2016年成都零售物业市场五大研判 调整+洗牌成关键词

　　2016年1月14日，成都 — 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕今日在成都大鼎戴斯大酒店举办媒体发布会，发布《2015年第四季度成都房地产市场回顾与2016年展望》报告。研究报告显示，新兴金融和初创型企业支撑写字楼市场需求，但供过于求迫使业主采用更优惠、更弹性的策略吸引租户，平均租金跌幅创单季历史新高。银泰城、金楠天街、大悦城集中开业成为零售物业市场全年焦点，社区及区域型商业成为2015年市场主线，家庭消费和体验消费随之升温，服饰品牌需求仍以快时尚最为活跃。物流仓储市场在城北区域逐步崛起，电商、零售商以及第三方物流企业的租赁需求持续旺盛，单层库受市场青睐，空置率低于多层库。

　　* 写字楼租金指平均账面租金；

　　** 零售物业租金指购物中心首层平均租金；

　　*** 物流仓储租金指含物管费在内的平均有效租金总额。

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2015年第四季度

　　优质写字楼市场：金融初创企业主导需求，租金跌幅创历史新高

　　2015年第四季度，银泰中心、上善国际等四个优质写字楼项目交付使用，共计为市场带来32.3万平方米的新增供应。全年新增供应累计达97万方，市场总存量突破650万平方米。

　　市场需求在第三季度回暖后，本季走势平稳。非传统金融类企业以及初创型、中小微企业是需求的主要来源。究其原因，一方面较大的民间投融资需求吸引了不少省外的P2P、互联网金融等非传统金融企业布局成都。另一方面，随着“大众创业、万众创新”战略在成都深入实施，各行政区纷纷出台措施，把创新驱动发展作为推动产业转型升级的核心动力。对众创空间、产业园的引进建设给予补贴、设立天使投资资金、助力中小微企业拓宽融资渠道、推进工商注册便利化改革以及“个转企”政策扶持等一系列措施为初创企业营造了良好的创业环境。前三季度，成都新登记各类市场主体达到18万户。初创型和中小微企业的新成立和搬迁升级需求正逐步支撑起乙级写字楼的去化。然而经济增速放缓、地区进出口贸易下滑等不利宏观因素增加了企业经营的不确定性，部分租户因此搬迁至更廉价的写字楼或退出成都市场，不少项目进驻率及净吸纳量均受到不同程度的影响。至季末，全市优质写字楼净吸纳量环比回落40%至10.2万平方米，而新落成项目较高的空置率推动平均空置率环比上升1.6个百分点至37.7%。就全年而言，虽然下半年市场需求略有回暖，但仍难以扭转全年低迷的市场需求。统计显示，2015年优质写字楼净吸纳量较上年骤减七成，需求疲软成为市场的巨大隐忧。 

　　面对持续疲弱的新增需求和租户流失的双重压力，业主方不得不加大租金下调力度，并在租赁优惠条件上推陈出新，如提供搬迁及装修补贴、降低续租租金并提供免租期等，以期打造性价比优势。免租期、装修期的增加和佣金费率的提高加剧了业主租金收益的下滑。季内，甲级写字楼租金环比降幅高达5.4%。受此影响，全市平均租金环比下跌3.7%至每月每平方米77.6元，跌幅创单季历史新高。2015年，成都写字楼平均租金同比下跌6.6%，跌幅创年度历史新高。

　　2016年成都写字楼市场五大研判：

　　一、 写字楼供应依然高企，全年预计有望突破80万平方米，形势依然严峻。

　　二、 基于经济增速放缓的预期，写字楼需求难有明显改善，空置率徘徊于40%上下。

　　三、 非传统金融业虽退租隐忧不断，但仍将是主要需求来源。初创企业活跃度有望维持一段时期，但行业洗牌同样在所难免。

　　四、 业主方更看重办公增值服务内容的拓展，共享办公空间、ABW等新型办公模式逐步受市场青睐。

　　五、 地方政府楼宇经济及创业政策正潜移默化地影响市场格局。众创空间、中小微企业产业园等创业平台加速扩张。 

　　世邦魏理仕华西区办公楼服务部董事戴晖表示：“随着经济放缓及办公楼市场长久以来的供大于求，市场愈加严峻已是不争的事实，相当数量的优质办公楼2015年度吸纳量大幅度下降，导致租金成明显下降的趋势。但总体来说，吸纳量还是有一定上升，尤其是内资企业，已经成为市场的主力军。从成交来源分析，外资企业的成交数量已经连续3个季度下降，其在2015年第四季度成交比例只有7%，这也使得整个办公楼市场的重心有了明显的转移。”

