万元地块扎堆、房价六连涨 福州2015楼市机遇与挑战

　　尽管在众多二线城市中，福州算不上抢眼的一个，但在过去的2015年，福州楼市的表现却并不平凡。

　　房价攀升，地价赶超房价，地王满天飞，这些在北上广深一线城市惯有的姿势，在福州也开始变成常态。

　　2015年，福州房价整体表现“量价齐升”。五大行政区住宅面积实现签约280.54万平方米，同比增长近四成，同时，房价也从六月份开始，实现了连续六个月增长。

　　不仅如此，2015福州还诞生了史上最多的“万元”地块。统计数据显示，在26宗成功出让的地块中，万元地块占比将近五成，达12宗。其中，由保利联合体拿下的鼓楼区旧改地块楼面价更是高达22584元/平方米，创下福州地价新高。

　　随着众多“万元”地块加身，2016年的福州楼市将更值得期待。

　　单盘的力量

　　数据来源：立丹行、观点地产新媒体整理

　　在2015年福州房企排行榜中，本土房企依然占据着无法撼动的地位，上榜名单中仅保利、万科两家为外地房企。其中“地头蛇”阳光城再度蝉联销售冠军。

　　充足的货源、大力度的优惠促销成为阳光城再次登顶的重要原因。据观点地产新媒体了解，2015年，阳光城在福州有包括阳光城丽兹公馆、阳光凡尔赛宫、阳光城大都会、阳光理想城等13个项目在售。

　　在传统楼市旺季“金九银十”期间，阳光城推出“梦想置业季”，旗下13盘联动，同时打出“首付3万元”旗号，让阳光城丽兹公馆、阳光凡尔赛宫、阳光城大都会再次成功进入单盘销售十强榜单。

　　多处开花是阳光城的制胜法宝，但排名第二的融侨、第三的泰禾、以及第五的世纪金源集团几乎就是靠着一盘打天下。

　　2015年全年，融侨录得销售金额61.9亿元，其中融侨外滩销售24亿元，占比38.78%；泰禾录得销售金额54.1亿元，其中东二环广场销售32.1亿元，占比高达59.33%。泰禾更是凭借这个项目的热销，排名从2014年的第七一度跃升至2015年的第三。而世纪金源集团全年45.2亿元的销售金额更是全部来源于闽江世纪城一个项目。

　　有超越者，自然就有落后者。对比2014年及2015年两年的前十强榜单，可以发现，其中有房企实现了数级跳跃，同时也有房企落后了几个身位，甚至被挤出榜单。

　　其中2014年排名第四的万科，在2015年销售额减少至27.4亿元，排名跌至第九；融信销售额大幅减少16.52亿元，排名下跌两位。2014年排名第六的金辉和第八的首开已无缘十强。

　　据观点地产新媒体了解，金辉目前在福州仅有金辉淮安半岛、金辉尊域两个项目在售，首开则仅剩香开新城一个项目在售，货源紧缺。为补充土储，金辉、首开都频繁出现在福州土拍市场上，并不惜高价夺地。

　　2015年7月15日，金辉以8.6亿夺得福州连潘旧改区首宗宅地，溢价高达125%。首开地产连下三城，其中联合保利、中庚拿下的加洋巷旧屋区改造地块，楼面价突破了两万，成为福州新晋单价地王。

　　六连涨的房价

　　过去2015年，福州楼市也是走出了一波高涨行情。

　　据福州房地产信息网公布，2015年福州五行政区住宅签约面积280.54万平方米，签约24283套，同比2014年增幅接近四成，达到38.23%。

　　其中，最高成交出现在12月份。据监测，2015年12月份，福州五行政区住宅总签约套数3179套，环比增长15.85%，签约面积36.29万平方米，增幅为14.22%，同时创下过去32个月新高。

　　除行政区外，闽侯地区在最后一个月表现同样值得关注。12月份，闽侯住宅签约套数2078套，环比增长30.28%，签约面积突破20万平方米，达22.44万平方米，环比增长34.04%。

　　数据来源：观点地产新媒体整理

　　成交大幅上扬之余，福州的房价也是节节上升。根据国家统计局公布的数据显示，截至2015年11月，福州房价已经连续六个月环比上涨。

　　具体来看，6月环比上涨0.4%，7月环比上涨0.2%，8月环比上涨0.1%，9月环比上涨0.3%，10月环比上涨0.3%，11月环比上涨0.9%。

　　不过，虽然福州楼市整体表现“量价齐升”，但背后面临的库存压力依旧巨大。

　　立丹行数据显示，目前福州五行政区商品住宅存量276.2万平方米，存销比11.3个月；闽侯商品住宅存量119.5万平方米，存销比11.9个月。

　　显然，近郊区的闽侯面临去化压力更加大。为此，在一系列降息、降准、降首付利好政策的基础上，闽侯县政府于2015年10月21日晚出台关于《闽侯县人民政府关于实施购买新建商品住房财政补贴优惠政策的通知》。

　　根据《通知》，自2015年10月16日起至2016年3月31日，购买闽侯新建商品住房（不含高新区）的个人，最高每套可给予3万元的财政补贴。

　　有分析人士指出，政府动用补贴的方式来促动市民买房，也侧面反映了闽侯早已深陷库存困局。

　　创新高的万元地

　　尽管库存压力尤在，但随着房价的不断上升，福州在房企眼中依然是一个淘金地，而开发商的看好，也推动了福州“万元”地的诞生，面粉贵过面包在福州似乎也变成了2015年的常态。

　　据观点地产新媒体统计，2015年福州合共出让33宗地块，26宗顺利成交，18宗出现溢价。2015年全年，福州土地出让金额达299.026亿元，与2014年的113.81亿元相比，大幅增长162.74%，直逼最高纪录2013年的303亿。

　　尤其值得关注的是，在上述26宗出让地块中，有12宗地块楼面价突破了万元，区域地王更是不断刷新，一时间地王满天飞。而2014年福州最高楼面价仅8878元/平方米。

　　数据来源：观点地产新媒体整理

　　“福州今年最大的特点就是土地市场非常火热，出了很多地王。”福州一位业内人士在向观点地产新媒体分析2015年福州市场特点也是首先提到土地。

　　对于万元频出的原因，该人士认为，主要有三方面。第一个是，2015年之前，福州出让的商住用地非常少，所以比较稀缺。第二，福州开发商经过前两年的开发，手上的土地储备已经不够维持后期的发展。第三，2015年出让的地块确实是相对优质的。

　　不过，上述人士也强调，这些万元地块未来入市还是存在一定的风险。“2016年福州房价还是相对平稳的，不会出现太大涨幅，从目前的市场情况来看，这些项目要达到赚钱的目的还是比较难的。”

　　出让资料显示，上述12宗万元地块有8宗是位于晋安区，最低的成交楼面价为10007元/平方米，最高的达到19224元/平方米，但2015年晋安区住宅均价仅达到13000多元/平方米的水平。

　　此外，保利中庚首开联合体在鼓楼区拿下的加洋巷旧屋区改造地块楼面价已经达到22584元/平方米，这意味着未来项目入市价格将突破4万。但鼓楼区目前的均价是18000元/平方米左右，最高也只卖到35000元/平方米左右。

　　“如果从盈利的角度来说，开发商很可能赚不到钱，但从企业可持续发展来说，增加土地储备是必需的。”