绿地集团董事长张玉良：自贸协定加速绿地海外布局

　　2013年，绿地国际化起步；2014年，绿地海外战略“疾行、收获”，海外业务预销售金额达153亿元人民币，迎来首个爆发期。2015年，从韩国济州的汉拿山小镇项目初试牛刀至今2年后，绿地集团的触角已经延伸到了韩国、美国、英国、澳大利亚、加拿大、日本、马来西亚、俄罗斯等全球主要经济体。2年时间，绿地为何能飞速实现从“中国的绿地”到“世界的绿地”的巨大转变？记者专访绿地集团董事长、总裁张玉良。

　　解读绿地海外投资战略

　　第一财经：目前，中国企业正在密集走向海外房地产市场。如何解读绿地国际化的时机和战略选择？

　　张玉良：当前，随着海外主要经济体的快速复苏，发达国家一线城市的房地产市场正处于一个难得的发展阶段。新兴市场也在不断涌现，资源、资产的价格相对合理，推进国际化战略有助于房地产企业在国内之外开辟新的成长空间。

　　在我看来，企业竞争的最高层次就是全球竞争，这是所有大企业的必由之路。国际化能够为企业开拓更大的市场空间，提高企业国际影响力，增强获取全球资源的能力。未来，我们仍将继续布局海外市场中发展好、成长快的地区，提高海外业务收入占比。但同时，我们也要统筹考虑国际市场情况和企业长中短期效益，注意把握投资节奏。

　　第一财经：你如何规划绿地集团海外扩张的未来？

　　张玉良：下一步绿地的海外发展将围绕四个关键词。一是区域深耕：即深耕发达国家和核心区域。绿地仍将以经济发达国家和人口集聚较快的城市为主要目标市场，重点聚焦经济活跃、市场成熟、人口集聚、投融资便利的地区。二是系统开发：即从先期试水性质的单体项目开发，向系统化投资布局转变。三是全球客群：从初期聚焦国内客群，向面向全球客群转变。四是决策高效：在海外投资过程中，绿地混合所有制灵活高效的决策机制大大加快了投资效率，多元利益主体的集体决策也更能有效控制风险、保障收益。

　　第一财经：除了使用自有团队的战略投资，绿地的海外地产开发是否也会涉及财务投资？

　　张玉良：在海外投资上，我们不会做财务投资。“蜻蜓点水”式的财务投资不是绿地要做的模式，可持续的竞争力需要以实体开发、自有团队为依托。绿地信奉自主经营，海外项目的核心管理团队基本由集团派驻，旨在打造一批自有国际化运营管理团队。

　　多年来，绿地在国内大型综合体项目高水准、高强度的开发运营充分历练了人才团队，在技术规划水平、工程管理能力、市场营销效率等方面在海外市场竞争中毫不逊色，极高的项目整体把控也可以有力推动绿地加快提升在当地市场的竞争力、影响力。

　　海外地产投资如何实现共赢？规避风险？

　　第一财经：作为地产企业，绿地在海外投资中如何在获取自身利益的同时，实现多方共赢？

　　张玉良：跨国投资中，多方共赢是走向可持续的唯一途径。在实践中惠及当地国及消费者的方式包括：一是促进当地经济发展。绿地项目投资体量大、建设周期长，对于当地扩大内需、活跃市场、提振经济都将起到长时间、持续性的推动作用，属地化也为上下游行业带来了商机。二是改善当地就业状况，特别是带动金融、法律、咨询、建筑、建材等一系列行业和领域的就业。三是提升当地城市功能。与国际水准接轨的大型城市综合体，建成后都将与周边的环境和设施互为补充、相得益彰，从而完善城市空间布局，提升城市综合承载能力。

