忆绿城霄云路往事 京城商业地产三年弃局

　　对很多房企来说，在寸土寸金的京城四环以内拥有一栋地标性的城市商业综合体，都是一个象征金钱与荣耀的重要梦想。然而，正所谓“甲之蜜糖，乙之砒霜”，可遇不可求的商业用地对有些人来说是“香饽饽”，对有些人来说却是“好吃却难啃”的“硬骨头”。

　　12月27晚，绿城中国宣布，将位于北京朝阳区的一宗商业地块以19.5亿元出售给独立第三方，这宗地块占地面积约1.36万平方米，目前地块还未进入开发阶段。

　　绿城表示，出售事项为集团出售目标公司拟承接的商业发展项目的良机，有利于集中其核心策略的资源。董事认为股权转让协议条款及出售事项属公平合理，并符合本公司及其股东的整体利益。

　　回望绿城执行董事曹舟南10月份接受观点地产新媒体采访时，对于绿城持有的酒店、大型购物中心、商业街等项目处置给出的处方——“加速变现”以解决财务难题，现在似乎正在一步步兑现。

　　19.5亿出售霄云路项目

　　12月27日，绿城中国控股有限公司发布公告称，公司全资附属公司北京绿城投资有限公司将北京绿城银石置业有限公司的全部股本权益出售予中国境内成立的一家物业开发公司，作价19.5亿元。据观点地产新媒体查阅公告，19.5亿元的总作价中包括绿城银石置业结欠绿城及其附属公司合共约7.13亿元的股东贷款。

　　此次出售预计可以为绿城中国实现税前收益约11.36亿元。绿城方面表示，公司拟将出售事项所得款项净额拨付其他物业发展项目以及用作一般营运资金。

　　资料显示，绿城银石置业拥有北京霄云路项目商业地块。该地块位于北京市朝阳区霄云路、东方东路交界处，紧邻第三使馆区。宗地总建设用地面积13001.587平方米，总建筑面积95751平方米。

　　按照规划，该项目将由1号及2号楼两栋高层办公楼组成；其中1号楼紧邻霄云路，建面27373平方米；2号楼面对东方东路，建面37637平方米。地下部分呈L型，共四层（局部为夹层），含商业、设备用房、人防物资库及地下车库等，建面30741平方米。

　　据悉，该地块由绿城于2012年拿下。而截至公告日期，该项目的建筑工程尚未展开。历时3年，绿城最终放弃开发该商业地块，以19.5亿作价出售，并因此实现获利超11亿元。

　　对于是次出售北京商业地产项目缘由，绿城方面称，出售事项为集团出售目标公司拟承接的商业发展项目的良机，有利于集中其核心策略的资源。董事认为股权转让协议条款及出售事项属公平合理，并符合本公司及其股东的整体利益。

　　据媒体了解，绿城是次出售地块由于靠近机场高速和东三环交汇处，属于燕莎区的黄金地段。2012年绿城拿地时曾有消息指出，该项目将成为绿城集团在一线城市热点地区的标杆项目，燕莎核心商圈的5A级国际商务写字楼。

　　众所周知，燕莎区是北京毋庸置疑的商业核心区域。第一太平戴维斯中国华北区商业楼宇部高级董事温书阅在接受观点地产新媒体采访时就表示，今年北京燕莎区写字楼市场虽然略微逊色于CBD，但总体租金水平处于平稳高位，且空置率较低，仅为5%-6%左右。

　　另一方面，根据中原地产市场研究部的统计数据，根据2010年-2013年4年北京土地市场的成交情况，五环内商业用地的供应比例不到15%，而2014年五环内商业用地的成交比重更是不足2%。

　　对此，温书阅指出，北京新政规定，今后北京四环以内将不再批建商业地产，而商业楼宇的出让土地建筑面积也不得超过1万平方米。在此新政影响下，未来北京商业用地供应还将继续减少。可以显见，未来燕莎区仍将是北京最炙手可热的区域之一。

　　绿城为何放弃“香饽饽”

　　那么，在四环以内商业用地供应堪称凤毛麟角，一地难求的背景下，绿地又为何要放弃手中这颇为稀罕的“香饽饽”呢？

　　绿城执行董事曹舟南早前讲的一番话或许可以供我们揣测一二。今年10月份，曹舟南在接受观点地产新媒体采访时曾经表示，对于绿城持有的酒店、大型购物中心、商业街等项目处置，未来将“加快变现，例如在持有的酒店收益率可覆盖财务费用的情况下，可以组团上市”。

　　据观点地产新媒体查阅绿城2014年年报，截止2014年12月23日，绿城在北京仅有3个项目，总土地面积294295平方米，占绿城物业总和1.7%。其中，北京3个项目分别是多层住宅北京御园、城市综合体北京京杭广场和写字楼北京霄云路项目，土地面积分别为241247平方米，39455平方米，13593平方米。

　　而商业地产写字楼方面，绿城中国目前在全国合计拥有纯写字楼3个，分别是杭州望江写字楼、上海长宁区48号街坊北塊旧区改造、大连深蓝国际，写字楼项目7个，分别是上海盛世滨江、舟山岱山蔚蓝公寓、温州鹿城广场、上海香溢花城、济南中心、、新疆玉园、新疆百合公寓。

　　销售数据显示，2015年上半年绿城写字楼销售收入为人民币1.46亿元，占比1.5%。

　　绿城在2015年中期报告中即明确指出，要“阶段性侧重短平快优质项目的拓展，提升核心、重点城市的市场占有率、增长率”。

　　而相较于绿城住宅类短平快优质项目，诸如写字楼类的商业项目资金回收期一般都比较长，一方面价格高的产品销售周期会延长，另一方面商业物业都将有一部分自持物业，这在很大程度上会影响资金的回收速度；最终，被拉长的周转速度影响到股东资本金的利用效率。这对于财务表现备受市场关注的绿城来说，是一个不得不考量的关键因素。

　　此外，该宗地块属于划拨用地，项目地块要求整体出售或者自持经营。而自持办公商业对于绿城来说将是一项不小的考验，因为目前绿城并不具备成熟可靠的商业地产运营团队，也没有该方面相关的运营经验。

　　诚如绿城在公告中的相关解释，绿城主要从事针对中高收入人群的优质物业开发业务，公司也经常审视现存土地储备及发展项目，并重新制定策略，专注公司拥有良好销售业绩的住宅物业发展项目。而目标公司主要资产的土地将来拟发展为商用物业，董事认为出售这宗地块有利于集中核心策略的资源。

　　据此，在持有物业沉淀占据大量资金、影响财务表现情况下，有选择性的出售或许不失为改善财务数据的一剂良方。