　　优质零售物业市场：社区商业集中入市，快时尚品牌开店活跃

　　第四季度，主打区域和社区商业定位的三个购物中心—银泰城、金楠天街和大悦城相继开业，成为2015年成都零售物业市场的焦点。新增供应共计37.6万平方米，其中银泰城和大悦城两个项目首次落户成都。2015年成都优质零售商业迎来空档期，新增供应回落至50万平方米以下，但市场总存量已突破600万平方米，在中国二线城市中居首。

　　伴随成都商业市场版图外扩，社区商业发展备受瞩目，成为市场转型期的新亮点。社区型购物中心主打体验消费、家庭消费的主题，因此所引入的体验业态租户占比更高。就品牌数量而言，新开业购物中心的体验业态品牌数均不低于三成。随着消费偏好的改变，餐饮品牌不再局限于顶楼抱团，低楼层化布点的格局在社区商业尤为受运营商青睐。同时，更多年轻时尚品牌的引入有效吸引了年轻消费客群。店铺设计的个性更加鲜明，主题化、多元化的特点吸引了目标消费客群，延长了驻足消费时间。金楠天街的Vero Moda生活馆便印证了零售商的此类策略。儿童消费日益受年轻家庭重视，市场上儿童品牌活跃度不断提升，成都首家日本儿童游乐中心永旺莫莉幻想落户银泰城即为一例。

　　本季零售市场品牌需求保持活跃。成都第二家Apple Store于远洋太古里开业，成为市场焦点。快时尚品牌活跃度回升：韩国品牌SPAO首度入蓉便开出四家店铺，英国品牌New Look首进成都便于来福士广场和大悦城开出两家门店，丹麦品牌KＭ成都首店进驻春熙路。同期，快时尚品牌升级和扩张案例亦屡见不鲜，UR红星路店铺改造升级为全球概念店，Uniqlo相继进驻本季开业的三个购物中心，Zara及其副线品牌打包入驻银泰城和大悦城，H&M及副线品牌Monki入驻大悦城。受目前相对低迷的奢侈品消费影响，奢侈和轻奢品牌加速调整。Marc Jacobs升级后于国际金融中心开业，Coach伊势丹百货店装修升级；新店方面，Bottega Veneta在仁恒置地广场围挡，婚纱品牌Vera Wang签约国际金融中心。虽然市场面临挑战，但成都仍是零售品牌进驻内陆地区的首选地，本季录得不少国际品牌新进成都的案例。设计师品牌Nicolas Anderas Taralis、明星潮流品牌LD、集合店Anyshopstyle在远洋太古里开业，意大利女装品牌Cinzia Rocca落户王府井百货，韩国服装品牌LAP入驻龙湖金楠天街。香化品牌继续向购物中心扩张：Kiehl’s进驻来福士广场，韩国品牌Balina.co分别落户国际金融中心和远洋太古里，跨境护肤品电商易欧蓉于仁恒置地广场开业。

　　整体而言，活跃的需求推动成都零售物业市场平均空置率环比下降0.9个百分点，报7.1%。受地标及人气购物中心租金提升推动，至季末全市购物中心首层平均租金环比上涨0.3%至每月每平方米402.3元，其中主城区报每月每平方米434.2元。

　　2016年成都零售物业市场五大研判：

　　一、 新增供应将回升至80万平方米，仍以社区型和区域型购物中心为主导。

　　二、 体验业态将继续主导市场需求，但同质化经营生存空间受市场挤压，差异化、个性化、主题化的店铺和商场更受欢迎，定制消费模式逐步受关注。

　　三、 跨境电商热度将延续至2016年，线下体验延展平台在主城商圈扩张。电子商务继续向实体商业渗透，O2O将不再局限于餐饮行业，并向全业态、多客层方向加速扩张。

　　四、 跨界经营的概念加持，多业态品牌加速扩张。零售商混入轻餐、家居、杂货等业态，以“混业经营”模式吸引更广客群，或加推多品牌战略。

　　五、 “调整+洗牌”仍是市场关键词，百货以及部分经营不善的购物中心将陆续退出市场。

　　世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示：“2016年中国经济增长放缓对消费市场的影响可能会传导至商业地产市场，百货、购物中心乃至街区商业、社区底商的招商、运营都将面临不小的挑战。基础建设对成都商业发展亦有促进：成都地铁在2015-16年迎来新线开通的小高潮，有望带动双楠、万年场、温江、城北地区商业人气提升。同时主城与近郊地区主要干线公路的陆续竣工，成渝高铁的开通均有助于成都商业市场对周边区域和城市的辐射能力。”

