谋变甬城商业地产格局 未来谁将成为不死的购物中心

　　 未来，谁将成为不死的购物中心

        澳大利亚澳瑞姆公司中国战略顾问 王玮

       （赢商网浙江分站报道）11月25日应邀参加在宁波举行的赢商网《钱塘商荟》的“谋变甬城，如何升级宁波商业格局？”的城市沙龙聚会，也非常有幸结识了诸多来自宁波一线的行业人士，可以说是宁波的印象城、万象城、来福士、华侨城、万科、绿地以及宁波本土开发商等老总们齐聚一堂，还有几位零售商的代表们。赢商网可以把如此强大的宁波行业领军人物聚集一堂也开创了宁波商业地产史上的先例，每一位参会者在享受自身参与和奉献的同时获得分享和收获的快乐。

　　作为沙龙的主持，我一开始简要地介绍了自己：

　　1.作为来自澳洲前沿的澳瑞姆平台的中国战略顾问。我有幸与包括西田集团的前高级主管并在西田的发展过程中发挥过关键作用的几位世界级的行业专家为伍；

　　2. 我告诉大家我的一个新的动态即作为鼎世商业集团的执行董事。目前正带领着集团的一群年轻肯拼的伙伴们为国内某著名的前沿商业地产企业执行一项艰巨而光荣的任务，光荣更是因为使命的挑战和责任的重大；

　　与宁波的姻缘 起于和义大道

　　当时我们承接了宁波和义大道项目的室内设计，我经过对宁波的地域和文化的考察了解，我告诉我们的设计师就用“宁波”的城市的名字作为我们的设计的源泉和灵感，因为宁波旁边还有一个城市叫“定海”，有道是“海定而波平”从而有了宁波名字的来源。而且我们要追求的微波涟漪的意境在和义大道塑造“宁静的波线”的氛围也和和义大道作为宁波唯一的奢侈品商场的定位非常契合。我们当初第一轮的概念汇报就获得了业主的认同和通过。这次为沙龙提供如此有文化品味和历史姻缘的宁波企赢集团的1844和义项目的现场恰巧就在和义大道旁边，也使我有机会利用开会之前的空隙故地重游。

　　企赢集团的1844当代现代艺术馆的前身正好是1844年成立的国内第一个女子教会学校－甬江女子中学，也是在这里铸就了我们国家新近的诺贝尔奖获得者屠呦呦女士的坚实的数理化基础。

　　1844·和义 一方有底蕴的商业基地

　　大家坐在具有如此品味和底蕴的地方与不同的时间和我国伟大的科学家穿越同一空间，也激发了大家论道宁波商业地产未来的灵感和激情。大家首先就宁波商业目前所面临的问题各抒己见。也不出我所料一定会涉及商业地产供给过剩的这个目前在全国具有普遍性的问题。

      未来谁将成为不死的购物中心

　　来自知道“市场有天花”的万科集团的宁波商管负责人傅翔先生分享了他们在2013年度所了解到的宁波在建的商业面积高达1300万平米，还不包括近两年的开工数据。之前我从同策咨询所做的从1998年到2013年的15年间的全国35个城市开工的人均商业面积统计看，宁波也超过人均2平米（按当年宁波总人口量计算）。而且这些还都没有包括宁波市在98年之前就已经存在的所有百货和商铺的总量。而有统计可查的宁波市区人口也就最多300万左右，人均商业面积的承受压力可想而知。

　　而且未来的宁波人口增长的速率变缓，如果要指望下一个像90年代到2010年代引发中国经济起飞那样的人口红利至少是20、30年以后的事了。所以未来的优胜劣汰必将是摆在所有商业地产营运商面前的无法回避的严酷现实。问题的关键是如何成为其中的不死的购物中心就很关键了。

　　对于这种情况所谓“体验式”和“差异化”其实都是忽悠，因为差异化除了为某些地方政府无限制的卖地提供了一个听上去不错的理由外，剩下的几乎都是对行业的误导。因为对绝大多数商业地产企业来说你应该瞄准的就是你商圈内80%的人的80%的每日吃穿用的基本消费，真正可以差异化的空间很小，你唯一可以存活的空间就是要做一样的事情做的比别人好，而不是不一样。

       购物中心如何拥抱互联网 推动全渠道战略

　　关于电商的问题，不应该不责怪电商冲击的。因为数据明摆在那里就是10%，而即使在如此不公平和不成熟的竞争环境下，电商发展本身也已经遇到了明显的瓶颈。对比10%电商冲击，我们的供给过剩的冲击轻松就可以是200%甚至更高。比如宁波，目前在宁波的如此优质的开发营运商们的租金水平普遍低于预期和行业标准其实已经说明了问题的严重性。不过这只是问题的一个方面。

　　对于电商，也不要过分相信“O2O或互联网＋”什么的，因为不会因为“互联网＋”你一天要吃6顿饭，也不要过分迷信大数据，我们的银行信用卡系统掌握我们所有人的收入和消费，但这是随便可以用的吗？互联网就是效率的提升，也确实是一个很好的工具。而在这方面宁波印象城应该说是走在了宁波同行的前面，通过与第三方平台智慧商圈的合作开发了将消费者和零售商进行数据化连接的渠道，包括与商家POS系统的终端的连接，已经积累了12万的会员粉丝，会员的消费已经占其消费总额的15%，在明显提升客流和销售额的同时获得了一个精准营销的强有力的即时工具。

       数据显示，目前美国3.3万亿美元的零售总额中的90%都是在实体店完成的。而5%的网购也是在零售商的实体店体验过后，通过消费者的手机完成。由此可见，零售商通过全渠道的获益是95%，而纯电商销售实际只有5%。

    更有意思的是，72%的网购事先到实体店去看过， 78%的实体店购买事先在网上看过。可以看到，实体店在这其中发挥了其最大的协同效应，两者皆可证实实体店的重要和不可或缺的道理。

    实体的重要性，阿里向线下的倾斜，就是一个非常重要的例子。