阖并疯乱夯撤聚穷猛壕 2015年度十大地产行业关键字

　　新的开始脱胎于旧的结束。

　　作为国民经济中最为重要的行业，房地产投资持续探底，行业的投资开工率失速直接导致宏观经济增长逊于预期，于是作为托底GDP增长的支柱性产业，重新获得政策力挺。房地产在过去一年中迎来难得的蜜月期，政策利好纷至沓来，资金成本快速下降，购房端改善需求持续爆发。

　　但行业发展的天花板隐约可见。这究竟是怎样的一年？我们该以什么样的方式总结、回顾和记录这个憧憬与焦虑相伴的年度。

　　年度十大地产关键字

　　阖：转型之路

　　产业代际更迭之时，憧憬与焦虑弥漫。

　　“330新政”为代表的政策利好纷至沓来，但行业发展的天花板隐约可见。传统跑马圈地模式已告终结，面粉贵过面包让补库存陷 入要么业务可开发、要么亏钱赚吆喝的两难抉择。

　　在市场的躁动与不安中，不同类型的房企 踏上创新征途，转型迷思随之相伴。在龙头万科、恒大、绿地、万达等的带 领下，房企积极探索多元化转型，在物业、 金融、文化、旅游、养老等行业均有实质性进展。

　　物业服务被分拆出来作为主业之一单独重点发展，中海物业成功在港交所上市，万科、 碧桂园等也都明确表达了拆分计划。恒大的足球、万达的文旅，两家大型房企的文化跨界使得文化产业得到了多个房企的关注。绿地搭建核心金融平台，积极获取金融牌照，大金融战略拉开帷幕。由于金融能够很好的和房地产主 业形成互补关系，因此在金融行业也一直是房 企转型的焦点之一。

　　2015年，是房企多元化转型的落地年。转型之路，大开大阖。

　　并：合纵连横

　　2015年以来，房企拿地模式发生变化，过去房企拿地以招拍挂为主，如今收并购企业或项目的比重明显加大。

　　2015年恒大地产化身最受瞩目并购王。自许家印提出抓住时机“大上100个项目”以 来，恒大地产收并购项目速度惊人。仅2015年 下半年，已斥资602亿元分别向新世界、华人置业、信和置业等多家巨头收购15个项目。

　　据wind资讯统计，最近两年，房地产行业每年的并购金额增长均超过一倍。2014年并购236宗，涉及金额1768.09亿元，同比增长104.93%，2013年并购153宗，涉及金额863亿元，同比增长145.09%。

　　此外，一线城市拿地成本不断攀升，对于房企的资金和开发盈利能力要求逐渐提高，联合拿地、联合开发已渐成房地产开发的常态，借以应对过高的地价和过大的开发风险。万科、保利、华润、招商、碧桂园等大型品牌房企，也成为合作开发的热衷者。

　　北京是联合拿地的高频地区，相关数据显示，2012年及以前，在北京土地市场经营性用地出让当中，联合拿地的比重多在30%。进入 2013年之后，这一比重快速提升至39%，2015 年这一比例已达到46%。

　　不过接连出现的联合体退地风波也增加了这一模式的潜在风险。

　　疯：房企发债

　　一个疯狂的市场终结，往往会造就另一个 市场的“疯狂”。股市的疯狂刚刚落幕，公司债市场的疯狂正在上演。

　　得益于国内货币环境持续宽松，2015年上 市房企融资环境持续向好，上市房企融资活动持续呈现活跃态势，特别是地产公司发债渠道放开，使得公司债成为融资热点。

　　根据广发证券统计，2015年共有105家房企累计公告了171笔公司债预案，涉及融资规模6621亿元，与2014年相比在数量和融资规模方面均实现爆发式增长。

　　融资规模持续走高的同时，票面利率却屡创新低。保利地产今年1月发行的5年期25亿元公司债票面利率最低为2.95%，发债利率已经逼近国家信用。业内人士评论：“之前6%大家都觉得好便宜，现在是4%、3%甚至2%，真是没有最便宜只有更便宜。”

　　公司债疯狂了，房企开心了，债务负担重的非标被置换成4%-5%的公司债了……

　　有分析指出，目前的债券市场和5000点的股市一样：估值太贵、杠杆太高、市场情绪很火热。在这样的环境下，任何一点风吹草动都可能导致债券市场出现大幅调整。

　　除此之外，信用违约风险同样需要警惕。一旦出现违约，比如，某个发债主体不能及时兑付本息，则犹如多米诺骨牌，杠杆资金连带受损，扩大影响面。

　　乱：中介变局

　　当链家以摧枯拉朽之势横扫上海二手房市场，中原终于坐不住了。中原地产创始人施永青宣布重新出山，再次回到台前。此时，链家在上海的门店数量已超过1000家，而中原只有500多家。