　　物流仓储市场：新增需求保持活跃，城北仓储市场逐步崛起

　　本季，嘉民新都物流园一期和普洛斯广汉物流园交付使用，为成都物流仓储市场带来13.9万平方米新增供应。2015年全年新增供应总量为27.3万平方米，高标库总存量达到157.8万平方米。

　　需求方面，来自电商、零售商以及第三方物流企业的租赁需求依然不减，其中城北地区租赁需求显著增长，该区域新成交面积占全市总去化量的比例超过70%。季内主要成交包括：某大型电商本季于新都物流中心新增租赁超过60,000平方米；润宝物流、德邦物流于新都物流中心和空港物流园分别扩租3,000和1,000平方米。季内全市共录得约10.8万平方米的净吸纳量，而全年高标库净吸纳量37.1万平方米，与上年相比基本持平。至季末，市场平均空置率虽受新项目入市影响，环比微张0.5个百分点至17.4%。但2015年全年受平稳的市场需求和回落的新增供应影响，平均空置率较2014年末仍下降11.1个百分点。

　　租金方面，单层与多层仓库租金走势继续分化。单层库因长期受租户青睐，平均空置率已降至6.2%，旺盛的需求加之有限的可租赁面积推动单层库租金继续小幅上扬。而多层库充沛的市场供应导致平均空置率已超过40%，且多层库去化较慢，业主不得不通过降低租金报价来吸引租户。两相作用下，本季成都仓储物流市场平均租金按同样本计环比保持稳定，报每月每平方米27.1元。

　　2016年成都物流仓储市场五大研判：

　　一、 近50万平方米的高标库项目将于2016年建成入市，新都、青白江等城北板块将进入快速发展时期，毗邻蓉欧快铁的物流枢纽地位日益凸现。

　　二、 成都第二绕城高速的开通对物流仓储市场版图向外扩张是重大利好，第一绕城高速外20至30公里的新兴区域，如新津、青白江、广汉、崇州等区域料将从中获益。

　　三、 双流、龙泉等核心成熟区域的工业用地供应已十分有限，一手土地供应将主要集中于第二绕城高速周边的新兴板块，而核心区域的土地成交则主要以二手为主。

　　四、 仓储需求预期保持平稳，其中蓬勃发展的电商在蓉物流仓储市场份额将持续增加；第三方物流中，城市配送和快递板块的需求亦稳步提升。

　　五、 单层库在成都依然紧俏，空置面积有限；多层库的竞争更为激烈，业主方的议价能力目前虽低于单层库，但我们预计市场在经历培育期后对多层库的接受程度将逐步提升，有望成为市场全新增长点。

　　世邦魏理仕华西区工业及物流服务部副董事尤鹏伟表示：“2015年成都物流仓储市场走势良好，全年新增供应虽然较2014年的53.3万平米回落至27.3万平方米，但净吸纳量仍维持在37万平方米的高位，与2014年相当。随着市场逐步成熟，物流仓储产品更加多样化，单层库与多层库的市场走势随之出现分化，2015年全年去化面积中七成由单层库所贡献。未来，租户对多层库的接受程度将逐渐提高。”

　　住宅市场：利好政策持续加码，刚需改需加速释放

　　第四季度，经过五次降息后五年期以上贷款利率已下降至4.9%。同时公积金异地贷款业务正式全面推行，加速跨地区公积金贷款购房需求释放。此外，近日政府将房地产去库存作为一个重要议题，并提出落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使其形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。受益于持续不断的政策利好，以及年末返乡置业人群的增加，本季商品住宅销售面积录得小幅回暖，其中90平方米以下刚需产品需求活跃，带动季内主城区商品房均价小幅上涨1.3%至每平方米10,200元。然而长期居高不下市场库存也使得开发商们把去库存作为了其年内的首要目标，因此我们看到，第四季度市场新增推盘量环比大幅下降逾四成。

　　2016年，预计房地产供需双方将逐步回归理性，去库存将继续成为开发商们经营的主题。同时伴随着各项政策利好的持续发酵，未来一年成都楼市仍值得期待。