金科“金蛋糕”下，高度集中的运营掌控能力为基础，衔接商业项目与商家之间，给予合作商家入驻金科项目之间的便利，且提前介入项目之中，使项目与商家之间更具有匹配度。以及各类优惠的商务条件，降低商家前期经营风险、成本，最后达到双赢局面。

　　金科商业第三代产品正式发布

　　花样年关键词：互联网物业服务、彩生活

　　花样年是社区O2O行业中起步较早的开发商之一。早在2002年就创立名为“彩生活”的业务板块，率先把物业管理升级为物业服务。通过业主需求，定向提供家居生活用品团购，包括：代业主购物、购买充值卡、送桶装水、订送牛奶，甚至提供旅游服务以及推广、加油卡、百货公司消费储值卡、社区电信储值卡?等。

　　2013年6月，花样年彩生活旗下彩之云APP上线，辐射范围阔至一公里微商圈，服务领域广至衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域，且实时实时推送并更新活动信息。

　　在花样年社区物业体系中，彩生活立足于花样年自己的小区、线下收购小区和委托代管的小区，是内部、一个封闭的互联网物业服务平台。而新产品“解放区”则是面向整个中国物业行业的一个大社区平台，是一个开放平台。未来的社区商业物业“打法”还是要看“解放区”如何解放。

　　案例：重庆空港天都

　　以金科社区商业第三代产品重庆空港天都为例，从区位选择到产品模式，再到业态配比，我们可以一窥金科第三代社区产品究竟如何运作。

　　首先从区位条件来看，重庆空港天都地处新一轮重庆主城战略规划重地——重庆空港新城，这一区位在2007年3月便经重庆市人民政府批准设立的临空经济新区，是新一轮重庆主城战略规划确定的城市空间发展战略新中心。空港新城作为建设重庆对外开放第一门户前沿，定位为“两江新区核心区、重庆主城新中心、国家中心城市风貌展示区”。重点规划建设航空之城、会展之城、总部之城、创意之城、宜居之城。

　　类比于上海的浦东、大虹桥，高规格的规划也就意味着这是一个产城融合的新型商圈。

　　对于这一区域，也就可以理解金科为何提出第三代产品将从原来的第一代产品仅辐射本小区，到第二代产品的辐射1公里，再到第三代产品辐射5公里的规划定位了。

　　借助于得天独厚的政策利好，以及双轨直通的规划优势，也就不难发现为何金科在运营第三代产品时提出集中自持、持售分离概念。一方面通过自持商业提升整体商业品牌形象，同时带动散售部分经济效应，更依托金科社区商业主导运营，全面落实商业地产新需求：生活需求 + 购物享受 + 社交平台。

　　对于未来社区商业的需求点，世茂、万科、金科、花样年等均发现这一特质：提供最便捷、最现代、最完善的社区服务。

　　据了解，重庆空港天都自持部分的Mini Mall和出售部分金科·玩味街，现已有永辉超市、金逸影城、德克士、良品铺子等高品质品牌意向进驻。

　　金科商业第三代产品代表之作 重庆空港天都项目效果图

　　根据金科商业对第三代产品空港天都项目的定位，升级版社区商业Mini Mall提供大型超市、豪华影院、健身房、KTV业态，玩味街则定位互补，以餐饮娱乐消费体验业态为基础，同时植入主题营管及O2O应用增强体验。