　　第一财经：在中国房地产企业的海外拓展过程中，有哪些风险是需要注意的？如何规避？

　　张玉良：首先，地产企业需要量力而行，国际化要符合企业发展战略、符合自身特点、符合当前经营能力和企业综合实力；其次要充分准备、知己知彼，要切实了解各国在地产方面的法律、政策、汇率、税收等综合层面的异同和风险；此外，不能蛮干，在分工细化且系统的海外市场，要用好专业机构的力量。尤其在民主国家，基本的开发程序是相似的，但在开发的过程中，项目往往会受到媒体舆论、政治因素的影响，需要企业注意。

　　关于规避风险的方法，比如在拿地环节就要善于借力，“做政府所想”的战略思维同样适用于海外。绿地获取韩国济州项目时，合作方选择韩国“央企”JDC，一方面保证土地的合理估值，更在后期得到了当地政府在政策上的支持。同时，为规避法律风险，可以积极引进“外脑”——第一时间聘请当地法务、财务咨询专业团队，不仅极大帮助绿地了解、适应当地政策法规，同时也在开拓政府、社会资源方面起到了意想不到的作用；另外，团队建设也要坚持人才、制度“两个本土化”。

　　自贸协定拉动韩、澳地产投资

　　第一财经：韩国是绿地集团海外投资的首站。当下，随着中韩自贸协议的签订，韩国房地产市场的投资热度是否也会得到拉动？澳大利亚是否同理？

　　张玉良：的确，随着中韩自贸协议的签订和人民币与韩元实现直接兑换，中韩经贸合作将进一步升温，相关需求将有力带动韩国房地产业发展。特别是日益活跃的贸易流通、现代物流将推动更多中国出口商在韩国开展业务，预期将带动韩国市场特别是核心商业区商办物业需求的增长；中国赴韩游客数量增加则将进一步推动韩国酒店需求、零售租金进一步增长。除济洲岛传统热点区域外，韩国其他地区的房地产投资预计也将日趋活跃。

　　同理，绿地一直以来也看好澳洲市场。澳大利亚经济发展平稳、政治环境稳定、市场规范、中澳两国经贸关系发展迅速，并且作为移民国家和教育质量良好的国家，吸引了较多中国购房以及投资的需求。从近年来进驻澳洲市场的情况来看，赴澳工作、定居、留学的中国人都有本地购房的意愿，而且澳洲房产本身就是绝佳的投资产品，整体房价与上海、北京等一线城市齐平或略低，但是首付比例却更小，仅10%，贷款可高达70%~80%，还有相当幅度的年平均增值。所有上述这些因素必然会进一步推动房地产企业扩大在澳投资的力度、广度和深度。

　　在中澳自贸协定签订后，双方将大幅度降低企业投资审查门槛，增加企业投资的市场准入机会、可预见性和透明度，这无疑将进一步加强中澳双边投资与合作，双方在贸易、投资、教育等各个领域的合作关系将上升到新层次，也将进一步推动对澳洲房产的需求。

　　第一财经：除了欧美澳等传统发达市场外，近期绿地的投资也延伸到了日本和俄罗斯。就在2015年12月24日，绿地联合日本Laox（乐购仕）株式会社收购了日本千叶海港广场综合体项目。2015年9月，你本人也曾赴莫斯科考察市场。你如何看待日本、俄罗斯的地产市场前景？

　　张玉良：日本市场健全规范、投资回报稳定，当地市场对高档商办及住宅需求也依然强劲；同时，中国赴日游客的住宿购物需求等都将为项目的成功运营奠定基础。此外，Laox株式会社作为日本本土实力雄厚的合作伙伴，将有效助力绿地在日发展。绿地此前还与日本瑞穗银行达成战略合作，后者亦将为绿地在日本的地产投资提供投资标的、资产管理和资金筹措渠道等方面的信息和服务。

　　关于俄罗斯，我认为随着中俄两国友好合作关系的不断深入，更多的中国企业将目光投向俄罗斯，像莫斯科这样的大都市宏观上极具经济增长潜力，微观上市场刚需依然旺盛，发达的经济能级以及处于合理价格区间的资产资源，都为绿地提供了机遇。