养老围城中的保利 与险资牵手能否揸盘万亿生意？

　　将养老产业提上战略布局高度的保利地产，再次向保险企业伸出了合作之手。1月18日，保利地产与华夏人寿宣布战略合作，保利地产将和华夏人寿尝试把保险机制引入城市居民养老领域。

　　2015年11月，保利地产宣布与太平人寿结成战略合作伙伴关系，组建养老产业基金。此次与华夏人寿的合作，是其与保险企业的再度牵手。

　　据观点地产新媒体了解，在与险资亲密接触的背后，是保利地产的养老产业布局扩张规划。继机构养老项目和熹会后，保利地产2015年落地和熹健康生活馆。按照保利的战略，其计划未来5年在50个城市筹建80-100家和熹会，未来3年在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆。

　　不过，就在保利地产联手险资开展养老产业扩张之时，最早涉足养老产业的国内房企亲和源却走向了股权出售结局。1月18日，宜华健康宣布，拟以支付现金的形式购买亲和源股份1.17亿股，占亲和源58.33%的股权，交易初步价定为4.08亿元。

　　显然经历了2015年上市搁浅的亲和源，再次向市场提示了养老产业盈利模式之难。截至目前，包括保利、万科在内的众多房企以及险资、社会资本等投资机构在养老产业上都仍未能走出一条清晰的养老地产模式路径。

　　对此，有市场观察人士告诉观点地产新媒体，投资回报周期长、盈利模式不清晰、融资渠道有限依然是养老产业需要面对的制约。因此，对于在房企中率先将养老产业布局扩张提上日程的保利地产而言，联姻险资能否破局养老产业？

　　万亿蛋糕与模式之困

　　观点地产新媒体查阅民政部统计资料，截至2014年底，全国60岁及以上老年人口21242万人，占总人口的15.5%，预计到2050年前后中国老年人口将达到4.8亿，步入深度老龄化社会。

　　而加速的中国老龄化趋势背后，养老产业就成为了极具挑战而又充满吸引力的市场诱惑。有统计数据显示，2014 年我国养老行业市场容量或已达到 4.1 万亿元，随着老龄化的进一步深化，老龄产业的市场空间会进一步提高。

　　现在，站在研究居住生活需求一线的房地产企业，已率先感受到了这块“万亿蛋糕”的诱惑。近年来，包括万科、保利、远洋地产等房企都已抛出养老产业发展计划。在房企转型周期中，养老产业已被视为新盈利空间的探索方向之一。

　　保利地产董事长宋广菊曾表示，保利地产切入养老地产的出发点源自推动企业长期稳定和持续发展的思考，“今天我们把产业链搭好，逐步培育，十年后可能它会成为我们的利润增长点之一”。

　　观点地产新媒体获悉，2015年4月，保利地产已发布“5P”战略，将养老地产与绿色建筑、社区O2O、保利APP、海外地产并列为五大业务方向。宋广菊认为，未来五年，与保障和改善民生息息相关的健康养老产业，政府肯定会给予更多政策和资源倾斜，健康养老产业必将迎来一个快速发展的黄金五年。

　　目前，按照保利地产的规划，未来5年将是其养老产业高速发展期。机构养老方面，保利计划5年时间在50个城市筹建80-100家和熹会；社区居家养老方面，计划未来3年时间在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆，包括30家旗舰店和270家体验店。

　　据介绍，未来5年，保利地产养老产业固定资产与运营资金投入预计在50-60亿元。与此同时，保利地产在2015年成立了养老用品公司，并计划在广州萝岗建立养老产业总部基地，向产品和服务方向延伸产业链。

　　但未来盈利模式同样是外界对保利地产养老产业布局观察的聚焦点。自2011年宣布涉足养老产业，2012年保利地产机构养老试点项目和熹会在北京开业，直至2015年规划布局扩张与全产业链培育，观点地产新媒体发现保利地产对养老产业盈利模式的关键词仍是“微利模型”。

　　按保利创新产业投资管理有限公司总经理张亮此前对媒体的表述，北京和熹会从开业到盈利经历了五年时长，该项目在2012年开业时入住率为30%，2014年入住率上升到70%达到盈亏平衡，2015年的入住率达到100%，预计2016年可以开始盈利。

