万达2016房产销售目标下调40%！王健林不急？

　　在“万达集团西双版纳年会”当晚，61岁的王健林连唱四首歌：《我的根在草原》、《篱笆墙的影子》、《单恋一枝花》和《假行僧》。特别是最后一首，水平不输专业摇滚歌手。

　　唱歌当然是余兴，重点是总结2015年成绩、提出2016年目标。

　　西双版纳年会的背景是，2014年上市融资100亿美元的万达商业地产跌破了发行价(发行价为48港元/股，现价38.4港元/股);2016年中国经济前景不明朗，房地产行业难言乐观，万达商业地产业绩下滑已成定局。但王健林的一番解读却让员工及投资人对万达的未来充满信心，真是“说得比唱得好听”。

　　2016年，万达不是房地产开发商

　　1. 合同销售金额将下跌40%

　　2011年至2014年，万达合同销售金额从902亿飙升到1601.5亿，年均复合增长率达21.1%。对一家巨型的非互联网企业，超过20%的持续增长是相当惊人的。2015年，万达合同销售金额为1640.8亿元，同比增速仅为2.5%。

　　王健林预计，2016年万达集团总收入为2543亿元，同比减少12%。主要是房地产销售收入减少640亿元，至1000亿元左右，同比降幅约为40%!

　　看来王健林对2016年房地产市场的预期非常不乐观，万达将目标销售金额下调40%对同业的震撼超过王石的“拐点论”。

　　王健林“主动下调”，资本市场相对“淡定”。今天(1月18日)，万达商业地产微跌0.65港元，收盘价对应市值1709亿港元。

　　2. 2017年，服务业收入占比将达三分之二

　　万达集团将房地产合同销售金额以外的收入列为服务业收入，包括商业地产(出租、酒店管理、物业服务)、文化产业、金融和电子商务四大板块。

　　2015年，万达集团服务业收入占比为43%，较2014年提高了10个百分点。根据规划，2016年，服务业收入占比可以接近60%。

　　王健林称，“到2016年底，万达将不再是房地产企业，而成为综合性企业。预计到2017年，万达超过三分之二的收入和净利润将来自服务业，比原计划提前一年实现转型目标。”

　　值得一提的是，王健林披露万达百货2016年收入将达175.3亿元并实现整体盈利，“为自己IPO打下基础。”

　　两年后只有三分之一来自房地产销售，万达集团将不再与万科、恒大为伍，不堕入“房地产之轮回”。

　　3. 文化、金融想象空间都很大

　　服务业要胜任万达集团的新主业，必然有巨大的体量，否则不足以服从。万达集团目前涉足的服务业中，以文化和金融的想象空间最大。

　　万达文化产业包括影视、体育、旅游、儿童娱乐四大板块，2015年总收入512.8亿，同比增长45.7%。占集团总收入的20.6%。其中万达旅游收入120亿、万达院线收入80亿、万达体育收入58.7亿、五洲电影发行收入16.5亿。王健林讲话中没有透露美国AMC收入，我们只知道AMC在2013年收入为27.5亿美元。

　　王健林称，成立三年的万达文化收入是二至十名收入的总和，“今年差距还会进一步拉大。”

　　2015年一季度，万达斥资100亿在上海注册成立万达金融集团，下设网络金融、飞凡科技、保险、投资等公司。王健林在报告中披露，成立不满一年的万达金融营收达208.9亿元，完成年计划的697%。

　　通过讲话，可以看到王健林对支付的重视与日俱增。他承认万达O2O探索走过弯路、烧钱不是办法，“首先要把飞凡一卡通做大规模。这是连接所有网络金融业务的核心”、“落实与大型金融机构合作”、"把信用卡功能叠加在飞凡卡上"……BAT中的T、B也都先后意识到支付手段的重要性，正千方百计追赶支付宝。但众多追赶者中，只有微信的形势比较乐观。

　　关于万达金融，王健林还透露了三个重要信息：一是万达正在寻找金融领域的并购对象(王健林说：很快金融集团会增加新的成员);二是王健林要求飞凡“向余额宝学习，可以提供比余额宝略高一点的存款利率”;三是万达金融将在中国大陆上市(战略新兴版)。

　　2015年最大的收获是轻资产模式

　　2014年10月，万达商业地产上市前夕，虎嗅《首富光影下，万达模式面临拐点》一文指出：万达需要往在建项目投入2389亿元;应付款为1449亿、银行贷款及未偿还债券总额近1800亿。而账面现金、IPO融资及建成待售物业相加，不到2700亿，资金缺口达3000亿之巨!