　　中介行业正历经前所未有的变局：以搜房 为代表的线上平台大举布局线下，抢夺市场；以链家为首的传统中介大力布局O2O，并通过 资本进行疯狂并购。

　　大量资金纷纷涌入到这个以往并不吃香的行业。去年9月，搜房宣布IDG、凯雷及管理层成员将向搜房投资4亿~7亿美元。几乎同一时 间，房多多宣布完成了C轮2.23亿美元融资。

　　互联网的加速渗透，也让这个行业平添更多变数。它的背后蕴含着深刻的产业转型逻辑。房产互联网历经三代演进：

　　第一代互联网：

　　流量为王，赢家通吃。 最典型的代表包括搜房网、新浪、安居客这类 流量产生广告收入和端口费的门户网站；

　　第二代房产互联网：

　　房产网站发挥的功能从宣传 推广扩大了渠道营销，电商爆发；

　　第三代互联网O2O时代：

　　由于竞争加 剧，以好屋中国、房多多等企业充分利用了移动互联网的应用，兴起了以“全民经纪人”的 营销模式，第三代互联网O2O时代到来。

　　夯：股市楼市

　　财富的升值与缩水是个永恒话题。2015年5月，当股指重新站上5000点的时候，无论哪个聚会或饭局，中间基本都要谈起股市，无他。一年内甚至半年内，股价翻番的股票到处都是。无数的暴富神话刺激着人们的眼球，无数人手捧资金冲入股海。

　　另一方面，盈利资金从股市出来了，流 入了刚刚露出回暖苗头的楼市，也造就了豪宅 市场的火爆。根据中原地产统计，2015年前5 月上海超千万元豪宅成交2004套，同比上涨 109%。

　　2015年，也被称为“豪宅元年”。 股市和楼市就像是亲兄弟或死对头，总是被财经界人士以及广大民众所关注。一方面， 股市和楼市是重要的资产市场；另一方面，与 成熟市场中机构投资者占主导不同，中国股市 的主体参与者是散户，亿万民众炒股；而购房 置业是中华民族的传统，几乎每个家庭都会关 心楼市。很多人在这两个市场之间来回折腾。

　　在股市与楼市的涨跌轮回中，财富实现着 重新分配。

　　撤：李嘉诚撤资

　　近年来，关于李嘉诚撤资内地的消息不绝于耳，裹挟着内地房地产市场走向的大讨论， 李嘉诚撤资内地也成为了一个标志性的事件。

　　资料显示，李嘉诚从2011年就开始抛售内地资产，并自2012年就没有在内地拿地，进入2013年抛售内地陆、香港资产的速度更是加速。据不完全统计，2014年至今，李嘉诚通过转让资产或其他方式套现近800亿元人民币。

　　李嘉诚的撤离似乎也在引发一波跟随效应。2015年12月，新世界中国先后向恒大出售武汉、海口、惠州及贵阳、成都物业，交易金额达208亿元。由此引发市场对郑氏家族及其新世界发展撤资中国的猜想。另一港资华人置业也不断出售旗下物业，在过去14个月内，公司已经6次出售旗下资产，涉及资产香港和内地都有，令公司可套现金额达到383亿港元。

　　对于这些港资大佬的相继撤离，业内人士普遍认为，人民币贬值的预期，以及中国楼市基本见顶的预期是最重要的原因。

　　擅长低买高卖的“超人”，真的在撤离 内地市场吗？带着种种疑问，《东地产财经周 刊》展开对李嘉诚旗下上海主要物业的采访调查，透过这些庞大商业版图中的冰山一角，超人帝国真实的内地市场拼图隐约呈现：长实地产在内地拥有超过1314.12亿港元的发展物业，内地土地储备占比高达92.62%，他的开发模式真的很慢，他的楼盘都带有“港式”特征……

　　聚：联合办公

　　在大众创业、万众创新的时代，联合办公——这个房地产似曾相识的“二房东”模 式，在融入社交、创业孵化等多重因素后，披上互联网+的外衣，成为新经济时代的又一只 “飞猪”。

　　联合办公的生意经听起来并不出奇：用折扣价包下某写字楼的一两层，分割为单个房 间、多个工位乃至单个工位，前台、打印机、 饮水机等都可以公用，然后每月向那些资金紧 张的初创企业和小公司收取会员费，----听起 来很像“二房东”。当然，开发商自己有物业，不需要租赁，这也一度被解读为开发商为消化存量物业所做的转型。

　　越来越多的开发商加入联合办公这一阵营：SOHO中国的3Q模式，SOHO3Q已经开到第6家。原万科副总裁的毛大庆，自立门户创 办优客工场，与阳光100展开合作。万科与联 合创业办公社（P2）正式签约联盟,共同打造独特创业办公空间----ViP。

　　大洋彼岸，美国的联合办公企业WEWORK创造出100亿美金的估值奇迹；而在中国，这股潮流裹挟着各种争议和投资冲动的趋势让观望者面临两难选择：是走向台风口，成为飞起来的那只猪？还是风潮退去，打 回原形？在有人抢跑，有人踌躇的氛围中，一出出跌宕戏码正在上演。

