（赢商网报道）沈阳，位于中国东北地区南部，拥有“一朝发祥地，两代帝王城”之称，是长三角、珠三角、京津冀地区通往关东地区的的综合枢纽城市。随着沈阳商业地产集中爆发，2011年因新增购物中心体量居全球第一、在建商业项目居全球第二，而被认为是商业地产泡沫的“重灾区”。如今，沈阳的商业总量如何？商圈特点是什么？有哪些标杆的商业地产项目？相比与其它城市，沈阳的商业呈现怎么的特点？
据赢商网统计，目前，沈阳商业地产包括了综合体、购物中心、社区商业、主题商业、商业街区、商业裙楼等类型，项目总数约为159个，包含已开业及在建的商业，总建面超过1350万平方米，较为集中在和平区、沈河区，其次在于洪区、大东区、苏家屯区等。
值得注意的是，以沈阳2014年沈阳户籍人口730万人来计算，未来五年，沈阳人均商业面积将增至约1.8平方米，超出国际标准的1.0-1.2的范围。此外，沈阳原定2015年开业的约20个商业地产，仅一方广场、名门休闲购物广场已开业，如沈阳K11、沈阳宝能环球汇等共约18个项目均推迟开业时间。由于存量过大，供给过剩，商业体普遍面临招商难、开业难的问题。
中街商圈效应加强 太原街商圈式微
赢商网得知，从沈阳的商业格局来看，基本上是以和平区和沈河区为主要中心的商业核心区域，形成了太原街商圈、西塔商圈、北行商圈、中街商圈等商业区域。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市的两大主力商圈，而铁西、皇姑、浑南、金廊、北站CBD、青年大街等新兴商圈，由于新项目的入场而快速发展。
中街商圈横跨大东、沈河两区，是沈阳市历史最悠久的商业中心，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心(shoppingmall)以及便利店、专业市场等业态。
据资料显示，中街商圈在消费者心目中认可度极高，每天高达30万的人流，沈阳本地人约占80%，外地人约占20%。该商圈的租金水平，由于各街功能定位和档次不同，造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金的3至5倍。
中街商圈是沈阳市的“4A级商贸文化旅游区”，是沈阳市政府着力打造的“东北第一街”，中街商圈内拥有11个商场，其中沈阳大悦城、沈阳百联购物中心、皇城恒隆广场、兴隆大家庭、新玛特、久光百货等簇拥而立，该商圈占据沈阳市商业市场的核心地位。
而另一大核心商圈是太原街商圈，位于和平区，以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、拳术牌匾街、体育用品街、南一风味美食街和开明商业街等街区组成。
太原街商圈是沈阳市繁华的两个商圈之一，其整体定位是沈阳市最高端的商业中心，商圈服务半径辐射整个沈阳市。2008年，太原街商圈迎来了日本伊势丹和香港美美，2009年，中兴将继续时尚升级，而定位于年轻时尚人群的香港潮汇将隆重开业，协和广场二期也将引入外资强势百货……如今，太原商圈的光辉日子渐离渐远，东舜百货和五洲广场的停业、伊势丹百货和新玛特花季店因为经营不善的齐齐退出，这条百年商业街不复从前，在激烈的市场中寻求新出路。
汇聚大悦城、万象城、恒隆广场等项目
在沈阳的商业地产项目中，沈阳大悦城、万象城两大项目颇具标杆示范作用。赢商网实地探访发现，沈阳大悦城分为ABCD四个馆，扼守在中街商圈的核心位置，属于地铁上盖项目，以年轻、时尚的消费人群为主要对象，汇聚了约370个品牌，有H&M、优衣库、GAP、I.T、外婆家、太兴餐厅、星美国际影城等，品牌矩阵较为新锐、具竞争力，还在购物中心内设有篮球场、乒乓球室、舞蹈室等体验休闲空间，成为沈阳年轻人消费的聚集地。
沈阳万象城是华润置地旗下的第三座万象城，于2011年5月15日开业，商业总建面达25万平方米，地下一层、地上六层，拥有LV、范思哲、BURBERRY、ALLY、FENDI、爱马仕、普拉达等一众国际一线品牌，还有OLE超市、美嘉欢乐影城、冰纷万象滑冰场等主力店。
2014年6月，尚泰百货撤场，经过一年多时间的调整，如今沈阳万象城对原来的尚泰百货区域进行全面改造，新增了100多个品牌，涵盖了化妆品、服饰、儿童、餐饮、文化书店、家居、健身等业态。
此外，每日客流达到10万的兴隆大家庭、恒隆在沈阳打造了两大商业体--皇城恒隆广场和市府恒隆广场、今年开业的一方广场等项目，都是沈阳商业地产中的突出亮点。然而，一方面是商业项目在不断地优化、升级中，一方面是实力较弱的项目处于被动的局面。
沈阳商业难逃奢侈品消费寒冬
然而，沈阳的商业消费呈现怎么的特点？曾被视为奢侈品市场沃土的沈阳，沈阳消费者对奢侈品较为推崇，因此，恒隆广场、万象城等高端商场纷纷引进国际大牌。不过，随着奢侈品市场的回落，不少品牌在国内的门店纷纷缩减。今年，LV沈阳久丽百货店正式关闭。根据该协会的调查统计，沈阳奢侈品消费同比去年下降30%，难逃奢侈品消费“寒冬”的命运。
由于沈阳的气候原因，一年中有将近5个月处于冬季，由于季度变化不明显，也导致其服装行业的更新速度与南方的城市明显不同，服装换季推广的档次也有所差异。
中国电影行业正处于黄金发展阶段，显然，沈阳的电影市场并不是如此。有购物中心工作人员向赢商网透露，沈阳人尚未形成到电影院观影的习惯，曾经商场为了推广营销，为顾客免费赠送电影票，结果大失所望，仅少数的门票被送出去。
同样，在一线城市，哆啦A梦、KITTY猫、拉菲兔等主题展成为购物中心的吸客利器，而沈阳的顾客对此新颖的事物，并没有过高的接受度。“沈阳人的消费相对比较保守，还没有达到商业发展的城市水平，主题展、文化展等活动有点走在前面，大部分顾客不愿意掏钱来购买主题展门票。所以，购物中心在活动营销上，要贴近本地的消费习惯，而不是一味地创新。”该名购物中心工作人员说道。
总体而言，沈阳未来几年内商业地产发展仍将呈上升态势。为突破同质化的瓶颈，商业地产的业态逐步建立多样化是必由之路。而在商业地产升级改造的过程中，哪些项目能顺应时势坚持下来，在差异化的定位、招商、运营上有说突破，无疑，这将会是一场长久的考验。
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