世邦魏理仕发布2015年杭州房地产市场回顾及2016展望

　　（赢商网浙江分站报道）2016年1月25日，杭州 – 世邦魏理仕杭州今日发布《2015杭州房地产市场回顾及2016展望》。2015年杭州写字楼租赁市场，需求强劲复苏，金融及科技类行业占整体市场需求接近七成。而随着配套设施的逐步完善以及商业氛围的日渐成熟，钱江新城已成为杭城写字楼的最重要板块，该片区的写字楼租金自2013年以来首次录得正增长。杭州优质商铺在2015年市场分化加剧，O2O等新业态破冰，发展趋势明显但短期内尚无法彻底改变同质化困局。高端住宅市场量升价稳，具有良好区位的改善型项目表现抢眼，但尚不具备吸引投资性需求大举入市的基础。世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示：2016年杭州楼市挑战与机遇并存，供给端的调整将成为关注焦点。在投资性需求未大举入市的情况下，住宅刚需和改善型需求是否能担起“去库存”的重任，值得关注。而鉴于整体经济形势的挑战，商业地产开发商也需调整心态，做好过冬的准备。

　　优质写字楼市场 –金融、科技双轮驱动， 钱江新城租金拐点出现

　　2015年杭州优质写字楼市场共4个项目交付使用，全年新增供应约275,000平方米，均位于钱江新城板块。写字楼吸纳量为247,000平方米，受经济增长放缓影响较2014年略降9.1%，但来自金融类、IT/科技类和专业服务的写字楼需求强劲。

　　世邦魏理仕的统计显示：2015年，在民营金融机构需求的推动下，金融行业成交面积占比在2014年37%的基础上进一步提升至42%；而以阿里巴巴为首的IT企业的活跃则使科技类需求继续以27%位居次席，在全国17个主要城市科技类企业写字楼需求贡献率排名中仅落后于北京；此外，2015年专业服务业需求为10%左右，较2014年略有上升。同时，市场需求继续以内资为绝对主导，成交面积中有93%由内资企业贡献。整体写字楼租赁市场处于供求平衡的状态，空置率小幅下降0.7个百分点至18.1%。杭州地铁四号线开通以及经济缓行下企业房地产支出预算更为谨慎对钱江新城板块写字楼需求的提升作用明显。2015年以来企业由黄龙等传统核心板块往钱江新城搬迁的案例显著增加，其中不乏ABB、PWC、三星、生命人寿等国内外优质租户。因而在面临大量供应入市的情况下，2015年钱江新城板块空置率并未出现大幅上涨，仍维持在27%水平，且贡献杭州写字楼市场全年吸纳量的77%。

　　2015年杭州写字楼租金全年上涨2.3%。其中武林板块涨幅最大，年涨幅达5.1%，领涨于其他板块；黄龙板块租金上涨2.3%，但下半年起有高位滞涨的迹象；钱江新城板块在经历前三季度的盘整后，四季度上涨1.9%，全年租金涨幅1.6%，一举扭转自2013年以来的持续下跌趋势。

　　2016年预计约有24.4万平方米的新增供应，大部分仍位于钱江新城，意味着钱江新城仍是唯一一个高品质写字楼可租面积充沛的区域，而优质企业迁入所带来的示范和集聚效应预计将为该区域2016年的写字楼需求提供助力。按过去五年杭州写字楼市场年均净吸纳量22.7万平方米来推算，我们认为2016年杭州优质写字楼租赁市场将基本处于供需平衡的局面，空置率将小幅走低，租金呈1-3%的小幅上扬走势。

　　此外，另一个可能对2016年杭州写字楼市场形成影响的事件是：根据2015年4月浙江省政府出台了《浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见》，杭州于12月初公布了首批32个市级小镇。这些市级小镇在3年内将创造最少1000亿的固定资产投资，而随着这些具有产业导向性的小镇在税收支持、科技创新支持等配套政策上的推进，将对部分杭州写字楼市场的需求形成分流。

　　优质商铺市场 –一线品牌继续拓展杭州市场，期待更多体验新业态涌现

　　2015年杭州核心区零售物业市场无新增供应，以百货店为主的部分项目的持续调整升级令空置率较2014年微升0.3个百分点至4.3%。解百百货的年轻化调整正在进行中，目前已迎来跨两层的H&M和Urban Revivo的开业，优衣库也从解百元华店搬迁至此；银泰在对其庆春店和武林店的调整过程中推出了O2O概念的西选宅配超市和买手店“集货”。

　　品牌拓展方面，2015年我们并未看到国际一线品牌在杭州有明显撤退趋势，奢侈品及轻奢品牌活跃度不减。过去一年在杭州继续扩张的奢侈品牌包括Prada，Louis Vuitton，Tiffany和Lora Piana等，以及首秀杭城的Delvaux；继续扩张的轻奢品牌有Michael Kors（需求面积:200-400平方米）和Kate Spade等。与此同时，家居体验类品牌则继续受业主青睐。继杭州宜家火爆开业后，购物中心也积极引入类似业态。如罗莱家纺旗下的廊湾国际家居在万象城开业；韩国衣恋旗下的家居品牌Modern House在西湖银泰城开出约1,200平方米的店铺；法国高端家居品牌Habitat在滨江星光大道二期开出杭州首家旗舰店。另一方面，婴童相关品牌店铺表现活跃，主要集中在婴童游乐以及服饰两类业态。例如，孩子王在天虹购物中心开出约2,000平方米的杭州第二家店铺；西湖银泰城在地下一层约三分之一面积引入儿童游乐和服饰类店铺；万象城也在近期新增约7家婴童服饰类店铺。购物中心首层平均租金全年上涨0.6%，近三年租金涨幅呈逐年收窄的态势，电商冲击下租金滞涨现象明显。

