未来两年 深圳将新增200万平米的大型购物中心

　　（赢商网深圳站报道）回顾过去的一年，深圳房地产市场有着令业界欣喜的表现。就写字楼而言，由于前海蛇口自贸区的设立，以及深圳蕴藏着的无限创新能力等因素，深圳吸引了大量金融等企业进驻，这些企业的入驻使得写字楼的需求量旺盛，这必然抬高写字楼租赁价格。

　　在商业物业方面，尽管传统零售受到电商等冲击，然实体经济在体验上及品牌方面的优势却是电商等无法替代的，而为增加客户粘性，购物中心不断调整业态，强化客户体验，提升客户归属感。与此同时，随着商业从罗湖、福田、南山等中心区外溢，龙华、宝安等外围区域优质商业匮乏的境况将得到进一步改观。

　　2016年1月5日，戴德梁行针对2015年深圳市场特点进行了全方位、深层次解读，并对2016年走向进行预判。

　　那么，写字楼跟商业物业究竟有何特点跟走向呢？

　　深圳甲级写字楼租金持续走高

　　我们先来看看写字楼市场。整体而言，深圳写字楼租金仍在走高，吸纳量也有所增加。戴德梁行数据显示，深圳去年新增23.8万平方米甲级写字楼供应，使得存量增加至275万平方米。当然，新增供应及存量物业的消化带动全年甲级写字楼吸纳量同比增长22.5%至20.7万平方米的同时，全市甲级写字楼空置率被小幅拉高0.8个百分点至5.2%。

　　然而，尽管空置率拉高，但市场对甲级写字楼的需求仍较为旺盛，而这亦抬高租金价格，戴德梁行数据显示，全市全年平均租金达到每月每平方米254.2元，同比增长7.9%。

　　从需求行业来看，受到前海注册金融类企业办公物业需求外溢以及福田CBD金融总部大楼入市带来的行业集聚效应等因素影响，仍以金融行业为主，据悉，金融类企业办公占用面积比例达到了69.7%，相比去年提高了6.9个百分点，远高于其他行业。

　　此外，在甲级写字楼租金持续上涨带来的成本压力下，科技类企业呈现出向科技园区及高新技术产业带聚集的趋势，新增需求中科技类企业办公占用面积比例较去年下降5个百分点至8.7%。而管理咨询、律师及会计师事务所、建筑设计等咨询顾问类公司对甲级写字楼租赁需求则较为稳定，房地产、贸易、物流等企业占比较小。

　　不仅如此，深圳办公楼交投同样保持高活跃度。据悉，全年就有京基滨河时代广场、卓越前海壹号、前海卓越时代广场、荣超金融大厦等优质办公物业入市，而在这些优质物业入市带动下，全年深圳一二手写字楼成交达76.5万平方米，同比大幅增长94.8%。值得一提的是，受深圳经济活力不断释放、营商环境日益提升的吸引，华润、联想、中粮等众多企业争相在深圳设置总部，写字楼市场大宗交易频现，其中更以自用为主要目的的大宗买卖居多，如上海银行和赛菲尔珠宝以15亿元购得深业上城T210个整层；玉山银行以6.6亿元购得卓越前海壹号5个整层等。

　　至于2016年走向，戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端女士认为，有望迎来众多甲级写字楼项目入市，226万平方米的可见供应量料将进一步拉高全市甲级写字楼空置率水平。然而，其中六成为企业总部物业，或令项目延期入市的概率提高，实际供应量或低于预期。

　　租金方面，结合多方面情况，2016年初的租金水平还将维持稳中微升的状况，项目陆续供应对市场的集中影响料将体现在下半年--而全年来看虽受供应压力，甲级写字楼租金仍有望趋于平缓。

　　购物中心强化互动体验增加客户粘性

　　而商业物业方面，据悉，截至去年年底，优质商业存量已达238.5万平方米，为应对电商的便捷性、价格方面的优势，深圳购物中心在强化自身在客户体验、品牌度等方面也是不遗余力。

　　如在业态方面下功夫，而这以餐饮品牌尤为频繁。购物中心通过引进融合"艺术、人文、自然"等多种元素的新食艺商家品牌来获得差异化发展；还有部分购物中心则引入EMAX眼界虚拟现实体验店等科技体验品牌、智能生活体验馆等。与此同时，还还提供线下客服、技术展示等配套服务。此外，创意生活及家居品牌也开始亮相购物中心，为顾客带来了多元化的互动体验。

　　除引进多元化体验品牌外，购物中心在营销上亦更加注重消费者体验，促成品牌之间的跨界互动，推出融合文化、生态、科技、娱乐等多元化元素的主题性活动来吸引客群。此外，购物中心还将继续应用精准微定位、社交互动及智能停车等众多科技手段并联合"互联网+"平台为顾客带来更加智能化、便捷化的移动购物体验，进一步增强客户黏性。

　　据戴德梁行华南区商业地产部董事黄伟伦先生介绍，未来两年深圳即将入市的大型购物中心体量近200万平方米，其中超过六成的项目体量在10万平方米以上，受到整体经济下滑影响，项目面临招商运营管理以及如何打造差异化等难题。

　　当然，伴随众多大型购物中心和社区型商业项目的陆续入市，龙华、宝安等外围区域优质商业匮乏的境况将得到进一步改观，但市场培育期较低的租金或将拉低全市商业项目整体租金水平。且在成熟的商业氛围及充裕的消费人流的支撑下，核心商圈内优质商业项目空置率料将保持在较低水平。