　　所以，王健林既是“首富”又是“首负”，是全中国欠钱最多的人。

　　回过头来看，王健林不仅意识到问题的存在并找到了解决方案——轻资产模式。

　　在西双版纳年会上，王健林回顾了一年来“轻资产化”的成就：

　　1)对未建成的万达广场开启“合作模式”：投资方提供土地及建设资金，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营;租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。王健林透露，已经采取这种模式在北京、大连等地签下3个万达广场开发项目。品牌管理最成熟的酒店领域，管理集团分成只有15%至20%，万达拿30%是很高的比例。

　　2)对已建成的万达广场采取“先售后管”模式，即以成本价将物业卖给投资者，一次性收回全部投资。然后受投资者委托对物业进行管理，租金由投资者和万达“七三分成”。2015年开业的25个万达广场，有20个采取“先售后管”模式。

　　王石一向主张万科做“最后一个住宅开发商”。直到近年，万科在郁亮等新生代的坚持下才开始涉足商业地产。除了强调专注，真正让王石担心的是商业地产回报周期极为漫长，而住宅可以让资金“滚动”起来。由于中国的金融体系不够发达，民企一旦资金周转不灵往往“叫天天不应、叫地地不灵”。

　　轻资产模式的好处是零风险、无资金压力，但却不能享受物业的升值。在2014年9月那篇文章中，作者认为：万达商业地产引人注目之处不在于销了多少而在于持有多少。万达商业地产市值比万科、恒大市值之和还高的原因就在于此。现在中国房地产快速升值的时期已过，而且万达的品牌已经树立起来，“切换”到轻资产模式正当其时。

　　但是在仍有巨大土地升值空间的地区，万达拿资源的手笔却越来越大。比如在2015年，万达投资160亿在云南西双版纳拿下5.3平方公里土地建设国际度假区，内设主题公园、傣秀剧场、度假酒店群、三甲医院、万达广场等。按照“一带一路”规划，2018年连接中国、老挝、泰国的昆泰高铁就将通车，高铁车站距离度假区只有两三公里距离。届时高铁沿线距离1000公里以内的城市到达西双版纳的时间将大大缩短：成都5小时、重庆3小时、昆明2小时……社区成熟、交通便利，5.3平方公里土地将大幅升值。

　　尽管物业升值收益将趋于减少，但世上没有只涨不落的物业!轻资产模式可使毛利率、净资产收益率稳步提升，负债率降低，企业面临的风险将逐步得到化解。

　　王石不敢走的路王健林硬是走通了，但也是险象环生。如今，万达已开始缓慢降低高度，准备“安全落地”了。

　　线上线下一体化还需摸索

　　2015年，“互联网+”成为普遍共识，但怎么“加”需要摸索，互联网公司“从上往下摸”，非互联网公司则“从下往上摸”，没有“互联网基因”的万达属于后者。

　　2015年，万达在“互联网+”方向上取得的突破在文化产业。比如投资时光网、同程网，以及在儿童娱乐领域实践“实体店+网络+动漫制作模式”。

　　王健林坚信万达的优势是，“拥有海量线下商户和客流：2015年超过46亿人次客流，2016年可能超过100亿人次。”他说：“互联网企业的最大问题是必须花钱导流，而且不稳定，稍不维护顾客就流失。万达的客流都是走顺了腿，天天来。”

　　凡事想当然就会出现偏差，腾讯试图把海量的流量倒向电商却难以获得满意的效果。万达的每年100亿人次不等8.33亿MAU(monthly active users，月活跃用户人数)。

　　万达一向以执行能力强著称，而且在全国许多地区有庞大团队，称得上“令海内之势如身之使臂，臂之使指，莫不制从”。王健林希望金融集团“要好好研究把线下资源和网络加起来。”便让金融集团“给”骄横的落地团队派任务，但犹如让老李使唤隔壁老王的手指，与“如臂使指”差之千里。

　　总之，王健林对互联网相关业务的描述不如其它部分真切、干货十足，用数据说话，看来万达在这方面还要摸索一段时间，“学费”还要交许许多多亿。