　　事实上，保利地产对于养老产业的盈利难度或许早已有所体会。在2013年正式发布养老产业战略时，宋广菊就曾表示，保利地产对养老产业初步建立的是微利模型。

　　然而更大的挑战或许就在于，盈利难已经成为横亘在整个养老产业面前的巨大门槛。

　　2014年10月，万科北京首个养老项目万科·幸福家亮相，时任北京万科总经理的毛大庆直言，该项目的首要目标并非赚钱，而是经营性收入和支出持平。同样发展养老产业的远洋地产，旗下的椿萱茂老年公寓也仍然处在投入阶段。

　　而现在，创建于2005年，最早介入养老社区运营及提供养老服务管理的专业服务公司亲和源，其会员制商业模式时也遭遇了盈利模式瓶颈。

　　2015年1-5月，亲和源实现营收2759万元，净利润-1722.11万元。在企业上市盈利指标要求下，2015年亲和源的上市计划遭遇了关卡。1月18日，宜华健康的公告显示，拟收购亲和源58.33%的股权。

　　显然，盈利难已成为进军养老地产的企业所遭遇的共同问题。而保利地产在微利模型下瞄准的是规模效益的路径。保利地产副总经理胡在新曾表示，保利对养老产业持长远考虑，看重的是行业的规模以及由此形成的利润规模。

　　拓展融资渠道和金融工具成为保利地产拓展养老产业规模的选择。因此，这家房企正在把私募基金和REITs列为养老产业的资本路径创新方向。

　　险资联姻能否破局？

　　有限的融资渠道、较高的资金成本是国内养老产业尚未突破的瓶颈。据保利测算，按单个养老床位20万的投资估算，若实现100个养老机构、2万张养老床位的运营，仅前期的投资就要40亿元。

　　宋广菊曾表示，资金投入量大，回收期长，若没有其他社会低成本资金的支撑，单个企业很难实现规模化发展。此外，企业同时还要面临服务资源整合以及专业养老运营和护理团队培育的长期考验。

　　具有资金成本优势和金融产品工具的险资由此成为房企在养老产业的首选合作伙伴。发改委和保监会明确保险资金可支持包括养老、医疗、健康工程建设的政策风向，同时也在引发险资对养老产业的投资热情。

　　据观点地产新媒体查阅，按照现行规定，保险公司不能参与商业住宅开发，但可以投资与保险业务相关的养老地产。保险公司参与养老地产主要存在独立开发、联合开发、股权投资和债券投资四种模式。

　　因此，保利地产与太平人寿的合作方向便是拟共同成立一家基金管理公司，首期资金规模10亿元，未来将达到100亿元。据保利介绍，基金的前期投资将以养老地产项目为主，后期将继续向上下游延伸，投资孵化一些医疗、健康项目，目前基金已遴选出几个养老地产种子项目。

　　据悉在其长远规划中，该基金初期将以私募基金投资孵化为主，未来将努力实现从私募基金向房地产信托投资基金(REITs)的过渡，争取在资本市场上寻求突破。

　　有分析就告诉观点地产新媒体，对于险资而言，养老产业相对稳定的投资收益与保险资金有着相关的匹配，且保险企业同时可以切入养老社区作为养老保险产业链下游的产品和盈利渠道。

　　然而，保险资本的介入也意味着其对养老产业盈利模式的要求。基于退出机制的需求，无论是机构型养老项目抑或社区型养老项目，在没有形成清晰的盈利模式前，对于投资资本而言都具有风险。

　　事实上，截至目前，截至目前，国内并未出现成熟的基金投资养老机构的模型。无论是泰康人寿与万科的战略合作，抑或太平保险与万达的战略合作，此前并未形成具有行业通用参考性的模型。

　　金融工具的融资功能反过来也建立在项目的运营投资回报。不成熟的商业模型和不清晰的盈利模式，会不会成为金融资本嫁接养老产业的难题？

　　保利地产似乎也已经看到了这一问题关键。按照规划，保利未来会在积极拓展融资渠道的同时，致力打造高品质、收益稳定的长期运营项目。

　　这家房企已经为此预留了一段并不算短的时间：计划利用3-5年时间逐步实现盈亏平衡，进入稳健运营阶段；8-10年达到发达国家盈利水平，打通金融通道，争取实现上市。