　　穷：90后买房报告

　　90后作为正在成长的消费主体，他们的住 房消费观决定着房地产业的未来。

　　网络红人马佳佳说：“九零后压根就不买房。” 社科院抛出一份研究报告直指，更看重个人价值的90后大学毕业生可能会成为“不买 房一代”。

　　90后真的不愿买房吗？带着这个疑问，《东地产财经周刊》调查了102位90后，其中有六成的九零后有买房的意愿。在剩下不愿买房的九零后中，有一半是资金原因，有三成是不愿意被束缚，有一成是长辈留有房产。

　　在调查中，“房价太高”、“没钱”、 “压力大”是频繁出现的字眼。受访者中，有超过90%的九零后反映房价过高，对于他们而 言，房子已经成为遥不可及的“奢侈品”。

　　尽管九零后们更多的希望通过自己的努力买房，但是，居高不下的房价，也不得不让他 们对现实低头，他们需要借助父母的力量来完成买房的梦想。受访者中，仅有一成拥有自己的房产，几乎都是由父母资助首付或者一部分房产甚至全部房款。对于他们而言，房子是不可承受之重。

　　“我们也想买房，只是价太高。”这是我们通过调查，得出的另一个不一样的结论。

　　猛：险资入局

　　当以保险机构为代表的野蛮人，对房地产上市公司的举牌成为常态；当越来越多的上市房企主动委身，引入保险机构重要股东；当部分大型房地产公司醒悟出击，布局保险金融……房地产行业集中度提升背景下，那些强者恒强的上市房地产公司，陷入凡此种种看似 波云诡谲的金融局中。

　　“宝万之争”将房企与“野蛮人”的矛盾推向最高潮，一个是中国最大的开发商，一个是以“万能险”迅速崛起险资新贵，宝能系被外界评论以“蛇吞象”之势拿下万科第一大股东的宝座。但王石说，不欢迎宝能系成为万科的第一大股东，宝能系不以为然，继续增持万科股票。随后，万科宣布停牌，原因是正在筹划股份发行。股权之争一度陷入胶着。

　　然而，对于拿下公司5%的股份的安邦保险，万科则显得友善的多：欢迎安邦保险成为万科重要股东。外界猜测，万科与安邦保险已经达成了战略联盟。

　　对于房企而言，如果能找到对自身发展战略认同的投资者，尤为重要。

　　事实上，保险公司入股房地产公司已经成为资本市场中一道风景线。中国平安成为碧桂园第二大股东，新华保险成为中国金茂第二大股东，富德生命人寿与安邦保险争夺金地集团第一大股东名噪一时。此外，太平洋人寿、泰康人寿、前海人寿、珠江人寿等保险公司皆与房地产公司开展了不同形式的合作。

　　壕：高管薪资

　　临近年末，年终奖成为大家津津乐道的话题。“今年我会有多少年终奖？其他同事呢？ 我的老板呢？”

　　别着急，《东地产财经周刊》每年制作 “上市房企高管薪资排行榜”，告诉你房地产行业最顶尖的那拨职业经理人薪资变化和年终花红。

　　2014年-2015年高管薪资中，1000万以上的房企高管共有13名，豪气可见一斑。大部分的房企薪资变动较为平稳，整体振幅在2%左 右，如龙湖地产、金地集团、SOHO中国、中 海地产、新城地产等企业。除此之外，有几家房企的薪资变动幅度较大。降薪幅度较大的是万科、越秀地产、恒盛地产。薪资增长较快的是碧桂园、恒大地产、绿城中国、时代地产。

　　在地产利润增速下行背景下，起落之间的地产高管薪资深刻反映着行业的变化和企业的繁荣。

　　《东地产财经周刊》已经三次制作《薪资 百强榜》，在这个极具象征意义的领域，通过排榜，我们可以全面梳理处在人才金字塔尖的房企高管薪资现状，厘清这个时代的人力资源 价值取向，促进行业高端置业经理人人才激励机制的完善，从而建设性推动行业的发展。

　　结语

　　在亘古不变的岁月交替中，房地产----这个社会上最受关注的产业承袭着时间的磨砺与考验。

　　当传统跑马圈地模式宣告终结，传统的增长模式已经失效，尤其面对急剧分化的市场，一线城 市面粉贵过面包让补库存陷入要么业务可开发、要么亏钱赚吆喝的 两难抉择，作为行业主体的房地产企业，陷入艰难抉择。正是在这样的背景下，房企在过去一年中展开了大开大阖的转型之路。有合纵连横的组团拿地、有目标精准的战略并购、也有现金为王的收缩 策略、也有产业多元的转型跨界……凡此种种举措，也造成了精彩纷呈又乱象纷纭的一年。

　　阖、并、疯、乱……在十大地产关键字中，旧的时代已经告别，新的秩序正在上路。