深圳福田-前海双中心格局凸显 金融类对甲级写字楼需求旺盛

　　（赢商网深圳站报道）伴随着前海自贸区的成功申请及挂牌，在前海注册的企业呈现爆发式增长。与此同时，金融改革深化背景下深圳金融集聚效应持续增强，也引爆中短期高端金融总部的密集入市。

　　各种利好政策，再次抬高2015年深圳甲级写字楼的供求量。日前，戴德梁行发布了《2015年深圳甲级写字楼新增需求结构分析报告》，就2015年度深圳甲级写字楼新增需求进行全方位解读，并对深圳未来甲级写字楼需求构成进行了探索。

　　金融类企业独领风骚

　　得益于深圳金融体制改革、金融创新的深化、以及在前海蛇口自贸区一系列金融创新政策带动，金融类企业对甲级写字楼需求进一步大增。基于自身强大的承租能力，以及高端金融总部入市带来的强大号召力，以银行、保险、证券、基金、信托、投资等传统金融机构为主的金融业对甲级写字楼的租赁需求不减，构成了写字楼租赁市场的主导力量。

　　戴德梁行统计数据显示，2015-2017年，在深圳已入市与即将入市的甲级写字楼中，金融总部大楼数量17栋占比达到了30.9%，办公面积占比也达到了30.3%，其中超过九成的金融总部大楼位于福田CBD。预计，伴随这些金融总部物业的入市，深圳甲级写字楼中金融类企业占比或将被进一步拉高。

　　深圳福田-前海双中心格局逐步凸显

　　从区域来看，自2014年以来深圳福田-前海双中心格局逐步凸显。一方面，福田中心区是传统的金融办公中心，由于前海于2013年才开始大量的土地出让，而这些项目首批商务物业在未来两到三年内才能陆续投入市场。因此，大量前海注册企业的办公需求持续外溢至福田等成熟商务区，数据显示，2015年前海企业在甲级写字楼新增需求中面积占比达21.9%。

　　另一方面，后海中心定位为前海中心的重要组成部分，主要以总部企业和金融产业为主，也吸引了部分金融总部进驻。如卓越集团在后海打造的卓越后海中心就吸引了华润、天虹、阿里巴巴、航天科技等总部企业进驻。

　　此外，前海自贸区也同样吸引着企业总部进驻。在前海蛇口自贸区举行的纪念习近平总书记考察前海三周年系列活动上，前海管理局分别与中粮集团、深圳华强集团签署合作协议。据此，中粮集团拟在前海设立国际总部，建设离岸结算中心；而深圳华强集团也将在前海投资200亿元设立集团海外总部。

　　深圳内资企业写字楼需求旺盛

　　尽管如今整体实体经济萎靡不振，经济下行压力以及资本市场的持续震荡影响着写字楼市场，然而，在深圳又有不一样的表现。戴德梁行报告表示，深圳产业结构优化和营商环境提升所带来的城市竞争力不断增强，以及深圳金融改革创新的加速推进下，内资企业尤其是内资金融类企业纷纷加快拓展步伐，对写字楼租赁需求保持旺盛态势，同时内资企业对入驻写字楼的标准也在不断提高，成为深圳甲级写字楼租赁成交的主力。

　　而基于对经济增速放缓的担忧及人民币贬值预期的升温，外资企业纷纷调整租赁策略，拓展、换租步伐明显放缓，在甲级写字楼新增需求中占比也进一步下降。从甲级写字楼新增需求客户性质构成来看，按照公司数量统计，内外资的比例为79.2:20.8；而按占用面积计算，两者差距则更大，内外资比例为83.0:17.0。显然，内资企业在近年甲级写字楼租赁活动中已占有主导地位。