　　受G20峰会要求周边项目停工的影响，原先计划于2016年开业的项目将有部分延期至2017年。预计2016年全年新增优质零售物业约28万平方米，开业时间都集中在下半年。考虑到杭州核心区优质零售物业市场目前低存量、低空置的现状，我们认为新项目的入市不会对核心区市场形成实质性的冲击，并将加速国际零售商在这一重要市场的布局。此外，体验类业态在2016年将继续积极扩张，除前几年已经快速成长的餐饮、娱乐、婴童等业态之外，运动、健康、社交、文创等概念也有望百花齐放，使市场空置率保持在低位波动。但由于高租金的服饰类业态仍将持续受到电商的影响，短期来看，租金走势以平稳为主。

　　高档住宅市场 – 去库存成为2015年主基调，整体呈量升价稳态势

　　2015年央行年内累计五次降准降息，加之“330”和“930”两次重大新政出台，共同助力杭州住宅市场回暖。量升价稳的“去库存”进程是全年的主基调。至年底杭州(主城区及萧山、余杭)住宅市场存量下降至9.0万套左右，较2014年年底下降8%。其中主城区住宅存量约3.4万套，亦较一年前减少了10%。2015年全市一手住宅成交9.6万套，较2014年上涨27.2%并刷新历史峰值；其中主城区一手住宅成交约4.4万套，较2014年上涨约39.9%。

　　“330”新政大幅降低二套房首付比例至四成的鼓励措施有效激活了改善型需求，令单价3万元以上的高端市场成交表现更为活跃：全年成交5,829套，约为2014年成交量的两倍。价格方面，高档公寓售价以三季度为拐点呈现先抑后扬走势，全年收涨0.3%至每平方米38,524元。

　　2016年杭州楼市的“去库存”在供给端有三个利好因素：1）2015前11个月，杭州住宅新开工面积较2014年同期下滑19.4%；而2015年杭州住宅用地的成交面积也较2014年有所下滑；2）根据新修订的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》，2015年10月1日之后成交的土地的预售门槛提高；3）G20峰会期间的硬性停工要求将推迟部分项目的上市期。与此同时，我们预计楼市需求将进入平稳期：一方面尽管政策环境将继续宽松，但除非购房退税、房贷利息抵税等重大利好出台，常规刺激政策的空间已经有限且效果有钝化迹象；另一方面，2015年天量成交或存在透支效应，而价格上升后对首套自住需求也可能形成一定的限制。总体来看，尽管地王频出在短期内对价格预期有心理强化作用，但尚不具备吸引投资性需求大举入市的基础。2016年杭州楼市供需平衡将是大趋势，住宅售价有望保持稳定或小幅增长。

　　土地市场 –土地成交有所下滑，主城区宅地受捧

　　受去库存战略影响，2015年杭州土地市场成交量有所下滑，全年成功出让112宗非工业用地，创2009年以来单年成交数量新低；出让总金额约627亿元，较2014年下降25.8%。住宅或综合含住宅用地全年成交65宗，可建面积约640万平方米，较2014年的63宗用地、可建面积740万平方米也略有下降。

　　但住宅销售市场的复苏令2015年土地平均溢价率较2014年大幅提高。扣除加油站、停车场等用途地块后，2015年109宗地块的平均溢价率高达10.2%，最高溢价率为70.7%，而2014年同口径下土地成交平均溢价率为2.9%，最高溢价率45.9%。然而，土地市场冷然不均，区域间分化严重。主城区高溢价宅地频出，如金茂的寰宇天下南宅地溢价率达66%；万科和朗诗分别以36%和37%的高溢价率竞得文晖单元的两宗宅地。余杭区除了未来科技城板块受热捧之外，其他板块多宗地块中止出让。萧山方面，受G20及亚运会利好，除奥体板块出现新地王之外，其他地块大部分以零溢价成交。

　　鉴于一、二线城市仍是2016年开发商布局落子的重点所在，杭州土地市场将保持活跃。但需要注意的是，当前房价连续、快速拉升的基础并不牢靠，发展商须在补仓优质地块和高地价之间找到平衡。

　　工业物业市场 – 工业土地供应收紧，高端物流仓储仍供不应求

　　2015年，杭州工业市场供给明显减少。杭州主城区及余杭、萧山地区共成交工业用地70宗，总土地面积约199万平方米，不到2014年工业用地面积的三分之一；其中余杭区土地成交最为活跃，占工业用地总成交面积的55%左右。工业用地的日益稀少进一步推高土地价格，全年工业用地价格上涨10.5%。

　　2015年是杭州高标仓库供应的空档期，截至年底杭州高标仓库存量不足20万平方米，在华东主要城市中排名靠后，供不应求令高标仓库平均租金继续上涨1.4%的同时，也不断吸引资本进入该市场：万科于10月购入大江东150亩工业用地。在临江高新区于2015年3月升级为国家高新区之后，大江东区域目前已引进吉利、格力电器、佛吉亚汽车零部件等23个先进制造业和高科技产业大项目，未来区域内物流仓储需求看好。

　　未来两年内，杭州近郊地区将会有一些高端物流仓储项目交付，包括丰树萧山物流园、万通余杭广德项目二期以及普洛斯杭州钱江物流园，预计将有26.4万平方米的物流仓储面积入市，而零售、先进制造和第三方物流不断增长的需求将推动高标仓库租金稳步攀升。