华东两个杭州项目有望解封 佳兆业400天艰难自救

　　华东地区是佳兆业重要业务板块之一，21世纪经济报道记者独家获悉，目前杭州两个项目均已与银行谈好信托接管，只等法院最后的项目解封裁定。

　　谷底徘徊一年多之后，经过各方斡旋，佳兆业复活的曙光正在一点一点释放。

　　1月10日晚间，佳兆业宣布推出重组支持协议，公司承诺尽快处理建议重组，各同意债权人承诺以其支持票据投票赞成实行建议重组所需的相关协议安排、不会采取任何强制措施和拖延建议重组的其他行动。

　　佳兆业境外现有债务总额约为159亿元人民币，将在五年内先后到期，按照佳兆业现有现金流情况，不可能偿付，佳兆业必须让步重组。

　　为了争取更多债权人支持最新的债务重组方案，佳兆业更是使出“加入重组支持协议及于重组支持协议截止日期持有支持票据的各同意债权人将可收取现金同意费”这一招：如果在1月24日23时59分前领取支持票据的可拿到本金额1%，而于其后但不迟于2月7日23时59分前领取支持票据的为本金额0.5%。

　　对此，克而瑞研究中心分析师蔡建林认为，与债权人签订重组支持协议，为了尽可能地减少正式投票的不确定性，而祭出“现金同意费”大招，尤其十多天相差0.5%的现金同意费，则是为了尽快尽可能多地获取债权人的同意。

　　这可以看作是佳兆业重组方案的一个利好信号，境内外债务重组都进入了加速阶段。自从2014年12月陷入危机之后，佳兆业自救之路走得并不顺利。除了出售部分项目缓解短期资金短缺之外，跌至谷底之时，郭英成甚至想将公司卖给融创中国，但2015年年中他还是选择了自救。

　　华东地区是佳兆业重要业务板块之一，目前上海两个项目已经恢复正常销售，但杭州两个在售项目——君汇上品与西溪璞园，目前仍然处于禁售状态。

　　21世纪经济报道记者独家获悉，目前君汇上品与西溪璞园均已与银行谈好信托接管，所有欠款均已兑付完成，就等法院最后的项目解封裁定。

　　杭州两项目信托获银行接盘

　　佳兆业杭州两个在售项目均使用了信托计划。西溪璞园是继2014年11月佳兆业在深圳近2000多套房源被锁定后，第一个被禁售的外地房源，共计749套、7.95万平方米。而这仅是10多家信托、银行要求查封佳兆业资产的一部分，由于一笔6.5亿元的信托恐无法按期兑付，西溪璞园陷入上海爱建集团股份有限公司(简称爱建信托)诉讼。

　　原定于2015年3月开庭审理的爱建信托诉讼案，拖延到10月宣判。根据爱建信托发布的此项诉讼的进展公告显示，佳兆业需在10月31日前给付法院宣判的超过7亿元本金及利息、诉讼相关费用。

　　根据一名接近佳兆业的知情人士透露，彼时佳兆业与中信银行、爱建信托已经展开谈判，经过几个月的斡旋，中信银行于2015年12月将佳兆业的欠款初偿还给了爱建信托，目前爱建信托已经向法院递交了接封申请书。

　　杭州另一个后续被封的项目是君汇上品，中融信托成立的佳诚信托计划便投资于该盘。佳诚信托成立于2013年7月15日，募集金额4.552亿元，信托期限2年，到期日为2015年7月14日。佳兆业集团为之提供了2.33亿元债权偿还担保，最终这笔债权也是由中信银行接管。

　　反观这两个项目：杭州君汇上品2014年10月26日开盘，西溪璞园则于2014年11月开盘。开盘节点，杭州楼市正处于高峰急转而下的阶段。

　　根据中国房地产指数系统对杭州的全样本调查数据显示，2014年，杭州样本均价自2月开始连续10个月下跌，11月创16016元/平方米的历史低位，12月价格回涨。因此这两个项目销售情况低于预期。

　　上述知情人士透露，如果法院顺利解封，春节后两个项目就能复工、销售。“目前与项目总包的复工合同已经谈好”。他指出，这对于已购买或已交付定金的业主、准业主们而言，至少可以继续办理按揭或者退房了。按照这名知情人士的说法，法院最后的解封裁定下来之后，佳兆业项目便可以大面积复工了。

　　21世纪经济报道记者在现场所见，西溪璞园小区工地内还是一片寂静，而对面的大型社区超市已经开业。

　　楼市复苏助推佳兆业复盘

　　佳兆业去年的自救，也深受楼市的变化形势影响。去年上半年楼市恢复缓慢，佳兆业深陷泥沼。一方面，多个项目被封，无法正常销售，资金难以回笼，被迫停工；另一方面，银行、信托机构也处于观望阶段，导致谈判一筹莫展。

　　下半年楼市回暖，尤其是进入9月之后，楼市复苏明显，佳兆业与银行间的谈判也渐露转机。

　　以杭州为例，全市带着15万套库存的重压进入2015年。随着连串救市政策，2015年杭州商品房成交量创下了历史新高2015年杭州市区新建商品房成交125180套，成交面积1315万平方米，成交金额2126.6亿元。

　　根据浙报传媒地产研究院报告显示，2015年杭州商品房成交面积超过北京、广州、深圳，全年销售套数超12.5万套，市场的真实库存即潜在供应量呈现缓缓下降。2015年杭州商品房销售面积超1300万平方米，同期开发商购置土地可建面积851万平方米，实际库存净流出约450万平方米。这样已经把2014年所增加的库存量全部消化掉，实际库存回到了2013 年底的水平。

　　2015年，杭州市区新建商品房成交均价为16172元/平方米。其中，主城区成交均价为21849元/平方米，余杭区成交均价为10517元/平方米，萧山区成交均价为13181元/平方米。杭州主城区、余杭、萧山三个板块强势回暖，而佳兆业君汇上品与西溪璞园均位于余杭区。

　　与此同时，境外债权人的谈判僵局渐渐打开，郭英成2015年5月便开始与债权人指导委员会多次沟通债务重组方案。

　　在2015年12月24日的公告中披露，最新重组方案显示，佳兆业采取的还是“本金不变、利息削减、期限延长”的重组原则，但相较此前融创提出的重组方案，确实有了较大的让步：新票据延期时间缩短、第二年就有现金支付并且利率减幅降低。

　　对于优先票据，佳兆业提出为本金总额7%的或然价值权。当佳兆业股价30日成交加权平均价分别达到1.96、2.45、3.07、3.83、4.00港元的时候，分别触发各20%。也就是说当佳兆业复牌后(当前停牌价格为1.56港元)，股价若能够有所上升，每上升到一定的阶段，票据持有者都可以获得所持有票据本金的1.4%的额外收益，5次均达到或然价值权触发要求的话，共可以获得本金7%的收益(期限为最长票据到期日以内)。在1月10日的公告中，再度给出现金同意费。

　　克而瑞研究中心分析师蔡建林指出，通过这个方式，债权人一定程度上与佳兆业的未来发展进行了绑定，票据持有人虽然票息有所消减，但却有了佳兆业未来股价上升获得相应补偿收益的期望。

　　或许，时移势易，随着时间的推移，各方债权人眼见楼市复苏、内地经济也表现出对房地产的依赖度逐渐提高，这才是佳兆业最终能与之达成一致的关键原因。然而，佳兆业2014年年报至今仍未发出，给该公司最后的全面复活留下一个悬念。